一、普通商品房
若為婚前全款購買的房產
1、一方全款出資購買,且登記在自己名下,不論錢是自己的還是父母的,明顯屬于婚前個人財產。
2、一方全款出資購買,但登記在對方名下的,需要具體情況具體分析:比如雙方是否有關于房產的協議,登記在對方名下的原因等。一般來說,有兩種可能,一種就是完全贈與對方,另一種還是雙方共有。
3、一方全款出資購買,登記在雙方名下,一般來說屬于共有。
4、雙方出資,登記在雙方名下,應屬于共有。
5、雙方出資,登記在一人名下,同樣需要分析案件的具體情況,要結合登記在一人名下的原因來判斷究竟是出資人對另一方的贈與,還是借貸,也有共有的可能。
若為貸款或借款的房屋
1、夫妻一方婚前簽訂,以個人財產支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財產還貸,房屋登記在首付款支付方名下的,離婚時該房屋由雙方協商處理;如果不能達成協議,人民法院可以判決該房屋歸產權登記一方,尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應的財產增值部分,離婚時由產權登記一方對另一方進行補償。
2、婚前兩方一起支付首付,婚后共同還貸的,為共同財產。
3、如果支付首付和償還貸款都在婚后,一般即認定為夫妻共同財產。
若為婚后全款購買的房產
1、婚后買房,即屬于婚姻存續期間添置的財產,一般來說均屬于夫妻共同共有財產,但也有例外:
2、由雙方父母出資購買的房屋,產權登記在一方子女名下的,該房屋可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有,但雙方另有約定的除外。
3、一方以出資購買的房屋,登記在自己名下,仍屬于個人財產。
4、由一方父母出資為子女購買的房屋,產權登記在出資人子女名下的,視為父母只對自己子女一方的贈與,該房屋應認定為夫妻一方(登記方)的個人財產。
二、央產房
央產房是指產權屬于中央在京單位的公有住房。如果需要分割的房屋屬于央產房中的已購公房,即是指職工按房改成本價或標準價(含標準價優惠辦法)購買,并領取了所有權證的,其在離婚案件中的分割與商品房基本一致。
但是,法律、規定不得上市出售的,以及在與產權單位簽訂的公有住房中有特殊約定的已購公房,應按照法律、法規規定和與單位的約定執行。也就是說,對于這類房屋,有可能離婚時無法對房產做出所有權方面的完全處理,也可能只能共同使用、居住。
已購公房由于各種原因需要辦理轉移、變更及抵押登記的,均由在京中央和國家機關住房交易辦公室統一審核。
三、軍產房
一般來說,軍產房只有使用權,而沒有所有權,所以在離婚時的處理比較麻煩,沒有相對統一的標準,只能根據個案的具體事實進行具體分析。雙方均為軍人和只有一方為軍人的處理方式可能不一致。
四、承租房
夫妻共同居住的只有使用權、居住權的公房,具有下列情形之一的,離婚后,雙方均可承租:
(一)婚前由一方承租的公房,婚姻關系存續5年以上的;
(二)婚前一方承租的本單位的房屋,離婚時,雙方均為本單位職工的;
(三)一方婚前借款投資建房取得的公房承租權,婚后夫妻共同償還借款的;
(四)婚后一方或雙方申請取得公房承租權的;
(五)婚前一方承租的公房,婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的;
(六)夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的;
(七)一方將其承租的單位的房屋,交回單位或交給另一方單位后,另一方單位另給調換房屋的;
(八)婚前雙方均租有公房,婚后合并調換房屋的;
(九)其他應當認定為夫妻雙方均可承租的情形。
對于夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的,承租方對另一方可給予適當的經濟補償。
特別提示:在離婚訴訟中,房產不予處理的情況有:
第一,農村上違法建造的小產權房。
第二,離婚時尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋,應當根據實際情況判決由當事人使用。待取得房屋所有權后可另行訴訟解決。
第三,夫妻雙方只有這一處房屋,且尚有貸款沒有還清,雙方都要房屋所有權的。待貸款還清后可另訴解決。
第四,夫妻居住的房產登記在第三人名下的。因涉及案外人,一般會另案處理。
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