買(mǎi)賣(mài)共有房屋應(yīng)當(dāng)注意什么法律問(wèn)題

《民法典》于2021年1月1日生效，《物權(quán)法》生效日期為2020年12月31日止，屆時(shí)此條例被《民法典》所替換，相關(guān)的司法解釋也會(huì)失效，《民法典》生效前的規(guī)定：

一.共有房屋是指兩個(gè)以上的權(quán)利主體對(duì)同一房屋共同享有所有權(quán)。

依據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，財(cái)產(chǎn)共有分為按份共有和共同共有。因此，房屋共有亦分為房屋按份共有和房屋共同共有兩種共有方式。

房屋按份共有，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的共有人，按照各自的份額，對(duì)同一房屋享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的共有關(guān)系。?房屋共同共有，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的共有人，對(duì)同一房屋不分份額地、平等地享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的共有關(guān)系。

房屋的共有權(quán)人，無(wú)論屬于按份共有還是共同共有，只要共有人處分共有房屋，均需得到其他共有人的同意，否則一般應(yīng)認(rèn)定該處分行為無(wú)效。

二.共有房屋產(chǎn)生的原因：

1.共同購(gòu)買(mǎi)。如：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買(mǎi)的房屋；家庭成員共同生活、共同收入、用共同的積蓄購(gòu)買(mǎi)的房屋；兩人以上共同出資購(gòu)買(mǎi)的房屋等。

2.兩人以上共同出資、出力、出物建造的房屋。

3.兩人以上共同接受贈(zèng)與的房屋。

4.兩人以上共同繼承的房屋。由于房屋不可分割，而由繼承人共同繼承。

5.因拆遷補(bǔ)償形成的房屋共有。

三.避免因房屋共有引起二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的操作方法：

1.買(mǎi)受人先要查看出賣(mài)人的房屋產(chǎn)權(quán)證是否為共有產(chǎn)權(quán)證。如果出賣(mài)人尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)當(dāng)查看出賣(mài)人與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同記載的買(mǎi)受人是一人還是兩人以上。如果是兩人以上，則將來(lái)肯定要辦理共有房屋產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)買(mǎi)共有房屋應(yīng)當(dāng)要求全部共有權(quán)人到場(chǎng)簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果部分共有人在房產(chǎn)交易過(guò)程中不能到場(chǎng)履行各項(xiàng)義務(wù)，需要委托他人辦理的，應(yīng)當(dāng)辦理公證委托書(shū)，委托書(shū)的原件要放在買(mǎi)受人處保存。以避免日后部分房屋共有人主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

2.委托人為外國(guó)人的，還要提供經(jīng)所在國(guó)公證機(jī)關(guān)公證及我國(guó)在該國(guó)使領(lǐng)館認(rèn)證的委托書(shū)。

3.有的房屋產(chǎn)權(quán)證雖然登記在一人名下，但實(shí)際上是夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。這種情況買(mǎi)受人很難判斷是否實(shí)為共有房屋。這就要求出賣(mài)人承諾，因房屋共有權(quán)糾紛造成的合同被確認(rèn)無(wú)效后出賣(mài)人的相應(yīng)責(zé)任；還要明確締約過(guò)失責(zé)任的范圍，比如，因房屋漲價(jià)的損失、訴訟費(fèi)的損失、委托律師代理訴訟代理費(fèi)的損失、買(mǎi)受人支付中介費(fèi)的損失等等。如不這樣約定，一旦房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效，買(mǎi)受人很難提供損失的依據(jù)，因而其損失也就難以得到法院的保護(hù)。

一些經(jīng)紀(jì)人在簽訂共有房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)處理得過(guò)于簡(jiǎn)單。比如：僅讓出賣(mài)人提供了其他共有人同意出賣(mài)房的承諾書(shū)，但承諾書(shū)是不是其他共有人親筆簽字的，并不知道；更有甚者，一些經(jīng)紀(jì)人讓出賣(mài)人代其他共有人簽字同意出賣(mài)房屋。另外，面簽和辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)需要全部共有人到場(chǎng)，或者需要公證委托書(shū)，當(dāng)事人持有非公證的委托書(shū)，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。以上種種情形足以造成二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，也可能造成合同履行障礙，不但給二手房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人帶來(lái)后患，同時(shí)一旦合同被確認(rèn)無(wú)效，經(jīng)紀(jì)公司的傭金必然要退還，于人不利，于己不利。如果經(jīng)紀(jì)公司收取了二手房買(mǎi)賣(mài)合同的代書(shū)費(fèi)，依據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，還要與違約方共同承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，就更加得不償失了。

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