目錄一、了解離婚房產(chǎn)分割的特殊性1、房產(chǎn)是人類生存的基本需求2、房產(chǎn)不能進(jìn)行實(shí)物分割3、房產(chǎn)類型的多樣化二、離婚房產(chǎn)分割的具體方法1、折價2、變賣3、拍賣4、贈與5、放棄【常見問題1】離婚訴訟中可以只起訴離婚而不要求法院分割房產(chǎn)嗎？【常見問題2】夫妻只有一套房產(chǎn)，離婚訴訟中可以按房間進(jìn)行分割嗎？【常見問題3】夫妻雙方都沒有能力支付對方房屋折價款，夫妻離婚房產(chǎn)分割可以直接確認(rèn)按份共有而不進(jìn)行折價補(bǔ)償嗎？【常見問題4】夫妻雙方只有一套房屋，一方既不同意分割也不愿支付房屋折價款，可以申請法院拍賣分割拍賣款？【常見問題5】我放棄所擁有的房產(chǎn)份額，法院就會判決離婚嗎？三、離婚房產(chǎn)性質(zhì)的確定1、一方的婚前房產(chǎn)2、遺囑繼承或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的房產(chǎn)3、夫妻婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議約定只歸夫妻一方所有的房產(chǎn)4、父母全額出資為自己子女一方購買的房產(chǎn)且該房產(chǎn)登記在自己子女一人名下5、婚后用個人財產(chǎn)購買的房產(chǎn)【常見問題1】婚前買的房子就是婚前個人財產(chǎn)，婚后買的房子就是夫妻共同財產(chǎn)嗎？判斷房產(chǎn)性質(zhì)是按照房產(chǎn)證頒發(fā)的時間界定嗎？【常見問題2】夫妻一方婚前按揭購房婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，離婚時房屋婚后的增值部分是夫妻共同財產(chǎn)嗎？【常見問題3】父母出資買的房子，房產(chǎn)證登記在夫妻一方或雙方名下，如何判斷是夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)？【常見問題4】父母全額出資，單獨(dú)登記在子女名下的房產(chǎn)，父母離婚時可以作為夫妻共同財產(chǎn)分割嗎？【常見問題5】婚后夫妻一方用婚前個人存款單獨(dú)出資買的房子，且房產(chǎn)亦登記在出資者自己名下，該套房產(chǎn)應(yīng)為夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)?【常見問題6】婚前一方承租的公房，婚后購買為產(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)證登記在夫妻一方名下，是夫妻共同財產(chǎn)嗎？【常見問題7】如何確定農(nóng)村宅基地上建造的房屋是否是夫妻共同財產(chǎn)？【常見問題8】婚前個人房產(chǎn)結(jié)婚滿8年會成為夫妻共同財產(chǎn)嗎？【常見問題9】婚后將婚前個人房產(chǎn)賣了又買的房子是夫妻共同財產(chǎn)嗎？【常見問題10】結(jié)婚前簽定購房合同付首付婚后拿到房產(chǎn)證是夫妻共同財產(chǎn)嗎？【常見問題11】夫妻婚前共同出資購房，房產(chǎn)證登記在一方名下，是夫妻共同財產(chǎn)嗎？【常見問題12】婚前一方出資購房一方出錢裝修或婚后對婚前一方所有的房產(chǎn)進(jìn)行過修繕、裝修，是夫妻共同財產(chǎn)嗎？四、離婚房產(chǎn)價值的確定1、協(xié)商確定2、評估確定【常見問題1】離婚房產(chǎn)價值的確定是以當(dāng)初購買房產(chǎn)時的合同價為準(zhǔn)？【常見問題2】離婚房產(chǎn)價值的確定一定要申請?jiān)u估公司評估嗎？五、離婚房產(chǎn)的分割原則1、尊重當(dāng)事人共同意愿2、男女平等3、照顧子女和女方權(quán)益4、照顧無過錯方5、有利于生產(chǎn)、方便生活【常見問題1】出資多少會不會影響離婚房產(chǎn)分割的比例？【常見問題2】離婚后的居住問題離婚房產(chǎn)分割時法院會考慮嗎？【常見問題3】期房、二手房、動遷房房產(chǎn)證還沒有辦出來離婚時可以分割嗎？【常見問題4】按揭房貸尚未還清離婚時房產(chǎn)如何分割？一般會判給主貸人嗎？【常見問題5】離婚房產(chǎn)分割是按出資比例分嗎？【常見問題6】離婚房產(chǎn)分割可以在法庭上競價誰出價高判給誰嗎？【常見問題7】夫妻只有一套住房離婚時怎么分割？【常見問題8】父母可以參與夫妻離婚房產(chǎn)分割訴訟嗎？六、離婚房產(chǎn)分割法律匯編正文房產(chǎn)是每一個家庭必須的生活資料，幾乎每個婚姻的裂變都會涉及到離婚房產(chǎn)分割問題。在離婚訴訟中房產(chǎn)經(jīng)常是夫妻分割的最有價值財產(chǎn)，它濃縮了夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間大部分財富的積累，凝結(jié)著當(dāng)事人幾年、甚至幾十年的辛苦和汗水。當(dāng)夫妻關(guān)系融洽時，它是雙方的“愛巢”；一旦夫妻感情突變，它又是雙方爭奪的“主戰(zhàn)場”。一、了解離婚房產(chǎn)分割的特殊性夫妻離婚房產(chǎn)分割有著區(qū)別于夫妻其他共同財產(chǎn)分割的特殊性，了解這些特殊性將有助于我們判斷法院在審理離婚房產(chǎn)分割案件時的基本思路。