為做好普陀區蘭鳳新村一號地塊房屋征收與補償工作，加快推進舊城區改建，改善居民的居住條件和環境，通過前期座談會、聽證會等形式廣泛征求征收范圍內被征收人、公有房屋承租人意見和建議，根據房屋征收法律法規，結合本區、本地塊實際情況，制定房屋征收補償方案如下：

一、房屋征收范圍

根據《上海市普陀區人民政府關于同意中興村、蘭鳳新村地塊舊城區改建房屋征收范圍的批復》(普府[2015]5號)，蘭鳳新村一號地塊舊城區改建征收范圍為：詳見《上海市普陀區人民政府房屋征收決定》。

二、房屋征收與補償的政策及法律依據

(一)《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號);

(二)《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》(上海市人民政府令第71號，以下簡稱《實施細則》);

(三)《關于貫徹執行<上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則>的若干意見》(滬府辦發[2012]24號);

(四)《關于貫徹執行<上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則>若干具體問題的意見》(滬房管規范征[2012]9號);

(五)《國有土地上房屋征收評估辦法》(建房[2011]77號);

(六)關于印發《上海市國有土地上房屋征收評估管理規定》的通知(滬房管規范市[2013]7號);

(七)《普陀區人民政府關于確定本區國有土地上房屋征收與補償相關標準的通知》(普府[2012]60號);

(八)《上海市普陀區人民政府關于重新發布<普陀區人民政府關于確定本區國有土地上房屋征收與補償相關標準的通知>的通知》(普府[2014]63號)

(九)上海市人民政府關于批轉市住房保障房屋管理局制定的《上海市國有土地上房屋征收補償決定的若干規定》的通知(滬府發[2012]73號);

(十)《關于公有居住房屋承租人戶口遷離本市或死亡的確定房屋征收補償協議簽訂主體的通知》(滬房管規范征[2013]9號);

(十一)《關于進一步規范本市房屋征收補償工作的通知》(滬房管征[2014]243號);

(十二)市、區有關部門的其他相關文件。

三、房屋征收補償協議

(一)本方案中下列用語的含義

1.被征收人，是指被征收房屋的所有權人。

2.公有房屋承租人，是指執行政府規定租金標準、與公有房屋產權人或者管理人建立租賃關系的個人和單位。

3.共同居住人，是指作出房屋征收決定時，在被征收房屋處具有常住戶口，并實際居住生活一年以上(特殊情況除外)，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。

4.房屋使用人，是指實際占用房屋的單位和個人。

(二)房屋征收補償的計戶標準

被征收人、公有房屋承租人以征收決定作出之日合法有效的房地產權證書、租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同等權利憑證計戶，按戶進行補償。

(三)房屋征收補償協議簽訂主體的確定

房屋征收補償協議應當由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人簽訂。被征收人以房地產權證書等權利憑證所載明的權利人為準，公有房屋承租人以租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同所載明的承租人為準。

房屋征收范圍內的公有居住房屋承租人戶口遷離本市的，本處有本市常住戶口的共同居住人可以協商變更承租人，變更后的公有房屋承租人作為補償協議簽訂主體。

房屋征收范圍內的公有居住房屋承租人死亡的，由本處有本市常住戶口的共同居住人繼續履行租賃合同;無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續履行租賃合同。繼續履行合同者有多人的，應當自行協商確定承租人。

房屋征收決定作出前，各當事人之間仍未協商一致的或者未提出變更申請的，房屋征收部門可以提請房屋征收評議監督小組組織協商確定簽訂主體。協商一致的主體作為補償協議簽約主體;協商不一致或者無故缺席的，由房屋征收評議監督小組提出確定簽訂主體的建議，建議及相關協商資料送交公有居住房屋出租人或其委托的管理人。公有居住房屋出租人或其委托的管理人根據《上海市房屋租賃條例》及其相關規定書面確定公有房屋承租人，確定后的公有房屋承租人作為補償協議簽訂主體。

