一、商品房屋分割問題

由于城市居民生活水平提高及城市房屋價格較大幅度的增長，離婚案件中的住房已成為當事人訴爭的焦點。另外貸款購買商品房的公民，已在購房者中占有相當的數量，這些都使住房成為共同財產中的主要財產，因而如何公平公正的解決婚姻住房問題以及如何做到使當事人對法院的判決心服口服，是每一個審判人員都面臨的新挑戰。雖然《婚姻法》已對離婚住房分割問題做出相關規定，但實踐中在某些具體問題上，認識及裁量尺度上仍難以做到標準統一，下面就離婚案件中的住房分割問題談一下自己的觀點。

1、婚前購房婚后還貸款的房產分割

當事人一方婚前支付首付款且部分還貸，該房產應屬婚前財產。但有的是雙方在婚前共同集資或一方父母添資共同購買，而購房合同寫在一人名下，在確定是否是共同財產時，應強調當事人的舉證責任，證據不充分的，一般不予支持。從婚姻關系確立之日起所購房產，無論雙方誰還貸款都應認定為夫妻共同財產，但雙方如已分居較長時間，并且在分居時間內有證據證明經濟各自獨立的情況下，應根據具體案情做出判斷，此類情況一般從嚴掌握。

2、父母出資購房但為了還貸款方便，產權寫在一方當事人名下

買房由一方父母出資，但為了還貸款方便，以一方當事人作為房屋的產權人訂立購房合同，這種現象目前在離婚案件中較為多見。對此既要考慮住房合同的合法性，又要考慮案件的客觀實際。對父母出資為子女購房的問題婚姻法解釋已做了明確規定，審判實踐中應該嚴格按照解釋規定執行。但有的情況是父母居住的房屋也寫在了子女名下，而且以子女名義還貸;有的是父母與子女共同居住在一套子女名下面積較大的商品房內，對此套用婚姻法解釋顯然不妥。應從離婚雙方的實際收入、結婚時間長短綜合分析。如果離婚當事人收入頗豐而父母退休工資微薄，顯然存在子女購房父母居住的可能，反之子女工作時間不長，父母工資收入較高，子女沒有購房能力，則不能認定為離婚夫妻的共同財產。對兩代同居一套住房的情況，原則上應視為父母為子女購房，但應在評估后用房屋總價格減去父母居住房屋價格及升值價格，再按夫妻共同財產分割，這樣較為公平。

3、房屋升值的認定與分割

近幾年房屋升值較大，許多房屋的升值額甚至超過了當初的購房價格，這也是造成離婚雙方當事人房屋爭執加劇的一個因素。例：某夫妻婚后用20萬元購買了商品房一套，首付款7萬元，貸款13萬元，已還貸3萬元，雙方離婚時經法院委托有關部門評估，該房屋現值40萬元。法院認為首付款7萬元和已還款3萬元為夫妻共同財產，每人5萬元，升值20萬元仍為夫妻共同財產每人10萬元，這樣占有房屋的一方應給對方15萬元房屋補償。這實際上是一個簡單的計算公式，如果該商品房中包含有一方父母的資金或住房投入，且雙方均已認可，還應將該投入及相應的升值比例計算在內。

4、商品房產權人是父母及未成年子女，對此是否認定為父母對子女的贈與行為

審判實踐中，常出現房屋所有人是夫妻及沒有民事行為能力的子女。分割財產時，撫育子女的一方主張該行為是贈與行為，子女理應享有一份住房份額，該份額由撫養人代為監護管理。另一方則主張房屋是夫妻共同財產，產權寫在子女名下是為了規避某些法律規定或購房時隨便一寫，根本不存在贈與問題，由于子女份額涉及幾萬元或十幾萬元的財產數額，雙方爭執較激烈。《合同法》第一百八十五條規定“贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同”第一百八十六條第一款規定“贈與人在贈與的財產轉移之前可以撤銷贈與”。從以上法律規定可以看出，贈與合同的成立要件首先是贈與人要有明確的意思表示，受贈人表示接受贈與，其次是贈與財產發生轉移。夫妻購買商品房雖寫在三人名下，但贈與人之一并沒有明確的意思表示，且受贈財產也未發生轉移。退一步講，受贈財產未發生轉移前，贈與人是可以撤銷贈與合同的。所以商品房的購房合同上即使是父母及未成年子女的名子，也不應認定父母對子女有贈與行為。