1、房產(chǎn)是人類生存的基本需求。解決并保障人民群眾的居住問題是政府的基本職能之一?！俺?、穿、住、行、用”是人的五大需求，“住”排第三，可見人類對“住”的需求程度。唐代大詩人杜-甫曾賦詩許愿：“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風(fēng)雨不動安如山！嗚呼！何時眼前突兀見此屋，吾廬獨(dú)破受凍死亦足！”所以，無論現(xiàn)在房價有多貴，人們還是爭相購房，這也是原因所在。一個人如果不能解決居住問題，就有可能露宿街頭，更有可能被凍死，這在當(dāng)今社會是誰也不愿看到的；一群人如果不能解決居住問題，就有可能引起社會的動蕩，政局的不穩(wěn)。因此，能否解決好人民群眾的居住問題也是考驗(yàn)一個政府執(zhí)政能力的標(biāo)準(zhǔn)之一。2、房產(chǎn)不能進(jìn)行實(shí)物分割。房產(chǎn)是不動產(chǎn)，房產(chǎn)是附著于土地上的定著物，具有不可移動性，不能像冰箱、空調(diào)一樣被搬來搬去。我國對不動產(chǎn)的管理實(shí)行的是登記制度，房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押都要依法進(jìn)行登記，沒有進(jìn)行登記就不產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓、抵押的效力。因此，夫妻分割一套房產(chǎn)，不可能按照房產(chǎn)的間數(shù)分割所有權(quán)，否則就破壞了房產(chǎn)設(shè)計(jì)功能的完整性，更沒有辦法進(jìn)行物權(quán)登記。3、房產(chǎn)類型的多樣化。隨著近年來房產(chǎn)政策的不斷變化，歷史遺留下來的房產(chǎn)類型比較復(fù)雜，有承租、使用的公房、廉租房、福利房、商品房、自建私房、經(jīng)濟(jì)適用房等等，這些類型的房產(chǎn)和當(dāng)?shù)卣恼呔哂泻艽箨P(guān)系，具有很強(qiáng)的地域性特征。因此，本文并不試圖研究全國各地已經(jīng)出現(xiàn)的房產(chǎn)類型及這些類型的房產(chǎn)在離婚訴訟中如何分割，本律師僅就夫妻共有產(chǎn)權(quán)房的分割方法，結(jié)合自己多年的司法實(shí)踐加以分析、研究。產(chǎn)權(quán)房一般指的商品房，也包括售后公房，是指當(dāng)事人擁有上海市房地產(chǎn)登記管理部門頒發(fā)的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》，能夠獨(dú)立上市交易，不受政府政策限制的各類所有權(quán)房產(chǎn)。二、離婚房產(chǎn)分割的具體方法關(guān)于共有物的分割，《物權(quán)法》第一百條規(guī)定：“共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值的，應(yīng)當(dāng)對實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應(yīng)當(dāng)對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割?！辫b于前文講到的房產(chǎn)分割的特殊性，故不可能對訴爭房產(chǎn)進(jìn)行實(shí)物分割?！痘橐龇ā返谌艞l規(guī)定：“離婚時，夫妻的共同財產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成時，由人民法院根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決”。由此，只要夫妻雙方協(xié)商一致，夫妻離婚房產(chǎn)分割可以有以下幾種方法：1、折價。夫妻只有一套房產(chǎn)的，離婚后房產(chǎn)歸夫妻一方所有，獲得所有權(quán)的一方支付另一方房屋折價款；夫妻有多套房屋的，也可以對多套房屋按照折價補(bǔ)償?shù)姆绞竭M(jìn)行分割。折價補(bǔ)償?shù)姆指罘椒ǎ谒痉▽?shí)踐中較為常見，也是上海法院最常采用的離婚房產(chǎn)分割方法。2、變賣。在離婚訴訟期間，夫妻雙方共同將訴爭房產(chǎn)在市場上出售，然后依法分割賣房款。變賣在夫妻離婚訴訟中很少遇到，其主要原因在于變賣需要夫妻雙方均同意出售為前提，然而房產(chǎn)的買賣一般需要幾個月的時間，而法院審理離婚案件的審限最長也就6個月。3、拍賣。拍賣和變賣的方式基本相似，都是在訴訟期間將訴爭房產(chǎn)出售，然后依法分割賣房款。但拍賣和變賣的不同之處在于：變賣是夫妻雙方按照市場價出售，而拍賣則是法院委托拍賣行按照拍賣規(guī)則進(jìn)行出售。由于實(shí)踐中拍賣的價格往往會低于市場價，所以很少有夫妻在離婚訴訟階段就委托法院對訴爭房產(chǎn)進(jìn)行拍賣分割的。4、贈與。離婚訴訟案件中將訴爭房產(chǎn)進(jìn)行贈與處理，可以是夫妻雙方共同贈與，也可以是夫妻一方贈與所擁有的房產(chǎn)份額。總之，只要當(dāng)事人同意贈與，法院并不排斥。如夫妻雙方或一方將所擁有的房產(chǎn)份額贈與自己的未成年子女等等。5、放棄。