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寧波
房屋轉租合同與租賃合同的關系
房屋轉租合同和租賃合同的關系
《城市房屋租賃辦法》規定：“轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規定的終止日期，但出租人與轉租雙方協商約定的除外。”同時還明確了房屋轉租人的法律地位?“轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。”由于房屋轉租合同是在原房屋租賃合同的基礎上成立的，因此原租賃合同不僅對轉租合同有著制約作用，而且也是轉租合同成立的前提條件，兩個房屋租賃合同具有主合同與附合同的關系。
具體講，由于房屋轉租是房主特別授權下的房屋經營行為，因此房屋轉租人與新承租人所訂立的合同內容，不得侵犯房主的合法權益，也不得違背房主的意志。由于轉租人的法律地位緣于房屋承租人的身份，因此轉租合同規定的內容，不能超出房屋原出租合同規定的范圍，如果超出原出租合同規定的范圍，必須得到房屋出租人的特別準許。
比如原出租合同規定房屋出租期限是兩年，房屋用途是作住宅使用，當承租人使用房屋半年后要求轉租并取得出租人的同意，承租人以房屋轉租人的地位同新的承租人訂立的轉租合同，其中轉租期限不能超過一年半，房屋仍需作住宅使用。如果轉租合同需要將租期確定為三年，或是將房屋使用性質變更為營業使用，則必須得到房屋出租人的同意。如果出租人不同意，則確定租期為三年或規定作營業用房使用的轉租合同，是無效合同。如果出租人同意轉租期限定為三年，或改變為營業用房使用，則表示房屋出租人同意對與轉租人訂立的房屋租賃合同做了補充變更，即將房屋租賃期限延長，并允許房屋作經營使用。
此外，《辦法》還規定：“租賃期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應地變更、解除或者終止。”因此，租賃合同的變化也決定著轉租合同的變化。
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