夫妻共有房產(chǎn)分割方法

根據(jù)房屋的產(chǎn)權(quán)特點，以夫妻共有房屋、夫妻一方所有的房屋、家庭成員共有房屋、夫妻共有的“部分產(chǎn)權(quán)房”或尚未取得產(chǎn)權(quán)房等四種情況來分析共有房屋的分割問題。

1、夫妻共有房屋

指夫妻共同享有完全所有權(quán)的房屋，最典型的就是夫妻共同出資購買的房屋和共同受贈或繼承的房屋。根據(jù)《婚姻法解釋(二)》第19條的規(guī)定：“由一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認定為夫妻共同財產(chǎn)。”對于父母給子女出資買房的情況，《婚姻法解釋(二)》第22條規(guī)定分為婚前行為和婚后行為區(qū)別對待：當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。

關(guān)于夫妻共同房屋的分割方法問題，《婚姻法解釋(二)》第20條規(guī)定：“雙方對夫妻共同財產(chǎn)中的房屋價值及歸屬無法達成協(xié)議時，人民法院按以下情形分別處理：

(一)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的，應(yīng)當(dāng)準許;

(二)一方主張房屋所有權(quán)的，由評估機構(gòu)按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補償;

(三)雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。

2、夫妻一方所有的房屋

婚后雙方對婚前一方所有的房屋進行過修繕、裝修、但屬于原拆原建并未變更產(chǎn)權(quán)登記的，房屋仍歸產(chǎn)權(quán)人所有，增值部分屬于雙方共同所有，在離婚財產(chǎn)分割時增值部分中屬于另一方應(yīng)得的份額，由房屋所有權(quán)人以合理折價款補償給另一方;對原原房屋進行過擴建的，擴建部分的房屋權(quán)屬應(yīng)按夫妻共同財產(chǎn)處理。

離婚中處理這類房屋時，住房一般仍歸該所有人。根據(jù)《婚姻法》第42條和《婚姻法解釋》(一)》第27條的規(guī)定，一方離婚后沒有住處的，屬于生活困難，另一方應(yīng)從其住房等個人財產(chǎn)中給予適當(dāng)幫助，以住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)。

3、家庭成員共有房屋

此種共有也就是夫妻與其他家庭成員的共有房屋的情形。夫妻結(jié)婚后，與一方的家庭成員共同生活，夫妻財產(chǎn)和家庭共同財產(chǎn)沒有分開，包括房屋也屬于夫妻和家庭其他成員共有的。對于這種情況《離婚財產(chǎn)分割意見》第20條規(guī)定，離婚時夫妻共同財產(chǎn)未從家庭共同財產(chǎn)中析出，一方要求析產(chǎn)的，可先就離婚和已查清的財產(chǎn)問題進行處理，對一時確實難以查清的財產(chǎn)的分割問題可告知當(dāng)事人另案處理;或者中止離婚訴訟，待析產(chǎn)案件審結(jié)后再恢復(fù)離婚訴訟。

4、夫妻共有的“部分所有權(quán)房屋”或尚未取得所有權(quán)房屋

《婚姻法解釋(二)》第21條規(guī)定：“離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就上述規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

5、對離婚前房屋拆遷，離婚后取得的補償應(yīng)作為共同財產(chǎn)分割;一方回遷取得房屋的，應(yīng)支付給另一方適當(dāng)?shù)淖》拷?jīng)濟補助款。

6、按揭方式購買的房屋，房款未全部付清的，處理方式一是采取轉(zhuǎn)按揭的方法，由主張房屋所有權(quán)的一方將已交納款項的一半支付給另一方;二是采取拍賣的方法，將房屋評估拍賣所得價款，扣除評估、拍賣所需費用后，由抵押權(quán)人優(yōu)先受償，余款再作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。

通常情況，下列房產(chǎn)屬于夫妻共有財產(chǎn)：

一、婚姻關(guān)系存續(xù)期間，在沒有約定是否屬歸夫或妻一方所有的條件下，所購買的房產(chǎn);

二、婚姻關(guān)系存續(xù)期間，除遺囑或贈與合同中特別確定的房產(chǎn)外，共同接受贈與或繼承的房產(chǎn);

三、婚姻關(guān)系存續(xù)期間，通過參加房改取得的私有房產(chǎn);

四、婚前一方承租，婚后用共同財產(chǎn)所購買，權(quán)屬證登記在一方名下的房產(chǎn);當(dāng)事人結(jié)婚后，其父母未明確表示贈與哪一方而出資為當(dāng)事人所購買的房產(chǎn)。

特別提示：根據(jù)我國《婚姻法》規(guī)定，除夫妻雙方另有約定的外，夫妻一方婚前所有的財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共有財產(chǎn)。