離婚房產(chǎn)分割訴訟中，當(dāng)事人的財產(chǎn)權(quán)利如何行使均為當(dāng)事人的自由，夫妻一方放棄分割夫妻共有房產(chǎn)，只要意思表示真實(shí)，法院一般都會確認(rèn)。【常見問題1】離婚訴訟中可以只起訴離婚而不要求法院分割房產(chǎn)嗎？楊-欣律師解答：從法律上講，“不告不理”是法院審理案件的基本司法原則。如果原告單獨(dú)起訴離婚并不要求法院對財產(chǎn)分割進(jìn)行處理，那么法院斷無理由在原告訴訟請求之外處理財產(chǎn)問題。但是，我國法院在審理夫妻離婚案件時，為了避免出現(xiàn)“訴累”，常常在判決夫妻離婚的同時就夫妻共同財產(chǎn)的分割及子女撫養(yǎng)問題一并進(jìn)行解決。即便原告起訴離婚時并不要求對財產(chǎn)進(jìn)行處理，如果被告要求分割財產(chǎn)，那么法院還是有權(quán)處理雙方的財產(chǎn)問題的?！境Ｒ妴栴}2】夫妻只有一套房產(chǎn)，離婚訴訟中可以按房間進(jìn)行分割嗎？楊-欣律師解答：不行。離婚房屋按房間分割違反了一物一權(quán)（所有權(quán)）的物權(quán)原則。物權(quán)是權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。權(quán)利人要實(shí)現(xiàn)其對物的直接支配和排他的權(quán)利，須以國家公權(quán)力的保護(hù)為后盾。而國家公權(quán)力要實(shí)現(xiàn)對物權(quán)的保護(hù)，必須以確定物的范圍和界域?yàn)榍疤??！段餀?quán)法》并沒有以具體條文的形式明確規(guī)定一物一權(quán)原則，而是以一種隱而不顯的方式肯定了這一原則，這在物權(quán)的概念、物權(quán)法定原則、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度等條款中均有體現(xiàn)。一物一權(quán)原則，是指一物之上不能同時存在兩個以上的所有權(quán)。廣義上的一物一權(quán)原則，還包括一物之上不能同時存在兩個以上種類一致、效力相同的用益物權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是針對現(xiàn)代社會的新情況，對一物一權(quán)原則所作的發(fā)展，比如一棟住宅樓，以一套房屋為單位，可以設(shè)立多個區(qū)分所有權(quán)。這一發(fā)展是將“客觀上的一物”劃分為多個“法律上的一物”，“法律上的一物”的最小單位由法律規(guī)定，不能任意劃分。住宅樓中“一物”的最小單位是“套”，一套房屋的范圍和界域內(nèi)只能確定一個所有權(quán)，一套房屋內(nèi)的不同房間，不能單獨(dú)設(shè)立所有權(quán)。國家對不動產(chǎn)實(shí)行的統(tǒng)一登記制度中，不允許對同一套房屋登記兩個以上的所有權(quán)。故不動產(chǎn)雖然可以由兩個以上個人共有，但成套建造的單元樓房不得由兩個以上個人分別所有該套房屋內(nèi)的不同房間。夫妻兩人離婚時，一套房屋不能由兩人分別所有不同的房間，但這并不妨礙離婚時或離婚后，取得房屋所有權(quán)的一方，將某個房間甚至整套房屋提供給另一方居住使用?！境Ｒ妴栴}3】夫妻雙方都沒有能力支付對方房屋折價款，夫妻離婚房產(chǎn)分割可以直接確認(rèn)按份共有，而不進(jìn)行折價補(bǔ)償嗎？楊-欣律師解答：夫妻離婚房產(chǎn)分割一般應(yīng)在法院判決離婚的同時處理，上海法院分割夫妻共有房產(chǎn)的方式一般是一人得房一人得房子的折價款，這是由前文講到的房產(chǎn)特殊屬性決定的，也是因?yàn)榉蚱揠p方房產(chǎn)共有的基礎(chǔ)不再存在為避免離婚后繼續(xù)可能發(fā)生糾紛的有效處理措施。但是，對于明顯由一方得房而得房的一方離婚后無法支付房產(chǎn)折價款的情況下，另一方可以請求法院不判決支付房產(chǎn)折價款，而直接判決房產(chǎn)離婚后仍由雙方按份共有，由離婚判決書明確訴訟雙方對離婚后房產(chǎn)的持有比例？上海高院在2007年由高院民一庭、執(zhí)行局、立案庭、行政庭等部門，就如何貫徹審執(zhí)兼顧原則多次磋商研究，形成了《關(guān)于貫徹審執(zhí)兼顧原則的若干意見》，該意見明確：如雙方經(jīng)濟(jì)狀況不佳，且感情破裂、確無共同生活可能的，可判決房屋產(chǎn)權(quán)歸雙方共有并確認(rèn)各自份額，但可明確由一方使用，使用方須支付使用費(fèi)，以解決對方的居住問題(使用權(quán)房參照上述辦法解決)。楊-欣律師在此提醒：上海法院在《關(guān)于貫徹審執(zhí)兼顧原則的若干意見》明確夫妻離婚房產(chǎn)分割可以判決離婚后房產(chǎn)按份共有的案例顯屬特例，如果法院仍有別的選擇，一般不會照此意見判決按份共有。【常見問題4】夫妻雙方只有一套房屋，一方既不同意分割也不愿支付房屋折價款，可以申請法院拍賣分割拍賣款？楊-欣律師解答：在法院作出判決前申請法院拍賣訴爭房屋，需要夫妻雙方共同申請，單方申請是不行的?！境Ｒ妴栴}5】我放棄所擁有的房產(chǎn)份額，法院就會判決離婚嗎？楊-欣律師解答：法院判決離婚的標(biāo)準(zhǔn)是夫妻感情破裂，這和當(dāng)事人是不是放棄財產(chǎn)份額沒有關(guān)系。