城中村改造拆遷補償是否應參照國有土地拆遷標準

“城中村”拆遷補償標準要參照國有土地上房屋征收補償標準

狹義上，“城中村”中房屋所在土地性質雖為集體土地，但是仍要參照《國有土地上房屋征收與補償條例》進行補償。根據《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第12條第2款的規定：征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償的，補償安置時房屋所在的區域已經納入城市規劃區的，那么土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應當應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。

“城中村”的土地所有權狀態分析

“城中村”土地所有權一般會比較復雜，有以下三種情況：

第一種情況，土地性質屬于國有土地，即土地被國家全部征用，農民不再享有集體土地所有權，村已經被城市完全包圍，原農民已全部轉為居民，只是保留著農村傳統的生活習慣。這是通常所說的廣義上的“城中村”，它經過改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的對象。

第二種情況，土地性質兼有國有土地和集體土地，即土地大部分被征用，較常見是承包耕地、集體建設用地、村集體未分配地，土地的所有權屬于國家所有，像農村宅基地等部分土地仍屬于集體所有，但原農民未轉為居民。

第三種情況，土地性質為集體土地，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。后兩種村的情形是狹義上的“城中村”，是通常所說的要改造的“城中村”。

“城中村”改造常見“政府主導，市場運作”方式

常見的商品房開發供地模式為：第一步，政府征收土地;第二步，政府負責平整土地;第三步，政府將土地掛牌出讓;第四部，開發商通過招拍掛獲得土地使用權，最后辦齊手續，施工建設。

2009年住建部就提出“政府主導，市場運作”的改造方式。此后，國家接連發布政策吸引市場資金參與“城中村”改造。“城中村”改造已經突破了《國有土地上房屋征收與補償條例》中關于實施征收必須以公共利益為前提要件。因此，各地方政府多制定地方性規章、地方性政策來規范“城中村”改造征收補償事宜，客觀上，也為專業的房屋拆遷律師介入案件提供了介入條件和爭取空間。

“城中村”拆遷補償方式有房屋置換和貨幣補償兩種

拆遷補償有兩種方式：首先就是房屋置換，相同地段最低拆一換一;其次就是貨幣補償，最低標準是周邊房地產市場價。被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

以上知識就是小編對“城中村改造拆遷補償是否應參照國有土地拆遷標準”問題進行的解答，依據最高人民法院相關司法解釋的規定，城中村改造拆遷補償可參考國有土地拆遷標準。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。