---寇*中律師

一、簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議前要做哪些準(zhǔn)備?

1.查看有沒(méi)有拆遷主體資格：

取得房屋拆遷許可證。

注意兩個(gè)名詞：

拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

被拆遷人,是指被拆遷房屋的所有人。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下稱《條例》)第六條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。

2.查看拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)：

以防拆遷人先斬后奏，有意擴(kuò)大拆遷范圍。

《條例》第九條拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實(shí)施房屋拆遷。

3.查看拆遷實(shí)施單位有沒(méi)有拆遷資格：

《條例》第十條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷。

房屋拆遷管理部門(mén)不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

注意：如果是委托拆遷的：要查看授權(quán)委托書(shū)。受托拆遷實(shí)施單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)?！稐l例》第十一條拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書(shū)，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當(dāng)自拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報(bào)房屋拆遷管理部門(mén)備案。

被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。

4.查看房屋是否由房屋拆遷管理部門(mén)代管

因?yàn)榇芊康牟疬w補(bǔ)償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。

《條例》第十四條房屋拆遷管理部門(mén)代管的房屋需要拆遷的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。

二、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是與誰(shuí)簽訂的?

拆遷人與被拆遷人。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

寇*中律師特別提示：

如果是委托拆遷實(shí)施單位與您簽訂協(xié)議的，一定要查看有此項(xiàng)授權(quán)委托內(nèi)容，否則，這個(gè)協(xié)議以后會(huì)是無(wú)效協(xié)議，再高的補(bǔ)償拆遷單位也不會(huì)認(rèn)可。最好還要在協(xié)議里明確約定，補(bǔ)償按照協(xié)議不能到位的，由拆遷人和受委托拆遷實(shí)施單位承擔(dān)連帶責(zé)任。

三、安置協(xié)議的內(nèi)容應(yīng)有哪些?

主要有下列內(nèi)容：

1)補(bǔ)償方式

2)補(bǔ)償金額

3)安置用房面積和安置地點(diǎn)

4)搬遷期限

5)搬遷過(guò)渡方式

6)過(guò)渡期限等事項(xiàng)

《條例》第十三條拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

四、拆遷協(xié)議訂立后被拆遷人或租賃人在搬遷期限內(nèi)不搬遷的怎么辦?

可以申請(qǐng)法院依據(jù)協(xié)議現(xiàn)予執(zhí)行。就是現(xiàn)拆了再說(shuō)，對(duì)補(bǔ)償協(xié)議中不服的條款由法院裁判。

《條例》第十五條拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。

五、達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的怎么辦?

經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門(mén)裁決。

六、對(duì)裁決仍然不服的怎么辦?

當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書(shū)送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。

七、當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，向人民法院起訴期間，可不可以執(zhí)行拆遷?

可以。但有條件限制：必須是拆遷人依照本條例規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的。

《條例》第十六條拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門(mén)裁決。房屋拆遷管理部門(mén)是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。

當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書(shū)送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

八、強(qiáng)制拆遷的條件是什么?

1.行政裁決。不能依據(jù)協(xié)議強(qiáng)制拆遷。

2.裁決的搬遷期限已滿。

3.作出強(qiáng)制拆遷決定的行政主體只能是：房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)只能依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。

4.向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

《條例》第十七條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。

實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

九、尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的建設(shè)項(xiàng)目，能不能轉(zhuǎn)讓?

可以轉(zhuǎn)讓。但1)應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋拆遷管理部門(mén)同意，2)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人，3)自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。

《條例》第十九條尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋拆遷管理部門(mén)同意，原拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。

十、哪些被拆除房屋不予補(bǔ)償?

違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償;

未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

《條例》第二十二條拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。

拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償;拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

《湖北省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》第二十條拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑,以批準(zhǔn)期限減去已使用年限的剩余期限按重置成本法評(píng)估其殘值給予補(bǔ)償。

十一、房屋拆遷補(bǔ)償有哪些方式?