雖然在離婚訴訟中承諾放棄所擁有的房產(chǎn)份額可以作為離婚談判的籌碼，但離婚談判是有許多技巧的，楊-欣律師建議不要輕言放棄房產(chǎn)。否則，如果放棄分割房產(chǎn)后對方仍不同意離婚，你便無論可退。三、離婚房產(chǎn)性質(zhì)的確定如果夫妻雙方在離婚訴訟中無法就離婚房產(chǎn)分割問題達(dá)成一致，法院勢必要做出判決。上海法院在審理離婚房產(chǎn)分割案件時，首先應(yīng)判斷該房產(chǎn)的法律性質(zhì)，是夫妻共同財產(chǎn)，還是個人財產(chǎn)。我國婚姻法第十七條、第十八條對那些財產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)那些財產(chǎn)屬夫妻一方個人財產(chǎn)進(jìn)行了界定，但是由于現(xiàn)實(shí)生活財產(chǎn)來源的復(fù)雜性，當(dāng)使用這些法律條文套用到具體的案例中時，經(jīng)常出現(xiàn)模棱兩可無法辨明的情況。其實(shí)，實(shí)踐中最簡單判斷房產(chǎn)是夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)的方法就是“排除法”。所謂“排除法”，即排除房產(chǎn)是夫妻一方個人財產(chǎn)，就可推定為夫妻共同財產(chǎn)。運(yùn)用“排除法”進(jìn)行法律推理的法律基礎(chǔ)在于“誰主張、誰舉證”的訴訟規(guī)則。那么，在離婚訴訟中哪些財產(chǎn)可以認(rèn)定為夫妻一方的個人財產(chǎn)呢？楊-欣律師總結(jié)了以下幾種：1、一方的婚前房產(chǎn)所謂婚前房產(chǎn)，有兩種情況：其一，婚前即取得房屋產(chǎn)權(quán)證，而且產(chǎn)證只登記在夫妻一方名下的房產(chǎn)；其二，房屋產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下，產(chǎn)證的取得時間是在婚后，但房屋買賣合同簽訂于結(jié)婚之前，而且購房款全部由一方出資，配偶始終沒有參與購房的。新婚姻法第十八條規(guī)定，有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：（一）一方的婚前財產(chǎn)；……而很據(jù)物權(quán)法規(guī)定，公民取得房產(chǎn)的時間以記載于房產(chǎn)登記簿頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的時間為準(zhǔn)。由此，我們對婚前即取得房屋產(chǎn)權(quán)證，而且產(chǎn)證只登記在夫妻一方名下的房產(chǎn)系夫妻一方婚前房產(chǎn)的性質(zhì)沒有異議。然而對于婚后取得房產(chǎn)證的這種情形，司法實(shí)踐中爭議較大。根據(jù)目前上海市法院的司法審判實(shí)踐，第二種情形下的房產(chǎn)一般也被認(rèn)定為婚前房產(chǎn)。畢竟在這種情況下，配偶沒有參與出資購房，更沒有共同購房的意思表示，如果僅僅因?yàn)榉慨a(chǎn)登記部門沒有在結(jié)婚之前登記房產(chǎn)就改變了房產(chǎn)的性質(zhì)，將有悖于民事法學(xué)基本理論。但是，此類情況下，婚前財產(chǎn)的證明往往難度較大，如果沒有充足的證據(jù)證明為一方婚前財產(chǎn)，法院都會推定為夫妻共同財產(chǎn)。但在有些情況下，即使是婚前取得房屋產(chǎn)權(quán)證且產(chǎn)證也僅登記在夫妻一方名下，房產(chǎn)也有可能會認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。如婚前購房時買房款是雙方共同支付的，區(qū)分此種情況下房產(chǎn)是夫妻共同財產(chǎn)還是婚前個人財產(chǎn)的不容忽視的因素是雙方辦理房產(chǎn)登記時的真實(shí)意思表示。根據(jù)上海高院的司法指導(dǎo)意見，若另一方有證據(jù)證明其婚前是基于雙方均認(rèn)可所購房屋為共同所有的前提下進(jìn)行出資的，則雖然該房產(chǎn)登記在一方名下，宜認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，分割時應(yīng)按共同財產(chǎn)的分割原則進(jìn)行處理，其按揭貸款債務(wù)為共同債務(wù)。2、遺囑繼承或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的房產(chǎn)我國婚姻法第十八條規(guī)定，有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：……（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)；……3、夫妻婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議約定只歸夫妻一方所有的房產(chǎn)我國婚姻法第十九條規(guī)定，夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定。夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)的約定，對雙方具有約束力。