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哪些房屋不能轉租,房屋怎么轉租才合法

來源: 律霸小編整理 · 2021-02-14 · 396人看過

1、哪些房屋不能轉租?

(1)承租人拖欠租金的;

(2)承租人在承租房屋內擅自搭建的;

(3)預租的商品房;

(4)租賃合同中未約定可以轉租，且出租人不同意轉租的，承租人也不擅自轉租。

2、承租人擅自轉租的法律后果是什么?

根據我國《合同法》第224條第2款的規定，發生自行轉租時，出租人可能解除合同，也可能不解除合同。出租人不解除合同時，轉租關系仍然存續，不致受到影響;而當出租人解除合同時，轉租合同是否亦因此而同時終止呢?答案應當是肯定的。由于次承租人與出租人并無直接的租賃關系，次承租人自然無權要求出租人承擔違約責任。

至于次承租人是否可向承租人提出請求，則應視次承租人是否為善意而定。次承租人知道或者應當知道承租人未取得出租人的同意而仍與之訂立轉租合同的，應無權要求承租人承擔違約責任。只有在次承租人不知或不應當知道承租人未取得出租人的同意，即誤信承租人的轉租為同意轉租的，承租人才應對次承租人負違約責任。并且，自次承租人一旦知道轉租為非同意的轉租時起，即應賦予承租人的轉租合同解除權。

承租人自行轉租時，其收取的租金是否為不當得利。出租人通過租賃合同收取租金而使承租人對租賃物為占有、使用、收益，承租人的自行轉租，其租金的收取，是其使用、收益的變相形式而已，出租人的租金并不因此而受損害。可見，承租人取得的租金并非毫無法律依據，同時又不損害他人利益(尤其是次承租人的利益)，與不當得利的構成相去甚遠。

承租人經出租人同意，可以將租賃物業轉租給第三人，原租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

3、怎樣才能做到合法轉租?

(1)從轉租的前提來講，轉租必須征得出租人書面同意。

(2)從轉租的客體上講，轉租的房屋是出租的房屋，它可以是承租房屋的全部，也可以是承租房屋的部分。

(3)從轉租的收益來講，轉租人從轉租中獲得收益是無疑的。但原出租人是否也必須在轉租中獲得收益這將視具體情形而定，原出租人可以從中獲取收益，但不是必須獲得收益。

(4)轉租成立后，轉租人享有并承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務。但出租人與轉租雙方另有約定的除外。

(5)從轉租合同來講，轉租合同是原承租人，現轉租人與承租人簽訂的房屋租賃合同。該房屋租賃合同雖然僅是雙方的意思表示，但這份轉租合同必須要經原出租人書面同意。轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規定的終止日期，但出租人與轉租雙方協商約定的除外。

(6)轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止。

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