一是實(shí)行貨幣補(bǔ)償;二是實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換;異地還房、原地還房或稱回遷是產(chǎn)權(quán)掉換的基本方式。

被拆遷人可以選擇。但是拆遷項(xiàng)目不得選擇：

1)拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。

2)被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

《條例》第二十三條拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規(guī)定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。

《湖北省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》第十八條政府作為土地儲(chǔ)備、建設(shè)公用設(shè)施的項(xiàng)目以及拆遷后新建房屋性質(zhì)不適合原地還房的,被拆遷人應(yīng)服從異地還房或者選擇貨幣補(bǔ)償。拆遷后原地建有與被拆遷房屋性質(zhì)相同的商品房的,同等條件下,被拆遷人可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。

十三、貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~怎么確定?

根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。

《條例》第二十四條貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。

具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

《湖北省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》第十六條被拆遷房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)格評(píng)估,由具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)承擔(dān),估價(jià)報(bào)告必須由專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。

拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明,采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式進(jìn)行。拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后,一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽定書(shū)面拆遷估價(jià)委托合同。

拆遷房屋的價(jià)格評(píng)估技術(shù)規(guī)范、爭(zhēng)議處理程序和有關(guān)管理規(guī)范按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

《湖北省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》第十九條與拆遷人、被拆遷人或者房屋承租人有利害關(guān)系的評(píng)估中介機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員,不得承擔(dān)該拆遷房屋的評(píng)估。已經(jīng)評(píng)估的,其評(píng)估結(jié)果無(wú)效。

十四、怎樣實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?

根據(jù)掉換面積實(shí)行補(bǔ)差的辦法實(shí)行掉換。

《條例》第二十五條實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。

拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。

十五、拆遷租賃房屋有哪些安置方式?

1)先由被拆遷人(所有人)對(duì)承租人進(jìn)行安置或者解除租賃關(guān)系，再由拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。

2)被拆遷人(所有人)對(duì)承租人進(jìn)行安置或者解除租賃關(guān)系的，只能實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。原房屋承租人繼續(xù)承租產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，但要重新訂立租賃合同。

3)《湖北省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》第十一條對(duì)拆遷租賃房屋,被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成解除租賃關(guān)系協(xié)議的,做了修改：拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議,并與房屋承租人訂立拆遷安置協(xié)議。

《條例》第二十七條拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。

被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

《湖北省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》第十一條拆遷租賃房屋,被拆遷人與房屋承租人就解除租賃關(guān)系達(dá)成協(xié)議或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的,拆遷人與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議;被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成解除租賃關(guān)系協(xié)議的,拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議,并與房屋承租人訂立拆遷安置協(xié)議。

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的示范文本,由省建設(shè)行政主管部門(mén)制定,供拆遷當(dāng)事人參照使用。

十六、除正常拆遷安置補(bǔ)償外，搬遷所需費(fèi)用由誰(shuí)負(fù)擔(dān)?非住宅停業(yè)損失要不要補(bǔ)償?

由拆遷人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。補(bǔ)足費(fèi)由真正實(shí)行搬遷的人享有，即被拆遷人或者房屋承租人。

因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

《湖北省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》第二十四條拆遷人應(yīng)當(dāng)支付住宅房屋的被拆遷人或房屋承租人搬遷補(bǔ)助費(fèi)。

搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)由市、州人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和物價(jià)水平確定,每年公布1次。

《湖北省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》第二十五條拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)引起的經(jīng)濟(jì)損失以及搬遷、安裝、過(guò)渡費(fèi)用,由拆遷人給予一次性補(bǔ)助。具體補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)由市、州人民政府規(guī)定。

十七、過(guò)渡期內(nèi)怎么處理?延長(zhǎng)過(guò)渡期的怎么辦?

1)被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處。由拆遷人支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);

2)拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房。這時(shí)拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

注意：因拆遷人的責(zé)任延長(zhǎng)過(guò)渡期限的，對(duì)自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);對(duì)周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

《條例》第三十一條拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。

在過(guò)渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

《條例》第三十二條拆遷人不得擅自延長(zhǎng)過(guò)渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)騰退周轉(zhuǎn)房。

因拆遷人的責(zé)任延長(zhǎng)過(guò)渡期限的，對(duì)自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);對(duì)周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

《條例》第三十三條因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。