房屋轉租不得不注意的問題

房屋轉租是房屋出租后，承租人在房屋租賃期間將其承租房屋的部分或全部再出租的行為。包括以聯(lián)營、承包經(jīng)營和合作經(jīng)營等名義，將承租的房屋再出租給他人使用，不參與經(jīng)營而獲得租金性收益的行為。

私房轉租的前提是必須經(jīng)原出租人同意，其具體表現(xiàn)形式可以是房屋租賃合同中明確約定承租人可以轉租房屋，如房屋出租合同未明確這一點，承租人必須在轉租房屋前以書面形式征得出租人同意，或者與出租人協(xié)商簽訂一份同意承租人轉租房屋的補充合同。否則，屬于承租人違約，不僅轉租關系不能成立，而且出租人據(jù)此有權解除租賃合同，并可追究承租人的違約責任。

一、下列情況不得轉租：

1、承租人拖欠租金的。

2、承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的。

為了保護出租人的利益，即使租賃合同就轉租事項作了約定，上述第一、第二種情況發(fā)生時，出租人仍可以收回同意房屋轉租的意思表示，拒絕同意房屋轉租，并按合同約定追究承租人的違約責任。當然，如果原租賃關系當事人之間就拖欠租金和擅自搭建問題達成一致意見，也可以不受上述禁止轉租條款的制約，但在違反行政法的情況下除外，例如，當擅自搭建違反房屋規(guī)劃管理規(guī)范時。

二、房屋轉租注意事項：

1、非獨立成套房屋承租人轉租房屋后，增加了合用部位的使用人，將可能影響相鄰使用人對合用部位的正常使用，因此承租人對合用部位的使用應當維持原來的狀況，不得隨意擴大合用使用部位而影響相鄰使用人。承租人要改變合用部位的使用狀況需征得原出租人和相鄰使用人的同意。

2、房屋轉租合同約定租期的最后時限不能超過房屋租賃合同約定的最后租日。

私房轉租當事人應在簽訂房屋轉租合同后的15日內(nèi)持下列材料向房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心辦理登記備案，上海國營農(nóng)場范圍內(nèi)房屋租賃向市房地資源局在農(nóng)場系統(tǒng)設置的房地產(chǎn)交易登記受理處辦理登記備案：

(1)租賃合同登記備案證明。

(2)轉租合同。

(3)轉租的承租人的個人身份證明或企業(yè)、其他組織的登記注冊證明。

轉租合同當事人登記備案提交的材料符合規(guī)定的，房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心或市房地局在農(nóng)場系統(tǒng)設置的房地產(chǎn)交易登記受理處應出具轉租合同登記備案證明。

私房轉租的租金，由轉租當事人自行協(xié)商確定。出租人可以與承租人約定從承租人轉租房屋的租金中獲得一定比例的收益；租賃合同中或出租人書面同意轉租時未約定轉租租金收益分配的，出租人無權獲取收益。