由此，夫妻雙方簽訂婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議，只要協(xié)議合法有效，那么該協(xié)議確定只歸夫妻一方所有的房產(chǎn)為其個人房產(chǎn)。楊-欣律師提醒夫妻簽訂婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議需注意以下幾個方面：一是妻簽訂婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議對婚內(nèi)財產(chǎn)約定的時間，法律沒有作出任何限制性規(guī)定，夫妻雙方可以在婚前，也可以在婚姻關(guān)系存續(xù)期間進(jìn)行約定。二是夫妻簽訂婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議對婚內(nèi)財產(chǎn)約定的范圍：夫妻雙方既可以對婚姻關(guān)系存續(xù)期間的財產(chǎn)作出約定，也可以對雙方的婚前財產(chǎn)作出約定。但不得對國家、集體、他人的財產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行約定，婚內(nèi)財產(chǎn)約定侵犯國家、集體、他人的財產(chǎn)所有權(quán)的條款無效。三是夫妻簽訂婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議對婚內(nèi)財產(chǎn)約定的內(nèi)容既可以約定雙方的財產(chǎn)歸共同所有，也可以約定各自的收入歸各自所有；既可以約定雙方財產(chǎn)中的一部分為雙方共同所有，一部分歸各自所有，也可以約定一方財產(chǎn)的一部分歸另一方所有。四是夫妻簽訂婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議對婚內(nèi)財產(chǎn)約定的形式一般應(yīng)當(dāng)采用書面形式。但采用口頭形式約定，雙方均無爭議的，應(yīng)認(rèn)定有效。五是夫妻簽訂婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議對婚內(nèi)財產(chǎn)約定的法律效力。婚姻法第19條規(guī)定：沒有約定或約定不明確的，適用本法第17條、第18條的規(guī)定。這表明夫妻婚內(nèi)財產(chǎn)約定具有判斷夫妻婚內(nèi)財產(chǎn)性質(zhì)優(yōu)先效力，法院在處理離婚財產(chǎn)糾紛時首先尊重當(dāng)事人婚內(nèi)對財產(chǎn)性質(zhì)的約定，這也是民法中意思自治原則在婚姻法中的具體體現(xiàn)。六是夫妻針對房產(chǎn)簽訂婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議，房產(chǎn)登記情況應(yīng)當(dāng)與婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議的約定相一致，否則可能存在較大的法律風(fēng)險。因?yàn)榉慨a(chǎn)是不動產(chǎn)，不動產(chǎn)權(quán)利的變更一般以登記為準(zhǔn)。七是夫妻簽訂婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議對婚內(nèi)財產(chǎn)約定對夫妻雙方具有約束力。第三人知道約定的內(nèi)容時，對第三人有約束力。4、父母全額出資為自己子女一方購買的房產(chǎn)且該房產(chǎn)登記在自己子女一人名下？最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（二）第二十二條規(guī)定：“當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外?！睂Υ松虾８咴涸雠_司法指導(dǎo)意見認(rèn)為：實(shí)踐中，對于夫妻婚后，父母出資購買房屋，產(chǎn)證登記在出資者自己子女名下的，從社會常理出發(fā)，可認(rèn)定為是明確向自己子女一方的贈與，該部分出資應(yīng)認(rèn)定為個人所有；若產(chǎn)證登記在出資人子女的配偶名下的，除非當(dāng)事人能提供父母出資當(dāng)時的書面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方贈與的，一般以認(rèn)定為向雙方贈與為妥，該部分出資宜認(rèn)定為夫妻共同所有。5、婚后用個人財產(chǎn)購買的房產(chǎn)上海市高級人民法院在關(guān)于適用最高人民法院婚姻法司法解釋（二）若干問題的解答（一）中明確：夫妻一方個人財產(chǎn)在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所取得的收益，如當(dāng)事人以個人財產(chǎn)購買了房產(chǎn)、股票、債券、基金、黃金或古董等財產(chǎn)，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，因市場行情變化拋售后產(chǎn)生的增值部分，由于這些財產(chǎn)本身僅是個人財產(chǎn)的形態(tài)變化，性質(zhì)上仍為個人所有之財產(chǎn)，拋售后的增值是基于原物交換價值的上升所導(dǎo)致，仍應(yīng)依原物所有權(quán)歸屬為個人所有。