一、小區(qū)停車位歸誰所有?

《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”本條規(guī)定了小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)的歸屬權(quán)問題。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。

依據(jù)《物權(quán)法》和司法解釋的上述規(guī)定，小區(qū)停車場(chǎng)的所有權(quán)情況分為以下幾種情況：

1、如果建設(shè)單位將規(guī)劃的整個(gè)停車場(chǎng)以車位形式出售或贈(zèng)送給業(yè)主，則各個(gè)車位屬于購(gòu)買或接受贈(zèng)與的業(yè)主所有，停車場(chǎng)內(nèi)的公共部分，如車道，屬于所有擁有車位所有權(quán)的業(yè)主共有。

2、如果建設(shè)單位將停車場(chǎng)的車位出租給業(yè)主，則停車場(chǎng)的所有權(quán)歸建設(shè)單位享有，而使用權(quán)歸承租車位的業(yè)主享有，業(yè)主交納的費(fèi)用是車位的使用費(fèi)，該費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和建設(shè)單位在合同中具體約定。

3、如果建設(shè)單位在出售房屋時(shí)，將停車場(chǎng)的建設(shè)費(fèi)用分?jǐn)偟矫總€(gè)業(yè)主，即業(yè)主所付的房?jī)r(jià)中實(shí)際包含了停車場(chǎng)的分?jǐn)傎M(fèi)用，則停車場(chǎng)的所有權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主共有，對(duì)于停車場(chǎng)的使用和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約中約定，但應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主的停車需要。停車場(chǎng)的收益應(yīng)歸全體業(yè)主共有，主要用于停車場(chǎng)的維修養(yǎng)護(hù)，也可按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

二、物業(yè)有權(quán)利收取小區(qū)停車費(fèi)嗎

到底物業(yè)是否有權(quán)向業(yè)主收取停車費(fèi)?需要考察停車費(fèi)的性質(zhì)。小區(qū)停車費(fèi)的性質(zhì)有兩種，一種是土地使用費(fèi)，一種是管理費(fèi)。兩種費(fèi)用的收費(fèi)依據(jù)與收費(fèi)主體是不同的。

根據(jù)《物權(quán)法》第73條的規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第74條規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。由此可知，土地使用費(fèi)收費(fèi)的法律依據(jù)是《物權(quán)法》，收費(fèi)主體是業(yè)主。業(yè)主可以因車輛占用土地而收取土地使用費(fèi)。

而管理費(fèi)的收費(fèi)依據(jù)是《合同法》及國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》。《合同法》第365條及第366條規(guī)定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同。寄存人應(yīng)當(dāng)按照約定向保管人支付保管費(fèi)。而《物業(yè)管理?xiàng)l例》第54條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。由此，物業(yè)在征得業(yè)主同意后是可以利用小區(qū)的土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。車主向物業(yè)交納的其實(shí)是車輛保管費(fèi)。

基于上述關(guān)于小區(qū)停車位歸屬的分析，小編總結(jié)如下：

1、在第一種情況下，物業(yè)公司是沒有權(quán)利收取停車費(fèi)的。因?yàn)榇藭r(shí)各個(gè)車位屬于購(gòu)買或接受贈(zèng)與的業(yè)主所有，停車場(chǎng)內(nèi)的公共部分屬于所有擁有車位所有權(quán)的業(yè)主共有。

2、在第二種情況下，物業(yè)公司經(jīng)過建設(shè)單位的授權(quán)之后是可以代替建設(shè)單位向業(yè)主收取停車費(fèi)的，但此時(shí)的停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不是由物業(yè)決定，由業(yè)主和建設(shè)單位在合同中具體約定。也可以說物業(yè)此時(shí)是沒有權(quán)利要求收取小區(qū)停車費(fèi)。

3、在第三種情況下，停車場(chǎng)的所有權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主共有，對(duì)于停車場(chǎng)的使用和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約中約定。

