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寧波
婚前個人所有的房屋婚后獲得的租金性質如何認定
我國婚姻法解釋(三)第五條規定“夫妻一方個人財產在婚后產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產。”婚姻法第十七條規定：生產、經營的收益歸夫妻共同所有。
對于婚前個人所有的房屋婚后獲得的租金，應理解為孳息還是經營性收益，法律沒有明確的規定。
孳息指的是從原物中所出的收益，通常分為天然孳息與法定孳息兩種。依照物的自然性質而產生的收益物稱之為天然孳息，比如：植物結出的果實、動物的產物如雞蛋、羊毛;依照法律關系產生的收益為法定孳息，比如：存款利息、有價證券收益、股權分紅等收入。
所謂經營性收益，指通過投入管理或勞務進行經營而獲得的收益。孳息和經營性收益都是婚姻法中的收益形式，但孳息與經營性收益有時難以區分。比如：甲男婚前擁有一套房屋，將房屋出租，平均年租金為5萬元。甲男與乙女結婚五年會想離婚，關于25萬元租金應作如何認定。如果房屋租金是因法律關系而產生的收益，即因租賃合同關系所產生的收益，那么租金是法定孳息，依照婚姻法的解釋只能歸該男子所有，但這樣的分割又顯然對其配偶不利。房屋是重大生活資料，出租房屋基本上是由夫妻雙方共同經營管理，包括維修、修繕，所取得的租金事實上是夫妻雙方共同經營后的收入，但只歸該男子一個人歸，對其配偶顯然不公平。
房屋租金由市場的供求規律決定，并且與房屋本身的管理狀況緊密相連，其獲得往往需要投入更多的管理或勞務，也是一種經營行為。因此本例中的租金并不是我國物權法上所指的天然孳息和法定孳息。我國物權法采用原物主義對天然孳息和法定孳息進行了規定，但對加工孳息沒有涉及。羅馬法將孳息主要分類為天然孳息、加工孳息和法定孳息，法國民法典財產所有權一編中明確規定了加工孳息及其歸屬的規則。加工孳息，又可稱為人工孳息，指需要人力加工才能獲得的孳息，如經播種、灌溉、施肥等而產生的谷物、水果等，它已經包含了占有人的勞動。勞動創造財富，勞動就應該有它的價值。經過勞動加工取得孳息，就等于對原物進行了經營。
因此，筆者認為，房屋租金性質認定應結合是否對房屋投入了管理或者勞務。配偶一方投入了精力對房屋加以維護和管理，租金應認定為夫妻共同財產;未對房屋經過維護和管理，則房屋租金屬個人財產。
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