具體實(shí)踐中，判斷個人財產(chǎn)在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所取得的收益是否屬于夫妻共同所有時，人民法院可根據(jù)案件實(shí)際情況，對各種形式的個人財產(chǎn)的婚后收益，從是基于原個人財產(chǎn)的自然增值還是基于夫妻共同經(jīng)營行為所產(chǎn)生來判斷，前者原則為個人所有，后者原則為共同所有。此外，若收益是基于個人財產(chǎn)與共同財產(chǎn)混同后進(jìn)行投資行為所產(chǎn)生，無證據(jù)證明具體比例的，推定為共同財產(chǎn)投資收益，歸夫妻共同所有。司法實(shí)踐中，認(rèn)定婚后用個人財產(chǎn)購買的房產(chǎn)是個人財產(chǎn)的難點(diǎn)在于證據(jù)，因?yàn)橹灰鲝垈€人財產(chǎn)的一方不能完全證明其房產(chǎn)的全部出資來源于個人財產(chǎn)，那么法院一般都會推定房產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)。【常見問題1】婚前買的房子就是婚前個人財產(chǎn)，婚后買的房子就是夫妻共同財產(chǎn)嗎？判斷房產(chǎn)性質(zhì)是按照房產(chǎn)證頒發(fā)的時間界定嗎？楊-欣律師解答：目前確有許多觀點(diǎn)認(rèn)為，只要房產(chǎn)證頒發(fā)的時間在結(jié)婚之前就是婚前個人財產(chǎn)，如果房產(chǎn)證頒發(fā)的時間在結(jié)婚之后就為夫妻共同財產(chǎn)。這種觀點(diǎn)的法律淵源在于我國物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)登記制度，一般情況下，房產(chǎn)權(quán)屬登記是房產(chǎn)所有權(quán)取得的必經(jīng)程序。只有辦理了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記或者過戶手續(xù)，才能真正取得房產(chǎn)所有權(quán)。因此，有人認(rèn)為房產(chǎn)證只要是婚后辦出來的，那么房產(chǎn)就是婚后取得的，是為夫妻共同財產(chǎn)；反之，房產(chǎn)證只要是婚前辦出來的，該房產(chǎn)就為婚前個人財產(chǎn)。但在實(shí)踐中，存在房產(chǎn)為婚前簽訂合同購買、但由于房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)證需要一段時間，有時候婚前購房但產(chǎn)權(quán)證在結(jié)婚后取得，對于該類房產(chǎn)是否為共同財產(chǎn)，上海法院以購買房產(chǎn)、簽訂合同的時間點(diǎn)作為確定產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，并沒有以房產(chǎn)證取得的時間點(diǎn)作為判斷房產(chǎn)是否共有的標(biāo)志。另外，許多婚后取得房子，如遺囑繼承或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的房產(chǎn)、夫妻婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議約定只歸夫妻一方所有的房產(chǎn)、父母全額出資為自己子女一方購買的房產(chǎn)且該房產(chǎn)登記在自己子女一人名下、婚后用個人財產(chǎn)購買的房產(chǎn)也都是夫妻一方的個人財產(chǎn)。對此前文已有所分析，在此不做贅述。【常見問題2】夫妻一方婚前按揭購房婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，離婚時房屋婚后的增值部分是夫妻共同財產(chǎn)嗎？楊-欣律師解答：物權(quán)法主張物的孳息屬于物的所有權(quán)人，房產(chǎn)因市場價格波動造成的增值屬于房屋的自然孳息，因此夫妻婚前按揭購房婚后共同還貸離婚時房屋增值部分屬于房屋的所有權(quán)人。如果婚前按揭購買的房屋登記在出資者一人名下，那么該房屋及房屋婚后的增值部分歸出資者一人所有；如果婚前按揭購買的房屋登記在夫妻雙方名下，那么該房屋及房屋婚后的增值部分在離婚時均可以要求分割。但是，最高人民法院最近公布的新婚姻法司法解釋三征求意見稿明確：夫妻一方的個人財產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的孳息或增值收益，應(yīng)認(rèn)定為一方的個人財產(chǎn)；但另一方對孳息或增值收益有貢獻(xiàn)的，可以認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時可將該不動產(chǎn)認(rèn)定為不動產(chǎn)權(quán)利人的個人財產(chǎn)，尚未歸還的部分貸款為不動產(chǎn)權(quán)利人的個人債務(wù)?；橐鲫P(guān)系存續(xù)期間由夫妻共同財產(chǎn)還貸部分，應(yīng)考慮離婚時不動產(chǎn)的市場價格及共同還貸款項(xiàng)所占全部款項(xiàng)的比例等因素，由不動產(chǎn)權(quán)利人對另一方進(jìn)行合理補(bǔ)償。