離婚時該如何分割按揭房產

上海高院認為：夫妻一方婚前以個人財產購買房屋并按揭貸款，產證登記在自己名下的，該房屋為其個人財產。同樣，按揭貸款為其個人債務。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個人財產的性質。因此，在離婚分割財產時，該房屋為個人財產，剩余未歸還的債務，為個人債務。對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分，應當予以返還。對于產證登記在一方名下，但配偶方有證據證明婚前購房時，其也共同出資的，在離婚分割財產時，該房屋仍為產證登記人的個人財產，剩余未歸還的債務，為其個人債務。但首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償的部分，應當予以返還。

顯然對于按揭房屋的權屬問題，上海高院的解釋體現的基本精神是：誰是購房合同中的買收人房屋產權歸誰，房屋登記在誰的名下產權歸誰，不必考慮取得產權證的時間是發生在結婚登記之前還是在結婚登記之后。以夫妻共同財產償還的按揭貸款部分比照一般的債權債務關系處理。對房屋增值部分在離婚時也不予考慮。

江蘇省高院認為：夫妻一方婚前以個人名義辦理房貸，且用個人財產支付首期房款，在婚姻關系存續期間用夫妻共同財產還貸，如果婚后取得房屋所有權的，無論登記與一方還是雙方名下，均應當認定為夫妻共同財產，離婚時作為夫妻共同財產進行分割。對于一方婚前支付的首期付款，由另一方返還一半；尚欠的貸款，作為夫妻共同債務，由雙方返還。如果所有權（即房產證）系婚前取得且登記在一方名下，但在夫妻關系存續期間用共同財產還貸的，該房屋應認定為登記一方的個人財產，對于婚后以夫妻共同財產償還的貸款部分，由享有所有權的一方予以返還。如夫妻另一方要求分割房屋增值部分收益的，人民法院應予支持。

可見，江蘇省高院的解釋以實際取得所有權的時間作為判斷按揭購買房屋是否屬于夫妻共同財產的時間標準，同時考慮到房屋增值因素。我個人認為我省高院的規定較之上海高院的規定更合乎法律規定，更能適應我國房價逐年增長的大背景，更有利于對離婚時不能取得房屋所有權一方（司法實踐中主要是女方）的保護。

法律的規定比較難懂，還是舉一個例子來具體分析一下兩地法院不同的法律規定所引起的不同法律后果。

2000年1月1日，甲方與某房地產開發公司簽訂購房合同，以50萬的價格購買房產一套，首付10萬元，向銀行貸款40萬元，20年還清。2001年2月14日甲方與乙方登記結婚。2002年1月1日取得房產證，產權人為甲方。2006年1月雙方因感情破裂訴至人民法院要求離婚，經人民法院委托相關機構進行評估，該房產市場價值為100萬。經查雙方婚后共同償還按揭貸款10萬元。問法院如何分割該財產。

上海：該房產屬于甲方個人財產，乙方有權要求分得5萬元的婚后共同償還貸款；尚欠按揭貸款30萬元由甲方負責償還。

江蘇：該房產屬于夫妻共同財產，乙方歸還甲方5萬元首付款后，對于房屋的分割參照最高院關于婚姻法司法解釋（二）第二十條進行分割

若乙方不要房產，則甲方應當支付乙方（100-30）/2=35萬元，所以在江蘇，乙方可以實際獲得30萬元的補償，大大高于在上海所獲得的5萬元。

若甲乙雙方于2002年2月14日進行結婚登記，婚后共同歸還貸款5萬元。那么兩地法院又是如何處理的呢？

上海：房屋仍然屬于甲方個人財產，乙方分得5萬元的婚后共同償還貸款，按揭債務由甲方承擔。

江蘇：該房產屬于甲方的個人財產。但是乙方有權要求甲方返還5萬元的婚后共同償還貸款。同時對于房產增值的部分50萬元（100萬市價-首付10萬-按揭還款10萬-尚欠按揭30萬），乙方也有權要求平均分割。因此乙方實際獲得30萬。實際上，房產是否屬于甲方個人財產對乙方不產生多大影響。

附:

江蘇省高級人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》及司法解釋若干問題的討論紀要（征求意見稿）十三、【關于按揭房屋的權屬認定】

夫妻一方婚前以個人名義辦理房貸，且用個人財產支付首期房款，在婚姻關系存續期間用夫妻共同財產還貸，如果婚后取得房屋所有權的，無論登記于一方還是雙方名下，均應當認定為夫妻共同財產，離婚時作為夫妻共同財產進行分割。對于一方婚前支付的首期付款，由另一方返還一半；尚欠的貸款，作為夫妻共同債務，由雙方返還。

夫妻一方婚前以個人名義辦理房貸，且用個人財產支付首期房款，如果所有權系婚前取得且登記在一方名下，但在夫妻關系存續期間又用共同財產還貸的，該房屋應認定為登記一方的個人財產。對于婚后以夫妻共同財產償還的貸款部分，由享有所有權的一方予以返還。如夫妻另一方要求分割房屋增值部分收益的，人民法院應予支持。