一、小產權房是什么

“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。因此，它并不能獲得法律意義上的商品房產權。對于小產權房，因為產生原因不同，其表現形式也復雜多樣，有建在農民宅基地上的，也有因舊村改造、拆遷安置而產生的;有因購房協議得到的，也有因贈與、繼承得到的，等等。根據我國土地管理法和有關政策規定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。任何單位和個人不得租用、占用集體土地搞房地產開發。所以，現行法律及政策規定均禁止小產權房基于買賣、交易等法律行為發生物權變動(所謂物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權力，包括所有權、用益物權和擔保物權)，其基本的價值取向在于貫徹和落實嚴格的土地用途管制制度，以保護耕地。

第一類小產權房：占用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發的違法建筑。

第二類小產權房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛隱患的不完全產權房。第三類小產權房：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產房”。

二、小產權房應如何處理

案例：A與B皆為城鎮戶口，二人在婚姻關系存續期間，以夫妻共同財產購買某村村民C位于自家宅基地的小產權房一處，并與C簽訂了房屋買賣協議，后A與B夫妻感情破裂，對于小產權房的分割無法達成協議，遂訴至法院要求離婚。對于本案中小產權房如何分割的問題，主要有以下幾種觀點：

第一種觀點認為，雖然案例中的夫妻并未取得房屋的所有權，但根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)》(以下簡稱《婚姻法解釋二》)第21條規定：離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。為避免當事人的權益處于不確定的狀態，應當根據案件實際情況，判決由一方當事人使用，并由使用的一方給予另一方適當的補償。

第二種觀點認為，現行法律及政策的精神禁止農村小產權房基于買賣、互易等法律行為發生物權變動，其基本的價值取向在于貫徹和落實嚴格的土地用途管制制度，以保護耕地。而在離婚糾紛中，對于共有財產的分割，并不會產生市場流通的后果，所以對于涉案房屋應當按照共同財產的分割原則進行分割。根據《物權法》第31條規定：依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。故即使法院對房屋進行了分割，因無法進行登記，涉案小產權房也無法進入市場流通。

第三種觀點認為，因國家土地管理法和相關政策禁止小產權房買賣，雖然案例中的夫妻與C簽訂了房屋買賣協議，但該協議因違反法律和國家政策的禁止性規定而無效，A與B并未取得房屋的所有權，故對案例中的小產權房應不予處理。

筆者贊同第三種觀點。首先，雖然《婚姻法解釋二》第21條對于尚未取得所有權的房屋應如何處理作出了規定，但該規定是建立在爭議房屋有合法來源基礎上的，案例中夫妻二人與C簽訂的房屋買賣協議因違反法律規定而無效，A與B并不具有房屋的所有權，故判決由夫妻一方使用顯然不當。其次，如果法院對涉案小產權房進行分割，以裁判文書的形式確認夫妻一方對于小產權房的所有權，勢必會干擾國家對農村土地的管理，引起新的糾紛甚至是新一輪離婚潮。正確的做法應是應宣告買賣協議無效，對小產權房不予分割。如此不僅能與法律規定以及國家政策保持一致，還能以案例的形式進行法律宣傳，起到在一定程度上禁止小產房買賣的效果。

三、區別對待：以不予分割為原則

對于小產權房，因為產生原因不同，其表現形式也復雜多樣，有建在農民宅基地上的，也有因舊村改造、拆遷安置而產生的;有因購房協議得到的，也有因贈與、繼承得到的等等。

有文章指出，因舊村改造、拆遷安置而建成的小產權樓房因不是建設在農民個人宅基地上，而是建在村集體土地上的，所以此種類型的小產權樓房在當事人雙方平等自愿簽訂房屋買賣協議且基層村組織同意的情況下，可以認定為有效。筆者認為，此觀點有待商榷。因為小產權房的本質特征在于其所占用的集體土地不得轉讓，小產權房不得進入房屋買賣市場自由流通，而并非建設于宅基地還是集體用地上，況且宅基地本身就屬于農民集體所有。如果認定合法則有可能形成開發商先建設樓盤，再通過本村村民向外銷售小產權樓房的情形，擾亂國家對土地的管理秩序。

在國家尚未出臺關于小產權房處理政策的前提下，法院在審理離婚糾紛中涉及小產權房分割時，應根據案件的不同情況，以不予分割為原則，在有充分證據證明小產權房確為夫妻共同財產時再行分割。例如：對于因繼承而獲得的小產權房，屬于夫妻共同財產的，因具有合法來源，法院應依法予以分割;對于因受贈與而獲得的小產權房，應嚴格審查贈與合同的效力，如果表面為贈與實為買賣的贈與合同應依法宣告無效。

四、離婚時小產權房屋能分割嗎

《中華人民共和國土地管理法》第63條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。所以，小產權房的轉讓目前無法得到法律的認可，但因各種原因小產權房漸成規模已成為不爭的事實。我國城鎮化進程仍在快速推進，且正在進行新一輪的土地確權登記，《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)第28條賦予了法院法律文書導致物權變動的效力，所以法院如何處理離婚糾紛中小產權房的分割問題不容忽視。

法院在審理離婚案件中，對于夫妻共同購置的小產權房屋不作為物權分割，但可以對房屋的財產權益予以分割，分割后的財產權益僅限于夫妻相對方，不具有絕對權(絕對權又稱對世權，是指其效力及于一切人，即義務人為不特定的任何人的權利。絕對權的主要特點在于，權利人可向任何人主張權利。各種人身權、所有權都屬于絕對權)。這是因為小產權房是“房”，具有房屋的一切物理屬性，它與大產權房屋在使用性質上是一樣的。夫妻離婚時爭執最大的就是房屋，對該財產法院不分割顯然不會消除紛爭。而盡管《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)》第21條規定:“離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用?！钡@一規定是建立在爭議房屋有國家合法產權基礎上的，而小產權房屋不可能取得商品房的產權，法院不會將其作為商品房進行分割，但可以對房屋本身具有的財產權益進行分割。因為購買時不是按照有商品房產權的房屋價格購買的，所以分割時也不能按照有商品房產權房價格來對待。不過，房屋畢竟有一個增值因素，雙方對爭議小產權房屋的市場價可以進行議價，議價不成時還可以進行重置價評估，使用房屋的一方應給對方適當補償。

對于婚姻存續期間購置的小產權房屋，法院會根據該小產權房的具體情況以不同的方式處理：

1、對于已被有權機關認定為違法建筑的，不予處理;但違法建筑已經行政程序合法化的，可以對其所有權歸屬做出處理。

2、對于雖未經行政準建，但長期存在且未受到行政處罰的房屋，可以對其使用權歸屬做出處理。

3、在僅能處理使用權時，法院會向當事人釋明并允許當事人變更相關訴訟請求。在處理相關房屋的使用權時，能分割的進行分割，不能分割的進行折價補償，房屋折價時可采用競價方式確定價格。

小產權房這一稱謂并非法律術語，它并不能獲得法律意義上的商品房產權。在夫妻離婚的時候，小產權房不能分割，但是可以處分使用權。這些就是關于小產權房在夫妻離婚時是否可以進行分割的解答了。律霸網小編總結的希望能對您有所幫助呢。