但新婚姻法司法解釋三征求意見稿至今尚未出臺?！境Ｒ妴栴}3】父母出資買的房子，房產(chǎn)證登記在夫妻一方或雙方名下，如何判斷是夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)？楊-欣律師解答：現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)常會遇到夫妻離婚分割的房產(chǎn)有父母參與出資買房的問題。這也是我國民間的傳統(tǒng)習(xí)慣，年輕夫妻購置新房遇到資金不足，有一定積蓄的父母定然出資相助。房產(chǎn)證辦下來后，有的寫上了父母的名字，有的沒有寫。司法實(shí)踐中，關(guān)于父母出資買房的法律性質(zhì)應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定，在夫妻離婚訴訟中往往爭議較大。楊-欣律師認(rèn)為，如果父母出資買房，但房產(chǎn)證上沒有登記父母的名字，父母出資買的房子房產(chǎn)證登記在夫妻一方或雙方名下，那么父母對該房產(chǎn)就不享有權(quán)利，不能主張分割房屋。但除非父母有相反證據(jù)證明其也是房屋的所有權(quán)人。2004年4月1日，最高人民法院頒布《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》，其中第二十二條明確：“當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外?！彼痉ń忉專ǘ┕己?，對指導(dǎo)司法實(shí)踐發(fā)揮了重大作用，但仍有不甚明確的地方，為此，上海市高級人民法院于同一年向全市法院下發(fā)了司法指導(dǎo)意見：根據(jù)司法解釋（二）第二十二條的規(guī)定，父母為子女結(jié)婚購房的出資，“應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為……贈與”。我們認(rèn)為，條文中的“應(yīng)當(dāng)認(rèn)定”是在父母實(shí)際出資時，其具體意思表示不明的情形下，從社會常理出發(fā)推定為贈與。若當(dāng)事人有證據(jù)證明其與出資人之間形成的是借貸關(guān)系的，則不能適用該條規(guī)定。當(dāng)然，該證據(jù)應(yīng)當(dāng)是在當(dāng)事人離婚訴訟前形成的，離婚訴訟中父母作出不是贈與意思表示的陳述或證明，尚不足以排除贈與的推定。實(shí)踐中，對于夫妻婚后，父母出資購買房屋，產(chǎn)證登記在出資者自己子女名下的，從社會常理出發(fā)，可認(rèn)定為是明確向自己子女一方的贈與，該部分出資應(yīng)認(rèn)定為個人所有；若產(chǎn)證登記在出資人子女的配偶名下的，除非當(dāng)事人能提供父母出資當(dāng)時的書面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方贈與的，一般以認(rèn)定為向雙方贈與為妥，該部分出資宜認(rèn)定為夫妻共同所有?！境Ｒ妴栴}4】父母全額出資，單獨(dú)登記在子女名下的房產(chǎn)，父母離婚時可以作為夫妻共同財產(chǎn)分割嗎？楊-欣律師解答：根據(jù)我國婚姻法相關(guān)規(guī)定，夫妻婚后共同出資購買的房子，無論登記為夫妻一方名下還是雙方名下，如果沒有相反證據(jù)，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。但若房屋產(chǎn)權(quán)證上也登記有小孩的名字，則為夫妻雙方與子女共同所有。此時的房子不僅僅是夫妻共有財產(chǎn)，而是家庭共同共有財產(chǎn)?，F(xiàn)實(shí)生活中，很多的夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，可能考慮到婚姻關(guān)系的不穩(wěn)定，或?qū)ψ优奶蹛?，或?dān)心將來可能出現(xiàn)的遺產(chǎn)稅等各方面的原因，使得他們在購房登記時把房屋的產(chǎn)權(quán)僅登記在自己子女的名下。此時，夫妻雙方一旦發(fā)生離婚訴訟，如有一方堅(jiān)持要求對登記在子女名下的房產(chǎn)進(jìn)行分割，那么，該房產(chǎn)的性質(zhì)應(yīng)如何定性？上海市高級人民法院《民事法律適用問答》2005年第3期(總第16期)對此做了解答：物權(quán)公示原則是指物權(quán)的享有和變動需有可取信于社會公眾的外觀表現(xiàn)形式，通常不動產(chǎn)物權(quán)享有和變動的公示方式為登記。但不動產(chǎn)物權(quán)的登記應(yīng)區(qū)分外部效力和內(nèi)部效力。對外效力是指基于物權(quán)公示公信原則，一旦不動產(chǎn)物權(quán)經(jīng)登記，善意第三人基于對登記的信賴與登記權(quán)利人發(fā)生的不動產(chǎn)交易行為受法律保護(hù)；對內(nèi)效力則應(yīng)探究當(dāng)事人的真實(shí)意思表示來確定真正權(quán)利人。實(shí)踐中，夫妻雙方共同出資購買房屋后，出于各種因素的考慮，有時將房屋產(chǎn)權(quán)只登記為未成年子女一人。