《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》雖已明確國有土地上房屋拆遷要按市場價格進(jìn)行補(bǔ)償，但被拆遷房屋的市場價應(yīng)當(dāng)如何確定，應(yīng)當(dāng)參考哪些因素，這是本文討論的重點。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

一、評估對象：被征收房屋

第十一條被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

第十四條(考慮因素)被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。

被征收房屋的價值包括二部分房屋價值和占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價值。房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素決定房屋的價值;占地面積、土地使用權(quán)等影響占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價值。

二、評估時間：房屋征收決定公告之日

被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。評估時間點

三、評估方法：類比法

第十三條注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。

可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。

1、類比的對象。被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。

被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。

類比的核心因素。核心因素包括：區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等。

核心因素的修正。

4、運用市場比較法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行:1搜集交易實例;2選取可比實例;3建立價格可比基礎(chǔ);4進(jìn)行交易情況修正;5進(jìn)行交易日期修正;6進(jìn)行區(qū)域因素修正7進(jìn)行個別因素修正;8求出比準(zhǔn)價格。

四、評估目的：等價交易

1、目前國有土地上房屋拆遷的補(bǔ)償原則大致可以理解為市場等價交易原則。只是可以保證被拆遷人沒有吃虧，并沒有獲得拆遷收益。

2、對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，高于成本價。

3、對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，也不是被拆遷房屋同地段新開發(fā)樓盤商品房的市場價。