【客戶咨詢】

老陳1994年以3萬元的代價(jià)從同事手中購買了一套公房的使用權(quán)，1996年老陳將該房屋作為兒子結(jié)婚的新房交給兒子小陳夫婦使用。1997年房改售房時(shí)，小陳夫婦共同出資7萬元以成本價(jià)買下了該套房屋。房產(chǎn)證登記在小陳的名下。現(xiàn)小陳和妻子小蔣面臨離婚。小蔣認(rèn)為該套房產(chǎn)應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割，而小陳則認(rèn)為該套房產(chǎn)有其父親投入的3萬元成本在內(nèi)，故應(yīng)屬于和父親的家庭共有財(cái)產(chǎn)。

爭議焦點(diǎn)：該套房屋如何分割?

【律師解答】

房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)行登記公示制度。要想證明登記產(chǎn)權(quán)與事實(shí)產(chǎn)權(quán)不符需要充分的證據(jù)。而從本案看，由于出資購房時(shí)，小陳和父親并無約定，因此，不能輕易否定房產(chǎn)證上的記載，將老陳也列為產(chǎn)權(quán)人之一。在小陳夫妻出資購房的情況下，老陳先前投入的3萬元構(gòu)成房屋成本的一部分，故也系出資。由于此時(shí)老陳并未言名出資目的，比照最高人民法院司法解釋關(guān)于“當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外”的規(guī)定，老陳投入的3萬元應(yīng)視為對小陳夫妻的贈與。所以，該套房屋應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。如果這個(gè)案例發(fā)生在上海，則由于上海市高級人民法院對此已做了上述明確規(guī)定，因此，這一答案將會更為明確。

附錄

離婚訴訟中，婚前有夫妻一方承租、或父母承租，婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房，其公房使用權(quán)本身蘊(yùn)含的價(jià)值，如何歸屬和處理?

答：根據(jù)司法解釋(二)第十九條規(guī)定，夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，該房屋為共同所有。但從上海的實(shí)際出發(fā)，由于公房使用權(quán)可通過承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式上市交易，具有一定的交換價(jià)值，因此，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以共同財(cái)產(chǎn)出資，將原有的公房使用權(quán)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)后，在離婚分割該房屋時(shí)，一概不考慮原一方承租時(shí)的使用價(jià)值，也有失公允，對此我們認(rèn)為實(shí)踐中，可區(qū)分下列情形處理：

1?、一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，由于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)，無法體現(xiàn)出原公房使用權(quán)的交換價(jià)值，則在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時(shí)，可不考慮原公房使用權(quán)的交換價(jià)值的單獨(dú)歸屬問題。

2?、一方婚前承租的公房使用權(quán)，是其以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付對價(jià)取得的，婚后又以共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)，在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時(shí)，應(yīng)當(dāng)將取得原公房使用權(quán)時(shí)所支付對價(jià)部分，確定為當(dāng)時(shí)承租的夫或妻一方個(gè)人所有，產(chǎn)權(quán)房的剩余價(jià)值按共同財(cái)產(chǎn)分割。

3?、對于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后又以共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房，原公房使用權(quán)的交換價(jià)值可參考司法解釋(二)第二十二條的規(guī)定，推定為父母對夫妻雙方的贈與，離婚時(shí)可直接將產(chǎn)權(quán)房按共同財(cái)產(chǎn)分割處理。