(四)房屋征收補償協議的訂立

征收決定作出后，房屋征收部門組織被征收人、公有房屋承租人根據本房屋征收補償方案簽訂附生效條件的補償協議。在簽約期限內達到規定簽約比例的，補償協議生效;在簽約期限內未達到規定簽約比例的，征收決定終止執行。

本地塊房屋征收補償協議生效條件為簽約比例達到85%。

若被征收人、公有房屋承租人因故不能親自簽約的，可依法書面委托代理人簽約。

四、被征收房屋建筑面積的認定

對于已經登記的房屋，其建筑面積，一般以房地產權證書和房地產登記簿的記載為準;房地產權證書和房地產登記簿的記載不一致的，除有證據證明房地產登記簿確有錯誤外，以房地產登記簿為準。

對于未經登記的房屋，以相關批準文件等合法有效的權利憑證記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關批準文件等記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。

相關批準文件等未記載建筑面積，或者雖無批準文件但有相關材料證明在1981年以前已經建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量的建筑面積為準。

區(縣)人民政府將組織有關行政管理部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，房屋征收部門將給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準。承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準;租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數計算建筑面積：

房屋

類型公寓獨立住宅(花園住宅)新里住宅新工房(有電梯、成套)新工房(無電梯、成套)新工房(無電梯、不成套)“兩萬戶”新工房舊里住宅簡屋

換算

系數2.061.831.822.001.981.941.651.541.25

2001年11月1日前租用公房憑證中已有記載、用于居住并已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米(含1.7米)的部分，按照實際居住面積的1/2及上款規定的換算系數計算建筑面積;1.7米以上的部分，按照實際居住面積及上款規定的換算系數計算建筑面積。

其他情形的閣樓，不計算建筑面積。

五、征收居住房屋的補償標準

(一)征收居住房屋的補償方式

征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

被征收人、公有房屋承租人選擇房屋產權調換的，房屋征收部門提供用于產權調換的房屋，并與被征收人、公有房屋承租人計算、結清被征收房屋補償金額與用于產權調換房屋價值的差價。

(二)征收居住房屋的補償、補貼計算標準

被征收居住房屋的補償金額=評估價格+價格補貼。

評估價格=被征收房屋的房地產市場評估單價×被征收房屋的建筑面積。被征收房屋的房地產市場評估單價低于評估均價的，按評估均價計算。

評估均價=被征收范圍內居住房屋評估總價÷居住房屋總建筑面積。評估均價標準，由房地產價格評估機構在評估后計算得出，由房屋征收部門在征收范圍內公布。

被征收房屋評估價經復核、鑒定后有變動的，評估均價不受其影響。被征收房屋和用于產權調換房屋的價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

價格補貼=評估均價×補貼系數×被征收房屋的建筑面積。

根據相關規定，經區政府批準，本地塊補貼系數為0.3。

被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，被征收房屋的補償金額增加套型面積補貼。套型面積補貼=評估均價×補貼面積。套型面積補貼按照房屋征收決定作出之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證計戶補貼，每證補貼面積標準為：15平方米建筑面積。

套型面積補貼=評估均價×15平方米建筑面積。

(三)征收執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋的補償、補貼標準

征收執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋，被征收人選擇貨幣補償的，租賃關系終止，對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格×20%;對公有房屋承租人的補償金額計算公式為：評估價格×80%+價格補貼，套型面積補貼按照本方案五條第(二)項的規定執行。

征收執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋，被征收人選擇房屋產權調換的，由被征收人負責安置公有房屋承租人，租賃關系繼續保持。對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格+價格補貼，套型面積補貼標準按照本方案五條第(二)項的規定執行。

(四)征收執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋的補償、補貼標準

征收執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋，對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格×100%;對房屋承租人的補償按照第(三)項有關公有房屋承租人的補償規定執行。

