問：婚前一方出資登記在雙方名下的房產(chǎn)如何分割

答：婚前購買房產(chǎn)，房產(chǎn)由一方出資購買，登記在雙方名下，購買房產(chǎn)后兩人結(jié)婚不成。在這種情況下，完全出資的一方可以贈(zèng)與條件不成立為由，要求對(duì)方返還。如果已經(jīng)結(jié)婚了，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共同共有，除非雙方另有約定。

問：婚前共同出資，登記在雙方名下的房產(chǎn)的如何分割

答：夫妻一方婚前出資購置房屋，權(quán)利登記在雙方名下的，為夫妻雙方共有財(cái)產(chǎn)。如未約定按份共有，可認(rèn)定共同共有，但在離婚分割該房產(chǎn)時(shí)，出資一方可適當(dāng)多分。

注意，這里講的是共同共有，不是按份共有，意味著離婚時(shí)一般不按出資多少來分割;如果購房時(shí)雙方另有約定，按照約定處理;另外，如果結(jié)婚不成，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照出資比例分割房產(chǎn)。

問：婚前雙方出資，登記在一方名下，如何分割房產(chǎn)

答：對(duì)于產(chǎn)證登記在一方名下，但配偶方有證據(jù)證明婚前購房時(shí)，其也共同出資的，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋仍為產(chǎn)證登記人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)，為其個(gè)人債務(wù)。但于首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償?shù)牟糠?，?yīng)當(dāng)予以返還。

若配偶方同時(shí)有證據(jù)證明，其婚前是基于雙方均認(rèn)可所購房屋為共同所有的前提下進(jìn)行出資的，則雖然該房產(chǎn)登記在一方名下，仍宜認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，分割時(shí)應(yīng)按共同財(cái)產(chǎn)的分割原則進(jìn)行處理。同樣，其按揭貸款債務(wù)為共同債務(wù)，但在分割共同所有的房產(chǎn)時(shí)，對(duì)于存在當(dāng)事人出資數(shù)額比例懸殊，且婚后確未共同生活，或婚姻關(guān)系存續(xù)期間較短等情形的，也應(yīng)一并考慮，可參考當(dāng)時(shí)的出資比例，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分割，而不宜各半分割。

如果結(jié)婚不成，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資份額比例分割房產(chǎn)。

問：婚后購買的房產(chǎn)如何分割

答：婚后購買的房產(chǎn)，不論登記在一方或雙方的名下，一般認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但是，若有證據(jù)證明一方是以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買或是由婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化過來的，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

要注意的是正確認(rèn)定是以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買的還是以共同財(cái)產(chǎn)購買的，比如以一方的工資收入購買的，因?yàn)橐环降氖杖胍话闱闆r下也屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，故房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫

妻共同財(cái)產(chǎn)。

問：夫妻一方通過福利、補(bǔ)貼等方式取得產(chǎn)權(quán)房，離婚時(shí)如何分割

答：夫妻一方在婚后通過福利、單位補(bǔ)貼取得產(chǎn)權(quán)房，但同時(shí)與用人單位簽有服務(wù)協(xié)議的，由于該方對(duì)此房的獲得具有較大貢獻(xiàn)，且其將來擇業(yè)的自由會(huì)在服務(wù)期內(nèi)受到限制，因此，夫妻離婚時(shí)，因服務(wù)期問題而導(dǎo)致房產(chǎn)權(quán)利受影響的事實(shí)尚未發(fā)生的，對(duì)該房產(chǎn)的分割應(yīng)考慮尚存服務(wù)期的長短、夫妻共同生活的時(shí)間，適當(dāng)多分給簽有服務(wù)期的一方。

問：法律上認(rèn)定為一方的房產(chǎn)，另一方參與還貸或裝修的，應(yīng)當(dāng)如何處理

答：首先要明確的是，這里講的法律上認(rèn)定為一方的房產(chǎn)，指的是婚姻期間法律上就不認(rèn)為屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，而不是指離婚訴訟后法院判決房產(chǎn)最終歸一方擁有產(chǎn)權(quán)，離婚房產(chǎn)最終總是歸一方所有。

法律上認(rèn)定為一方的房產(chǎn)，另一方參與還貸或裝修的，法律規(guī)定給與參與還貸或裝修的一方適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，但并沒有明確具體的方法。實(shí)踐中，有的按照當(dāng)初投入的金額返還，有的還計(jì)算一定的利息，有的則考慮房產(chǎn)的增值額按一定的比例給與補(bǔ)償。我們認(rèn)為，除非雙方有明確約定，這種參與行為，不是借款，也不是投資，而是一種添附，所以適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償計(jì)算方法應(yīng)當(dāng)是：(一方投入的償還按揭貸款數(shù)額+一方的投入裝修款數(shù)額)×房產(chǎn)增值率。其中房產(chǎn)增值率，雙方不能達(dá)成協(xié)議的，可按照以下方式確定：對(duì)離婚時(shí)的房屋市場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估后的價(jià)值與購買時(shí)價(jià)值之間比率。但是，若房產(chǎn)貶值，投入方可直接按照原投入金額主張。

問：法院將房產(chǎn)判歸一方導(dǎo)致房產(chǎn)需要變更的登記，房產(chǎn)仍有按揭貸款的，如何處理

答：法院將房產(chǎn)最終判歸一方，通常同時(shí)確認(rèn)該方同時(shí)承擔(dān)還清貸款余額的義務(wù);但是根據(jù)當(dāng)初的借款合同，還款義務(wù)人不僅僅是該方或根本就是另一方，或者根據(jù)夫妻共同財(cái)產(chǎn)而產(chǎn)生的共同債務(wù)應(yīng)當(dāng)由夫妻共同承擔(dān)。

我們認(rèn)為，法院所作的判決只是為解決離婚問題而正確處理離婚雙方之間關(guān)系的處理方式，在離婚裁判文書中對(duì)名義還貸人并不等同于對(duì)借款合同債務(wù)人，還款名義人的變更并不代表借款合同債務(wù)人的變更，銀行仍得基于原先的借款法律關(guān)系要求離婚未獲得房產(chǎn)的一方共同承擔(dān)還款義務(wù)，并且仍得對(duì)房產(chǎn)主張抵押權(quán)。所以，不存在“變更還貸人的行為屬于債的轉(zhuǎn)移中債務(wù)承擔(dān)的范疇，須經(jīng)債權(quán)人同意”的問題;所以，交易中心和銀行須按照判決的認(rèn)定的內(nèi)容變更登記。