轉(zhuǎn)租合同糾紛案代理詞

[2008-4-51:09:00|By:王-歡]

尊敬的審判員：

廣東嶺南律師事務(wù)所接受原告李某華的委托，指派王-歡律師擔(dān)任原告的委托代理人，現(xiàn)代理人結(jié)合本案的證據(jù)材料和庭審情況，發(fā)表如下代理意見，敬請(qǐng)貴院充分考慮。

一、交納訴爭(zhēng)商鋪?zhàn)饨鸬牧x務(wù)人是承租人王某凱而并非原告，原告和第三人之間從未建立過任何租賃關(guān)系，不存在交租的義務(wù)。

按照原、被告雙方簽訂的《借鋪協(xié)議》及相關(guān)收款收據(jù)的描述，原告已向被告支付六年租金共計(jì)九萬元，被告有義務(wù)確保原告正常使用該商鋪六年。《借鋪協(xié)議》中附件(一)第(1)條：“乙方要每月按時(shí)交立市場(chǎng)的規(guī)費(fèi)，如超期未交鋪位的租金和管理服務(wù)費(fèi)……”中的表述與事實(shí)不符，也違背公平原則，原告向被告支付的六年租金總額為九萬元，平均每月租金為1250元，而承租人王某凱承租該商鋪需向第三人支付的每月租金僅為830元，原告向被告支付的租金遠(yuǎn)高于承租商鋪的租金。該商鋪的交租義務(wù)人為承租人王某凱，在王某凱死后，義務(wù)人應(yīng)為同意繼承租賃合同的繼承人，因此被告以原告沒有按期交租金構(gòu)成違約為由推卸責(zé)任，完全混淆了各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

二、本案的焦點(diǎn)在于被告未經(jīng)第三人書面同意將無權(quán)處分的商鋪轉(zhuǎn)租給原告，并由于被告怠于履行本應(yīng)屬于承租人的交租義務(wù)，導(dǎo)致商鋪被收回。

根據(jù)《合同法》第五十一條：無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。換言之，如果無權(quán)處分人沒有經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者在訂立合同后取得處分權(quán)，則合同應(yīng)為無效。根據(jù)第三人與王某凱簽訂的《租賃合同》第七條：合同生效后，乙方(王某凱)應(yīng)合法自主經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)租，如需向第三者轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)，需向甲方書面申請(qǐng)，經(jīng)甲方書面同意，并辦理有關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)后方能生效。法院庭審過程中，第三人表示從未知道該商鋪存在轉(zhuǎn)租行為，也不同意該商鋪的轉(zhuǎn)租，堅(jiān)持按雙方簽訂《租賃合同》處理，根據(jù)合同約定，由于轉(zhuǎn)租沒有向第三人書面申請(qǐng)，沒有經(jīng)第三人書面同意，亦未辦理有關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，因此，轉(zhuǎn)租不能生效。

關(guān)于商鋪是否已被收回的問題，第三人在庭審中已確認(rèn)在商鋪上加了一把鎖，正因?yàn)檫@把鎖，使原告已無法使用該商鋪。第三人已以事實(shí)行為確認(rèn)原告與被告之間的轉(zhuǎn)租屬無效，并拒絕讓原告與被告繼續(xù)履行合同，不能因?yàn)榈谌岁愂銎錄]有收回商鋪的意思就置原告已無法使用該商鋪的事實(shí)于不顧。第三人是否因?yàn)樵撋啼伌嬖谵D(zhuǎn)租行為而解除其與承租人之間的租賃關(guān)系，是第三人與承租人之間的關(guān)系，與原告無關(guān)，但其單方加鎖并拒絕原告繼續(xù)使用商鋪對(duì)原告而言已是收回商鋪，原告使用該商鋪的合同目的已無法實(shí)現(xiàn)。

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