(五)居住困難戶的保障補貼

按照本市經濟適用住房有關住房面積核定規定以及本條規定的折算公式計算后，人均建筑面積不足22平方米的居住困難戶，增加保障補貼，但已享受過經濟適用住房政策的除外。增加的保障補貼可以用于購買產權調換房屋。

未按規定向房屋征收部門提出居住困難戶保障補貼書面申請的被征收人戶、公有房屋承租人戶視作放棄居住困難戶保障補貼。

折算公式為：被征收居住房屋補償金額÷折算單價÷居住困難戶人數。

保障補貼=折算單價×居住困難戶人數×22平方米-被征收居住房屋補償金額。

本地塊折算單價為：12000元。

《普陀區蘭鳳新村一號地塊舊城區改建國有土地上房屋征收居住困難戶保障補貼申請核查認定辦法》由區住房保障機構另行公布。

六、征收居住房屋的獎勵、補貼標準

被征收人、公有房屋承租人在簽約期限內簽約，且本地塊在簽約期限內簽約比例達到85%，協議生效的，被征收人、公有房屋承租人在規定期限內搬離原址的，可以獲得以下獎勵及補貼。

(一)簽約獎勵費

1、被征收人、公有房屋承租人在簽約期限內簽約，每戶按被征收房屋建筑面積每平方米獎勵8000元，不足20萬元的，按20萬元計算。

2.在簽約期限內，本地塊簽約比例達到85%的，協議生效的，對已簽約的被征收人、公有房屋承租人，每戶按被征收房屋建筑面積每平方米獎勵5000元，不足12萬元的，按12萬元計算。

3.在簽約期限內，本地塊簽約比例超過85%的，簽約比例86%至100%的部分每滿一個百分點，已在簽約期限內簽約并在規定期限內搬離原址的被征收人、公有房屋承租人,每戶獎勵2萬元。未在房屋征收部門規定的期限內搬離、騰空并辦理完畢交房手續的，不得享受本條款獎勵費，具體搬遷期限另行通知。

(二)搬遷獎勵費

1、被征收人、公有房屋承租人與房屋征收部門簽訂房屋征收補償協議，協議生效搬遷的，以被征收居住房屋建筑面積為基準，每平方米獎勵5000元,不足12萬元的，按12萬元計算。

2、協議生效后，被征收人、公有房屋承租人在規定期限內搬離、騰空并辦理完畢交房手續的，每戶予以獎勵4萬元。

(三)各類補貼

1、無證建筑面積補貼

本地塊對于各類無證建筑面積予以300元/平方米的建筑材料殘值補貼。沒有無證建筑面積或雖有無證建筑面積但不要求建筑材料殘值補貼的，每戶予以一次性補貼5萬元。

2、裝潢補貼

按被征收居住房屋建筑面積每平方米600元計算，不足3萬元的，按3萬元計算;被征收人、公有房屋承租人有異議的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。

3、自行購房補貼

(1)被征收人、公有房屋承租人選擇貨幣補償的，且不選擇購買本地塊提供的產權調換房屋的，自行購房補貼為被征收房屋的補償金額的30%。

(2)被征收人、公有房屋承租人購買本地塊產權調換房屋的，被征收房屋的補償金額扣除所購產權調換房屋房款后有余款的,自行購房補貼為余款的15%。

(四)臨時安置費

征收補償協議生效且按約履行的，發放臨時安置費。臨時安置費發放期限為被征收人、公有房屋承租人自征收補償協議生效后被征收人、公有房屋承租人搬離被征收房屋并辦理交房手續之月起,至征收補償協議約定產權調換房屋交房日期的實際自然月份，產權調換房屋實際交房日期與約定日期不一致的，以實際交房日期為準。

1、臨時安置費計算發放標準

被征收人、公有房屋承租人選擇產權調換房屋的，按被征收房屋建筑面積計算，每平方米建筑面積每月補貼70元。每戶每月總額不足3300元的按3300元計算。

若被征收人、公有房屋承租人選購兩套以上(含兩套)產權調換房屋且產權調換房屋交房有先后的，首套產權調換房屋交付后，臨時安置費發放金額按照已交付產權調換房屋建筑面積占所購產權調換房屋總建筑面積的相應比例扣除，以此類推。

