一、核算透析

由于拆遷補(bǔ)償協(xié)議上一般只反映拆遷及補(bǔ)償?shù)拿娣e，而不反映其價(jià)值量，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)處理時(shí)，大多將“實(shí)物補(bǔ)償方式”誤解為“非貨幣性資產(chǎn)交換”，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——非貨幣性資產(chǎn)交換》的規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理，只將收到補(bǔ)差部分確認(rèn)收入，而對(duì)補(bǔ)償給被拆遷人的房產(chǎn)既不確認(rèn)收入，也不確認(rèn)成本。這種處理方式表面看似合理，其實(shí)是錯(cuò)誤地使用了會(huì)計(jì)政策，雖然少交了置換部份的營(yíng)業(yè)稅金及附加，但是也為企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅匯算清繳時(shí)帶來(lái)了很多不必要的麻煩，總覺(jué)得有很多解釋不通的地方，如果稅務(wù)機(jī)關(guān)強(qiáng)制要求補(bǔ)繳該部分稅金的話，企業(yè)也只有吃啞巴虧如實(shí)上繳，同時(shí)也不能將該部分成本進(jìn)行土地增值稅的抵扣，給企業(yè)帶來(lái)了巨大的經(jīng)營(yíng)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

從會(huì)計(jì)的角度，根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式原則，就其交易的實(shí)質(zhì)，這其實(shí)就是以新?lián)Q舊，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用新建房產(chǎn)換入被拆遷人的舊房產(chǎn)的一項(xiàng)交易。這項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分別由“購(gòu)買(mǎi)”和“銷(xiāo)售”兩部分組成，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)先從被拆遷人手中購(gòu)入舊房，再將新房以相同的價(jià)格出售給被拆遷人。但在實(shí)際操作過(guò)程中，將會(huì)出現(xiàn)無(wú)法確定其計(jì)量?jī)r(jià)格，使得不具備可操作性而成為一個(gè)無(wú)法解決的問(wèn)題。從稅法的角度，非貨幣性補(bǔ)償形式下，返還給被拆遷人的房產(chǎn)應(yīng)按“成本價(jià)”確認(rèn)“計(jì)稅收入”，繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加。從這一點(diǎn)看，要取得這個(gè)計(jì)量?jī)r(jià)格必須等到項(xiàng)目完工清算后才能得出，從時(shí)間上看，這是不現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，但我們可以在實(shí)際業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)，根據(jù)本公司上一年完工實(shí)際已銷(xiāo)售房產(chǎn)的平均成本作依據(jù)先進(jìn)行賬務(wù)處理，等該項(xiàng)目完工清算時(shí)再根據(jù)實(shí)際成本進(jìn)行相應(yīng)地調(diào)整，這樣這個(gè)問(wèn)題就可以迎刃而解了。

二、計(jì)量?jī)r(jià)格的確定

由于項(xiàng)目完工時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本里面包括拆遷時(shí)暫估入賬的部分成本，這樣構(gòu)成項(xiàng)目的成本(暫估入賬部分成本)成為一個(gè)循環(huán)，導(dǎo)致不能得出真實(shí)的計(jì)量?jī)r(jià)格，但可以采用以下幾種方式來(lái)確定完工時(shí)較為接近真實(shí)成本的計(jì)量?jī)r(jià)格。

(一)不考慮非貨幣性補(bǔ)償部分的成本法

如果發(fā)生非貨幣性拆遷補(bǔ)償部分涉及金額不多，可以根據(jù)會(huì)計(jì)上的重要性原則，不確認(rèn)此部分的金額，以項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本剔出暫估入賬的成本后的成本計(jì)算得出計(jì)量?jī)r(jià)格。

單位計(jì)量?jī)r(jià)格=(項(xiàng)目實(shí)際成本-暫估入賬成本)÷可售面積

計(jì)量?jī)r(jià)格=單位計(jì)量?jī)r(jià)格×補(bǔ)償面積

(二)修正成本法

以上一項(xiàng)目平均成本為基礎(chǔ)，用上一項(xiàng)目到本項(xiàng)目完工期間的平均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率來(lái)進(jìn)行修正。

單位計(jì)量?jī)r(jià)格=(上一項(xiàng)目的平均成本+上一項(xiàng)目的平均成本×上一項(xiàng)目至本項(xiàng)目完工時(shí)的平均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率)÷可售面積

計(jì)量?jī)r(jià)格=單位計(jì)量?jī)r(jià)格×補(bǔ)償面積

(三)核定成本法

以主管稅務(wù)機(jī)關(guān)或物價(jià)部門(mén)核定的“成本價(jià)”為準(zhǔn)。

(四)成本還原法

本方法是利用數(shù)學(xué)原理及工具建立模型求解得出，所以也稱(chēng)數(shù)模求解法。下面通過(guò)一個(gè)數(shù)學(xué)命題來(lái)介紹該方法的原理及模型：

假設(shè)：某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)A項(xiàng)目的全部成本為2000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)的建筑面積為18000平方，其中：可用于對(duì)外銷(xiāo)售部分面積為15000平方，用于拆遷補(bǔ)償部分面積為3000平方，由于拆遷補(bǔ)償部分對(duì)價(jià)成本我們不知道，設(shè)定為M，那么整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本為2000+M;則有下列等式成立：

公式解析：

1.[(2000+M)÷18000]為A項(xiàng)目的單位成本

2.[(2000+M)÷18000]×3000為用于拆遷補(bǔ)償部分的成本

3.M即是我們用于拆遷補(bǔ)償部份的成本

我們可以用圖1來(lái)表示他們之間的關(guān)系：