買賣不破租賃原則的適用條件

我國《合同法》第229條亦規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”

我國合同法對買賣不破租賃原則的規(guī)定較為籠統(tǒng)，并沒有對買賣不破租賃原則適用的條件作出明確的規(guī)定，缺乏對善意物權人和債權人的有效保護。然而，從我國其他相關的法律法規(guī)中卻可以看出某種買賣不破租賃原則適用條件的端倪。比如我國《城市房地產(chǎn)管理法》第53條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。”從這些相關的法律法規(guī)中，我們可以發(fā)現(xiàn)，立法者在對買賣不破租賃原則的適用條件問題上采取的是折中主義的立場，既沒有完全肯定買賣不破租賃原則，也沒有確立登記對抗原則，而是將二者綜合起來，采取了登記備案的做法。其立法初衷是希望既可以能夠通過登記備案讓租賃合同達到公示的目的，又可以以此保障承租人的權利。

第一種可以適用買賣不破租賃原則的情形應該是租賃合同合法有效且必須進行登記。因為根據(jù)民法原理，物權的變動必須符合公示原則，也就是應該以可被外部所查知的方式表現(xiàn)出來，只有這樣，才能使權利具有公信力，具有對抗的效力。租賃權作為一種物權化了債權，必須經(jīng)過登記公示才能具有公信力，才能對抗第三人。合法有效的租賃合同經(jīng)過登記后，承租權具有對抗效力，所以，租賃物的買受人(新所有權人)無權解除合同，租賃合同繼續(xù)有效。

第二種情形，如果承租人和出租人在租賃合同中約定有買賣不破租賃的條款，并且該條款已經(jīng)由原租賃合同中的出租人(租賃物的原所有權人)以適當方式告知了租賃物的買受人(新所有權人)時，租賃合同是否繼續(xù)有效呢?本來，按合同的相對性原理，合同不能約束相對人之外的第三人，但法律另有規(guī)定的除外，這就是涉他合同，如人身保險合同，就可以為第三人設定權利義務。從本質(zhì)上講，租賃合同中的買賣不破租賃條款也屬于涉他合同，原租賃合同中的出租人(租賃物的原所有權人)和承租人可以為租賃物的買受人(新所有權人)設定“在該租賃物的所有權轉(zhuǎn)移后，該租賃合同在買受人和承租人之間繼續(xù)有效”的權利和義務，因此，當承租人和出租人在租賃合同中約定有買賣不破租賃的條款，并且該條款已經(jīng)由原租賃合同中的出租人(租賃物的原所有權人)以適當方式告知租賃物的買受人(新所有權人)后，如果買受人還繼續(xù)向出租人(租賃物的原所有權人)購買該租賃物，那么，可以視為租賃物的買受人(新所有權人)已經(jīng)默認了租賃合同中買賣不破租賃條款的效力，因為他已經(jīng)預見到這樣的后果卻還愿意買受租賃物，說明他對租賃物已經(jīng)出租且未到期這一事實持無所謂的態(tài)度，所以，租賃物的買受人(新所有權人)無權解除合同，租賃合同繼續(xù)有效。