若產權調換房屋逾期交房的，則臨時安置費中對逾期的部分增加30%。

2、照顧增發臨時安置費

每戶給予照顧增發三個月臨時安置費，發放標準按被征收居住房屋建筑面積計算，每平方米建筑面積每月補貼70元。每戶每月總額不足3300元的按3300元計算。

(五)搬家補貼費

按被征收居住房屋核定的建筑面積每平方米12元計算，每戶低于800元的，按800元計算。若選購本地塊提供的產權調換房屋為期房的，按搬家補貼費增加一倍計算。

(六)家用設施移裝費

1.電話移裝費，每門140元;

2.管道煤氣移裝費，每戶200元;

3.熱水器拆裝費，每臺300元;

4.空調拆裝費，每臺400元;

5.有線電視移裝費，每戶300元;

6.寬帶移裝費，每戶90元;

7.由供電部門批準安裝并由被征收人、公有房屋承租人出資安裝10安培以上電表移裝費，每表憑供電部門相關憑證按實結算。

(七)截止房屋征收決定作出之日，對持有合法有效的營業執照(必須注冊在被征收房屋內)的個體經營者，予以一次性10萬元補貼。

簽約期限屆滿后，被征收人、公有房屋承租人與房屋征收部門達成房屋征收補償協議的，獎勵補貼標準適當減扣，具體減扣標準另行公布。

七、征收非居住房屋的補償標準及獎勵、補貼標準

(一)非居住房屋的認定

1.原始設計為非居住房屋，延續至房屋征收決定作出時仍作為非居住房屋使用的，應當認定為非居住房屋;

2.公有房屋承租人與公有房屋出租人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關系的，可以認定為非居住房屋;

3.房屋權利人為單位的，可以認定為非居住房屋，但其房屋性質明確記載為居住或實際用作職工或職工家庭居住使用的除外;

4.原始設計為居住房屋，經市或區(縣)房屋行政管理部門批準居住房屋改為非居住用途的，除有特別規定以外，可以認定為非居住房屋。在2001年11月1日前，已經以居住房屋作為經營場所并領取營業執照的，且至征收決定作出之日營業執照仍在有效期內的，可以認定為非居住房屋;在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經營場所并領取營業執照的，未經市或區(縣)房屋行政管理部門批準居住房屋改為非居住用途的，不認定為非居住房屋。

(二)征收非居住房屋的補償標準及獎勵、補貼標準

本地塊征收非居住房屋，被征收人、公有房屋承租人為個人的可選擇貨幣補償也可選擇房屋產權調換，產權調換房屋為本地塊提供的居住產權調換房屋。

本地塊征收非居住房屋，被征收人、公有房屋承租人為單位的采用貨幣補償。

1.征收非居住房屋，對被征收人的補償金額為市場評估價格。

2.按規定向被征收人補償設備搬遷和安裝費用，無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算。

3.因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停產停業損失的補償標準，按照被征收房屋市場評估價的10%確定。

被征收人、公有房屋承租人認為其停產停業損失超過被征收房屋的市場評估價10%的，應當向房屋征收部門提供房屋被征收前三年的平均效益、停產停業期限等相關證明材料。房屋征收部門應當委托房地產價格評估機構對停產停業損失進行評估，并按照評估結果予以補償。被征收人、公有房屋承租人對評估結果有異議的，可以按照《實施細則》第二十五條第三款規定申請復核、鑒定。

4.征收執行政府規定租金標準的公有出租非居住房屋的補償標準

征收執行政府規定租金標準的公有出租非居住房屋，本地塊采用貨幣補償，租賃關系終止。對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格×20%，對公有房屋承租人的補償金額計算公式為：評估價格×80%。

