房屋預(yù)售合同能抵押?jiǎn)?/p>

房屋預(yù)售合同可以抵押。購(gòu)房人已經(jīng)房地產(chǎn)交易管理部門登記的商品房預(yù)售契約可以進(jìn)行抵押登記。抵押登記的有關(guān)內(nèi)容須在預(yù)售契約中注記。抵押的預(yù)售房屋在抵押期間竣工的，購(gòu)房人申領(lǐng)權(quán)屬證件時(shí)，登記部門須將預(yù)售房屋的抵押情況注記到相應(yīng)的權(quán)屬證件上。

《擔(dān)保法》第三十四條下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：

(一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;

(二)抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn);

(三)抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;

(四)抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn);

(五)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán);

(六)依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。

第三十七條下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：

(一)土地所有權(quán);

(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第(五)項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外;

(三)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;

(四)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn);

(五)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);

(六)依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

我國(guó)法律對(duì)抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押物行為的限制經(jīng)歷了同意轉(zhuǎn)讓到通知轉(zhuǎn)讓，再到無條件轉(zhuǎn)讓的過程。

首先，規(guī)定抵押人經(jīng)債權(quán)人同意可以轉(zhuǎn)讓抵押物，轉(zhuǎn)讓行為有效，否則無效。《民法通則意見》第115條第一款規(guī)定：“抵押物如由抵押人自己占有并負(fù)責(zé)保管，在抵押期間，非經(jīng)債權(quán)人同意，抵押人將同一抵押物轉(zhuǎn)讓他人，或者就抵押物價(jià)值已設(shè)置抵押部分再作抵押的，其行為無效。”

其次，規(guī)定抵押人經(jīng)通知抵押權(quán)人或告知受讓人，可以轉(zhuǎn)讓抵押物，轉(zhuǎn)讓行為有效，否則無效。依照《擔(dān)保法》第四十九條第一款的規(guī)定，抵押期間，抵押人不轉(zhuǎn)移抵押物的占有，并不喪失對(duì)抵押物的所有權(quán)，因而有法律上的處分權(quán)，包括再設(shè)定用益物權(quán)、租賃權(quán)或轉(zhuǎn)讓抵押物的權(quán)利，但處分的前提是不影響抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，抵押人應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已抵押的情況，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。

再次，規(guī)定抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物，雖未通知抵押權(quán)人或告知受讓人，但轉(zhuǎn)讓行為仍然有效。《擔(dān)保法解釋》第六十七條第一款規(guī)定：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。”該規(guī)定雖沒有提及抵押物轉(zhuǎn)讓行為的效力問題，但從其內(nèi)容看，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物，雖未通知抵押權(quán)人或告知受讓人，但只要辦理了抵押登記，轉(zhuǎn)讓行為仍然有效。同時(shí)該解釋賦予抵押權(quán)人追及權(quán)和受讓人滌除權(quán)，來平衡抵押人、抵押權(quán)人和受讓人三者之間的利益。具體而言，為促進(jìn)物的流通，抵押人有權(quán)處分其抵押物以行使財(cái)產(chǎn)權(quán);抵押權(quán)人在債權(quán)未得到清償時(shí)可直接對(duì)轉(zhuǎn)讓后的抵押物行使抵押權(quán)，即要求抵押人將轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款用于提前清償所擔(dān)保的債權(quán);受讓人可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償全部債務(wù)，通過消滅債權(quán)來消滅抵押權(quán)的方法滌除抵押權(quán)，以實(shí)現(xiàn)其購(gòu)買抵押物的目的。這一規(guī)定符合物權(quán)法理，也彌補(bǔ)了《民法通則意見》第115條第一款規(guī)定和《擔(dān)保法》第四十九第一款規(guī)定的不足。