同時(shí)我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，決定收取小區(qū)停車費(fèi)的權(quán)利主體是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)公司只是受業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的委托，對(duì)業(yè)主停車進(jìn)行收費(fèi)。如因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。因此，社區(qū)居民委員會(huì)也是決定收取小區(qū)停車費(fèi)的權(quán)利主體。

因此，如果經(jīng)過業(yè)主大會(huì)決議同意收取一定標(biāo)準(zhǔn)的停車費(fèi)，那么，該停車費(fèi)的收入應(yīng)該是歸全體業(yè)主所有的，而不是歸物業(yè)公司來隨意開支。實(shí)踐中，停車費(fèi)一部分作為物業(yè)管理成本和交納稅金，另一部分作為收益歸全體業(yè)主所有。

三、最新小區(qū)停車費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于放開部分服務(wù)價(jià)格意見的通知》的規(guī)定，現(xiàn)如今我國(guó)已經(jīng)開放住宅小區(qū)停車價(jià)格。此前，住宅小區(qū)的停車費(fèi)一般都有政府指導(dǎo)價(jià)。該通知一出臺(tái)，改變了曾經(jīng)小區(qū)停車費(fèi)由政府指導(dǎo)定價(jià)的模式，從而引發(fā)全國(guó)各地停車費(fèi)暴漲的鬧劇。面對(duì)物業(yè)公司一而再再而三的上漲停車費(fèi)，小區(qū)業(yè)主該如何維權(quán)?

有業(yè)主認(rèn)為應(yīng)該找物價(jià)局。物價(jià)局肯定答復(fù)你，這屬于價(jià)格放開范圍了，所以不再受理。還有業(yè)主認(rèn)為應(yīng)該找房管局，房管局一般答復(fù)你，這屬于經(jīng)營(yíng)定價(jià)行為，請(qǐng)找物價(jià)局。或許有業(yè)主還能找到交通局，管停車的委辦會(huì)告訴你，他們不管小區(qū)停車。

1、避免個(gè)人單獨(dú)與車位經(jīng)營(yíng)者去談判。“大魚吃小魚”，分散的個(gè)人永遠(yuǎn)無法與一個(gè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行博弈。看看自己的小區(qū)有沒有成立業(yè)主委員會(huì)。開放住宅小區(qū)停車服務(wù)價(jià)格的一個(gè)重要假設(shè)是，大部分的居民小區(qū)已經(jīng)有了自己的業(yè)主委員會(huì)和聘用的物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會(huì)是社區(qū)自治的重要組織，得到法律保障和政府支持。通過業(yè)主委員會(huì)去談判，避免與物業(yè)管理公司或開發(fā)商“不對(duì)等博弈”。

2、搞清楚車位的所有權(quán)。如果是小區(qū)的公共停車設(shè)施，收入也是小區(qū)的，定價(jià)應(yīng)該有業(yè)主委員會(huì)決定，當(dāng)然需要有物業(yè)管理公司愿意提供管理服務(wù)。如果是小區(qū)里開發(fā)商自留的停車物業(yè)，這個(gè)停車收入是屬于開發(fā)商的，但是停車服務(wù)定價(jià)也要業(yè)主委員會(huì)與他談判定——對(duì)這個(gè)開發(fā)商而言，這個(gè)車庫(kù)是小區(qū)建設(shè)配套的一部分，所有的客戶都在這個(gè)小區(qū)。

3、還是找個(gè)律師顧問吧。居民小區(qū)的一切物業(yè)糾紛，皆在于業(yè)主是上班族，不可能拿出專門的時(shí)間和精力，與開發(fā)商和物業(yè)公司去博弈。業(yè)主聯(lián)合起來請(qǐng)個(gè)律師，雇個(gè)顧問，就請(qǐng)他們專業(yè)的人去與開發(fā)商理論，爭(zhēng)取更多的業(yè)主利益保障。

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