(三)征收非居住房屋的獎勵、補貼標準

1.本地塊征收非居住房屋，被征收人、公有房屋承租人按期搬遷的，給予搬遷獎勵費。被征收人、公有房屋承租人為個人的，搬遷獎勵費為每戶5萬元。

2.截止房屋征收決定作出之日，對持有合法有效的營業執照(必須注冊在被征收房屋內)的個體經營者，予以一次性10萬元補貼。

3.被征收人、公有房屋承租人為單位的，獎勵、補貼標準另行制定。

八、征收居住和非居住兼用房屋的補償標準及獎勵、補貼標準

(一)征收居住和非居住兼用房屋的補償標準

征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人選擇貨幣補償的，應當按照居住用建筑面積和非居住用建筑面積分別計算貨幣補償款，合并后的貨幣補償款為該房屋的補償金額。

被征收人或者公有房屋承租人選擇房屋產權調換的，應當按照上述合并后的貨幣補償款，用居住房屋進行調換并結算差價;對提出居住困難戶保障補貼申請的被征收人、公有房屋承租人，應當根據《實施細則》第三十一條的規定，按照上述合并后的貨幣補償款進行折算。

(二)征收居住和非居住兼用房屋的獎勵、補貼標準

征收居住和非居住兼用房屋的獎勵、補貼以居住用建筑面積和非居住用建筑面積分別按照本方案第六條和第七條計算，其中第六條第(二)項搬遷獎勵費中第2目每戶不得超過5萬元，搬遷獎勵費不得重復享受。

九、產權調換房屋的基本情況和選購方法

本地塊就近產權調換房屋房源：普陀區交通路52坊地塊、嘉定區嘉定城北地塊、嘉定區云翔拓展地塊、嘉定區江橋地塊、寶山區羅店地塊。

本地塊異地產權調換房屋房源：閔行區馬橋地塊、金山區楓涇地塊、青浦區新城一站地塊。

《普陀區蘭鳳新村一號地塊舊城區改建國有土地上房屋征收產權調換房屋選購辦法》及產權調換房屋的詳細情況由房屋征收部門另行公布。

簽約期限屆滿后，房屋征收部門將對未被使用的部分產權調換房屋進行調減，視情況安排房屋征收補償決定所需產權調換房屋，并將調整后的房源進行公布。

十、房地產價格評估機構選定辦法

按“關于印發《上海市國有土地上房屋征收評估管理規定》的通知(滬房管規范市[2013]7號)”相關規定執行。

十一、房屋征收補償的簽約期限

本地塊房屋征收補償協議的簽約期限為3個月，具體簽約開始時間另行公布。

十二、相關費用的發放時間

在簽約期限內本地塊簽約比例達到85%，征收補償協議生效的，本方案中涉及的被征收房屋補償款(被征收人、公有房屋承租人選擇房屋產權調換，購買房屋征收部門提供的產權調換房屋的，則被征收房屋補償款用于購買產權調換房屋，并結清差價)、相關獎勵、補貼費用，由房屋征收部門根據協議中的約定向已簽訂征收補償協議并已搬離被征收房屋且辦理交房手續的被征收人、公有房屋承租人發放。

在簽約期限內，簽約比例未達到85%，征收決定終止執行的，房屋征收部門向已簽約的被征收人、公有房屋承租人每戶發放2000元補貼。

十三、搬遷期限和搬遷過渡方式、過渡期限

被征收人、公有房屋承租人應當在規定的搬遷期限內完成搬遷。搬遷過渡方式：征收居住房屋，被征收人、公有房屋承租人選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，由房屋征收部門支付臨時安置費自行過渡，具體支付方式如前文所述。

十四、受委托的房屋征收事務所名稱

上海市普陀第一房屋征收服務事務所有限公司。

十五、其他事項

(一)本房屋征收補償方案中的貨幣為人民幣。征收居住房屋的，被征收人取得貨幣補償款、產權調換房屋后，應當負責安置房屋使用人;公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。

(二)本方案未盡事項，另行制定公布。具體規定適用問題，由房屋征收部門負責解釋。