一、婚前房產(chǎn)和婚后房產(chǎn)怎么界定

婚前房產(chǎn)的確認有兩個關鍵的時間點：

1、“婚前”到“婚后”的時間點;

2、“購房”時間點，即什么時候開始視為購買房產(chǎn)成功。

對于前者，夫妻雙方自領取《結婚證》之日可視為“婚前”到“婚后”的時間點，而其他諸如訂婚、舉行婚禮等時間點都不具備法律上的意義。對于后者，比較困擾，在購房一系列的過程中到底哪個才是“購房”時間點，例如：在婚前簽了購房合同，付了首期款，婚后才進行按揭貸款，并辦了《房產(chǎn)證》，那哪個才是“購房時間點”鑒于房產(chǎn)在法律上屬于不動產(chǎn)的范疇，而根據(jù)我國相關法律的規(guī)定，購房人真正獲得所購房屋所有權的時間點為辦理完房屋的過戶手續(xù)并取得《房產(chǎn)證》之日。

二、婚前購房婚后取得房產(chǎn)證如何分割

1、婚前單方名義購房并完成房款支付，婚后取得房產(chǎn)證。

嚴格按照《物權法》第14條規(guī)定，此類房屋分割應分兩種情況：婚前已經(jīng)進行了產(chǎn)權登記，則該房屋產(chǎn)權歸購房人，屬于個人財產(chǎn)沒有異議;婚后完成產(chǎn)權登記，那么，屬于購房人婚后取得的物權，是否屬于夫妻共同財產(chǎn)呢?我認為，屬于購房人個人財產(chǎn)而不是夫妻共同財產(chǎn)，誠然，購房人對所購房屋的產(chǎn)權確實是在婚后發(fā)生效力的，但是，這種登記應當理解為對購房人婚前個人財產(chǎn)的公示和確認，因為，購房人用以購房的款項不是婚后取得，亦即，該部分價值并非購房人婚后所創(chuàng)造或新增收入;再者，婚前購房并支付全款，購房人已經(jīng)完成了購房所應負擔的全部義務，產(chǎn)權登記及房產(chǎn)證辦法是開發(fā)商和行政機關的義務，不能因為第三人未能及時履行義務而剝奪守約人的權利，這也是公平原則最起碼的要求。注意，如果購房人將產(chǎn)權登記在雙方(共有)名下，我認為可以視為贈與，則轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)。

2、婚前單方名義購房但欠付房貸，婚后取得房產(chǎn)證共同還貸

如果產(chǎn)權證登記在購房人個人名下，則應當具體分析婚前婚后所支付房款的比例，如果婚前已經(jīng)支付了大部分房款，那么，產(chǎn)權應當判給購房人，但是，婚后所支付房款以及增值部分應當平均分割;如果婚前支付房款相對較少，那么，在判決產(chǎn)權共有的同時，按照各自的出資比例(購房人出資=婚前個人出資+婚后共同出資的一半)分割房產(chǎn)份額。如果房產(chǎn)證登記在雙方名下，則按夫妻共有財產(chǎn)處理，分割時，平均分割的同時，適當考慮購房人婚前出資部分利益。注意，婚后購房人以個人收入還貸，同樣視為共同還貸。

3、婚前雙方名義購房，實為一方出資購買，婚后取得房產(chǎn)證

婚前全款購買：如果產(chǎn)權登記在購房人一人名下，應視為出資人一人購買，理由是：出資人實質(zhì)上撤銷了贈與的意思;如果產(chǎn)權證登記在雙方的名下，屬于夫妻共同財產(chǎn)，出資人贈與的意思表示堅持到了產(chǎn)權登記之時。如果出資人將產(chǎn)權登記在對方的名下，怎么辦?這個問題本身非常棘手，完全理解為贈與似乎對出資人不公平;完全否定房產(chǎn)證的效力屬于嚴重違背法律規(guī)定。實質(zhì)上，這種情形類似于附條件贈與(但不等同)，出資人將產(chǎn)權登記在對方名下，主要的意思表示是：夫妻之間財產(chǎn)歸屬不用區(qū)分;一旦離婚，這個“贈與”意思表示失去了基礎，出資人是否可以撤銷當初的決定呢?我認為，不能完全撤銷，但是可以適當考慮多分一部分給出資人。

婚前部分出資，婚后還貸：此種情形，應當按照出資比例分割房產(chǎn)，婚前出資+婚后出資的一半為婚前出資人的出資額。

4、婚前雙方名義購房，共同出資，婚后取得房產(chǎn)證

如果婚前全款購買：那么，作為共有財產(chǎn)按比例分割，這種共有實質(zhì)上不屬于夫妻共有，而是同居關系共有或者是按份共有，因為共有關系在婚前已經(jīng)成立。

如果婚后還貸：婚前付款較少，則作為夫妻共有財產(chǎn)分割，至于婚前出資差異，我認為法院可不予考慮;婚前付款比重較大，同時存在出資差異，則應適當考慮出資較多一方的利益。

因此，認為獲得房屋產(chǎn)權證書之日為即為“購房”時間點。判斷這一問題關鍵是看房價款是在婚前以個人財產(chǎn)支付，還是婚后以共同財產(chǎn)支付的。實際上，上述觀點在理解“購買”這一概念時過于狹隘了，因此由此得出的結論也有失偏頗，考慮到購房的目的性以及購房整個過程的關聯(lián)性，應當以簽訂購房合同的時間為“購房”時間點，簽訂合同時最能反映“購房”這一行為的性質(zhì)。

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