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廣州舊村改造的三個關鍵問題
廣州舊村改造的三個關鍵問題
趙*文(廣州市**卓越房地產投資顧問有限公司總經理)
廣州媒體報道，新*基9.5億元簽約林和村改造項目。資金將于3月10日到位，一個月時間內，村民將全部搬離。
9.5億元中，7億作為保證金，用于保證建設回遷安置房，2.2億作為臨遷費。村民已經基本簽約。改造后總建筑面積37萬平方米，回遷房17萬平方米，2萬平方米為集體用房。
位處廣州黃金地段的林和村，繼黃埔村、獵德村、同和村、楊箕村之后，又走上了大規模拆遷改造的道路。廣州舊村改造開始進入高潮。
**卓越公司近年來連續承接過獵德村、冼村、新塘白江村等十多條城中村的改造策劃工作。按照我們的經驗，城中村改造必須注意三個問題：
1、必須取得利益平衡，創造“三贏”局面。政府、發展商、村民要各得其所。政府要適當在政策上扶持，不要強求“賺地價”，盡可能給足優惠措施。投資商適當利潤，不要奢求暴利，村民利益的保障，是城中村改造成功的前提。
2、城中村改造，有必要統一規劃、統一政策、統一保證金。沒有合理嚴謹的城中村規劃，不可能有合理的開發建設，更不可能有美好的城市建筑的未來。在城市大規模拆遷開發中，“一村一策”，應當讓位于統一的政策。統一的政策
可以避免過多的商業博弈，避免城市建設的失控。
“一村一策”制定的初衷，是通過政策的靈活處理，來推動城中村的改造。畢竟，幾年前，城中村改造還是非常艱巨的挑戰，投入大，產出少，經濟回報很薄，缺少吸引力，所以不得不在政策上搞“一村一策”。
當廣州的樓價上漲到“萬元房時代”，事實上，廣州138條城中村的絕大多數，均已具有了良好的開發經濟可行性。在這個時候，“一村一策”值得檢討。
3、要關注城中村改造的風險。政府開了一個大口，成立“三舊辦”，讓發展商介入城中村改造。事實上，政府雖然不直接投資，政府也要求發展商交“保證金”。但這個“保證金”如何保證，會否私下挪用，或私下協議又取走，值得關注。
我們必須意識到，發展商是隨時可以“跑掉”的。樓市的風吹草動，資金面的收緊，都可能讓貌似強大的發展商抽走資金，讓重建工程停頓，讓被拆遷的成千上萬村民苦苦等候。如果萬一出現這種局面，政府將不得不為此埋單。
至于發展商本身，投入巨大資金來干這種“粗重活”，風險評估就更關鍵了。
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