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寧波
異議登記后房屋的買賣合同效力如何
異議登記后房屋的買賣合同效力如何
答案是，買賣合同有效。
異議登記產生的影響
新的《民法典》于2021年1月1日生效，《合同法》及其相關解釋有效時期為2020年12年31日止，屆時與《民法典》相沖突的條款失效，由新的司法解釋頒布替換。
所謂異議登記指的是利害關系人對不動產登記簿記載的權利提出異議并記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權利人同意后的補救措施。異議登記使得登記簿上所記載權利失去正確性推定的效力，因此異議登記后第三人不得主張基于登記而產生的公信力。簡單地說，異議登記減損了錯誤登記的公信力，阻礙善意取得的發生，在房屋買賣過程中，若出賣人出售的房屋上有異議登記，則意味著該房屋可能涉及權屬爭議，買受人應該慎重考量，再次確認房屋真正的所有權人；但若買受人未經確認仍然購買該房屋，日后房屋真正的所有權人出現并主張出賣人是無權處分，此時買受人則無法主張自己不知道或者不應當知道出賣人非該房屋真正的所有權人，即自己是善意第三人，從而其不可能通過善意取得制度取得該房屋的所有權。需要說明的是異議登記僅僅具有上述效力，若房屋登記名義人確是房屋的所有權人，則真正的物權人的處分行為在法律上是不受異議登記的影響的。根據《不動產登記暫行條例實施細則》第84條的規定，異議登記期間，不動產登記簿上記載的權利人以及第三人因處分權利申請登記的，不動產登記機構應當書面告知申請人該權利已經存在異議登記的有關事項。申請人申請繼續辦理的，應當予以辦理，但申請人應當提供知悉異議登記存在并自擔風險的書面承諾，即異議登記產生“不產生凍結不動產登記薄的效力”，登記名義人處分該不動產的，仍可辦理轉移登記或者設立登記。
此外，由于異議登記在提供保護的同時也給房屋交易造成了一種不穩定的狀態，為了減少這種不穩定狀態產生的長期性不穩定消極作用，法律對異議登記的有效期限做出限制，即登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記失效。
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