什么是公有房公有房拆遷補(bǔ)償應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)

一、什么是公有房

所謂公有房是指與所有權(quán)屬于個(gè)人的私有住房相對(duì)的公有住房，是中國(guó)特殊體制下的產(chǎn)物，一般個(gè)人對(duì)公產(chǎn)房是沒(méi)有所有權(quán)的。公有房使用者在法律允許范圍內(nèi)，可以對(duì)公有房屋行使占有、使用、部分收益和有限制處分的權(quán)利。

二、依據(jù)產(chǎn)權(quán)人的不同，公有房可以分為以下三種：

(一)直管公有住房，指由政府接管，國(guó)家負(fù)責(zé)新建、擴(kuò)建、收購(gòu)、出租及修繕的住房，其中大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接管理，少部分則免租給單位使用。

(二)單位自管產(chǎn)住房，指全民所有制和集體所有制的單位和企業(yè)所有的住房，俗稱企業(yè)產(chǎn)。

(三)行政事業(yè)單位作為產(chǎn)權(quán)人，分配或出租給單位員工居住和使用的房屋。一般情況下，只有前兩種公產(chǎn)房能夠上市交易。

三、公房拆遷補(bǔ)償應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)

1、公有房屋拆遷補(bǔ)償公房產(chǎn)權(quán)人不應(yīng)有別于私房產(chǎn)權(quán)人

房屋所有權(quán)的性質(zhì)，房屋的產(chǎn)權(quán)可分為公有和私有公房，按管理權(quán)屬的不同又分為單位自管公房和直管公房，在我國(guó)目前的管理體制和管理模式中，直管公房一般由各級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理，房地產(chǎn)行政主管部門作為直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權(quán)能，與國(guó)家授權(quán)單位自管的公房一樣領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》。

公房的所有人作為拆遷關(guān)系中的主體之一，其權(quán)益理應(yīng)與其它的所有權(quán)主體一樣，受到公平、公正的保護(hù)，在制訂政策和執(zhí)行政策當(dāng)中，應(yīng)保持法規(guī)的嚴(yán)肅性和一致性，制訂的公房拆遷補(bǔ)償行政規(guī)定，不應(yīng)有別于私房的拆遷補(bǔ)償額度和利益分配方法，否則，將有悖于新《條例》保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益之立法目的。

2、公有房屋拆遷補(bǔ)償遵循等價(jià)有償?shù)拿袷略瓌t

房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)共同構(gòu)成房地產(chǎn)的所有權(quán)，房地產(chǎn)所有權(quán)人依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，公房經(jīng)租中，房地產(chǎn)所有權(quán)人行使自己的處分權(quán)、收益權(quán)，將占有權(quán)、使用權(quán)交給承租人，承租人從房地產(chǎn)所有權(quán)人處取得占有權(quán)、使用權(quán)就必須支付相應(yīng)的代價(jià)——給付租金，這是一個(gè)等價(jià)有償?shù)碾p務(wù)民事活動(dòng)。

拆遷也屬于民事行為，新《條例》在修改過(guò)程中尤其注重堅(jiān)持《民法通則》所確定的民事主體地位平等、自愿公平、等價(jià)有償?shù)拿袷略瓌t，平等地保護(hù)民事主體的權(quán)益，所以，在拆遷過(guò)程中，房地產(chǎn)所有權(quán)人應(yīng)該獲得所拆除的房地產(chǎn)價(jià)值，包括區(qū)位價(jià)、重置價(jià)及附屬物的補(bǔ)償價(jià)，而使用人應(yīng)該取得因房屋被拆遷使用權(quán)滅失的損失補(bǔ)償，包括過(guò)渡費(fèi)、拆遷費(fèi)等。承租人是否應(yīng)該取得區(qū)價(jià)補(bǔ)償呢?

承租人同樣應(yīng)享有，但承租人享有的不是房屋的區(qū)位價(jià)，而是使用權(quán)的區(qū)位價(jià)，因?yàn)椴疬w，承租人從原有區(qū)位遷出，對(duì)生活造成了不便，因此我們?cè)谥朴嗊^(guò)渡費(fèi)、搬遷費(fèi)等拆遷費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，也應(yīng)結(jié)合房屋的區(qū)位價(jià)等級(jí)差，確定相應(yīng)的補(bǔ)償比例，在過(guò)渡費(fèi)、搬遷費(fèi)等給承租戶的補(bǔ)償中予以體現(xiàn)，即遭受了多大的損失，就得到多大的補(bǔ)償，更得體現(xiàn)等價(jià)有償?shù)脑瓌t，而不是從房地產(chǎn)所有人應(yīng)得利益中挖出一塊來(lái)貼補(bǔ)承租人。

3、公有房屋拆遷補(bǔ)償遵循意思自治、協(xié)商一致的民事原則

房屋所有人取得重置價(jià)結(jié)合成新的補(bǔ)償，區(qū)位價(jià)等補(bǔ)償給承租人，被拆遷人與房屋承租人的租賃夭系在拆遷補(bǔ)償后自動(dòng)解除，違反了民事活動(dòng)中民事主體自愿平等、意思自治的原則，租賃雙方不能協(xié)商一致的，就解除不了租賃合同，而現(xiàn)有的公房已被拆遷，如何安置使用人呢?拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同，拆遷人提供的安置房也是實(shí)行等價(jià)交換，超過(guò)或不足的價(jià)值，互找差價(jià)，應(yīng)該按照雙務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)對(duì)等的方法，結(jié)合情勢(shì)變更原則，由租賃雙方協(xié)商解決。公房是國(guó)家財(cái)產(chǎn)(或集體財(cái)產(chǎn)，本文僅指作為國(guó)家財(cái)產(chǎn)的公房)，不能作為私人財(cái)產(chǎn)被繼承。公房承租人對(duì)于所承租的公房只有居住權(quán)，和極其有限的處分權(quán)。

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