但這并不意味著房屋的真實(shí)產(chǎn)權(quán)人即為該未成年子女，而應(yīng)考量夫妻雙方在購買房屋時的真實(shí)意思。因此，除非有相反的證據(jù)，否則通常仍然將該房屋視為夫妻及未成年子女共有財產(chǎn)。但是，對于因房屋產(chǎn)生的債務(wù)，應(yīng)由夫妻負(fù)責(zé)償還。2007年，上海高院對此問題做了進(jìn)一步解釋：至于產(chǎn)權(quán)人只登記為子女一人的房屋所有權(quán)問題，上海高院《民事法律適用問答》2005年第3期(總第16期)問題六巳有答復(fù)。但鑒于未成年子女未出資，也不承擔(dān)還貸義務(wù)，在處理房產(chǎn)權(quán)利時可適當(dāng)調(diào)整子女所得的比例。由此可見，如果夫妻購房時將房產(chǎn)僅僅登記在未成年子女的名下，仍然可以認(rèn)做為夫妻和子女共有，夫妻離婚時有權(quán)對該房產(chǎn)進(jìn)行分割。但是，如果夫妻購房時，將所購買的房產(chǎn)登記在成年子女的名下，夫妻離婚時能否主張對該房產(chǎn)進(jìn)行分割？我國法律及相關(guān)司法解釋對此均未作出規(guī)定。楊-欣律師認(rèn)為，鑒于成年子女已為獨(dú)立的民事主體，并不像未成年人一樣在父母即監(jiān)護(hù)人的控制之下，因此，此時若父母仍將房產(chǎn)登記在子女名下，除非有相反的證據(jù)證明，否則就視為對子女的贈與。贈與完成時，父母即喪失對財產(chǎn)的所有權(quán)。父母在離婚時對該房產(chǎn)自然無權(quán)分割。【常見問題5】婚后夫妻一方用婚前個人存款單獨(dú)出資買的房子，且房產(chǎn)亦登記在出資者自己名下，該套房產(chǎn)應(yīng)為夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)?楊-欣律師解答：我國婚姻法第十八條規(guī)定，夫妻一方的婚前財產(chǎn)為一方的個人財產(chǎn)。因此，夫妻一方婚前的個人存款歸一方個人所有，離婚時另一方無權(quán)分割。最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）第十九條明確規(guī)定：婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外。上海市高級人民法院在民事法律適用問答中進(jìn)一步解釋：婚前財產(chǎn)在婚后的形式轉(zhuǎn)化，不影響該財產(chǎn)的性質(zhì)。因此，夫妻一方以婚前存款在婚后購置的房屋，仍然屬于購置方的婚前財產(chǎn)，如果對方?jīng)]有出資，則不能主張享有房屋的份額。同樣，婚前其他財產(chǎn)的形式轉(zhuǎn)化，也不影響其作為婚前財產(chǎn)的性質(zhì)。另外，婚前財產(chǎn)產(chǎn)生的孳息，如婚前存款的利息等財產(chǎn)，也屬于婚前財產(chǎn)。楊-欣律師在此提醒：如果當(dāng)事人因以婚前存款購置的房屋發(fā)生糾紛，一方訴訟至法院要求分割，法院對房產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)定，關(guān)鍵要看雙方的舉證情況。如果購買的一方不能舉證證明該房產(chǎn)是用其婚前存款購買的，那么法院認(rèn)定房屋系夫妻共同財產(chǎn)的可能性極大。為此，當(dāng)事人如果希望適用《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》第十九條的規(guī)定認(rèn)定房產(chǎn)的性質(zhì)，至少要舉證證明以下兩個事實(shí)：其一，當(dāng)事人擁有足夠的婚前個人財產(chǎn)；其二，系爭房屋的購房款都是當(dāng)事人用婚前財產(chǎn)支付的。從筆者多年的離婚訴訟經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)事人要想證明上述兩點(diǎn)很難，因?yàn)榇婵畹牧鲃有院軓?qiáng)，加上當(dāng)事人缺乏足夠的法律意識，一旦糾紛發(fā)生就很難證明“購房用的人民幣就是婚前存的那些人民幣”。針對這種情況，當(dāng)事人最好的辦法也就是委托專業(yè)離婚律師協(xié)助處理了?！境Ｒ妴栴}6】婚前一方承租的公房，婚后購買為產(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)證登記在夫妻一方名下，是夫妻共同財產(chǎn)嗎？楊-欣律師解答：承租公房，即人們常說的福利分房或公有住房，一般是指政府或單位按照國家政策分配給職工居住，職工按照政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)按期交付租金的房屋，房屋的所有權(quán)人為政府或單位，職工僅享有承租權(quán)及居住權(quán)。自1994年起，上海市政府出臺了《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》等一系列規(guī)定，開始允許公有住房的承租人(包括同住人)，以優(yōu)惠價格購買公有住房，使之成為產(chǎn)權(quán)房，承租人和同住人就變成了產(chǎn)權(quán)人。在離婚訴訟中，如果公房是婚前由夫妻一方承租或由其父母承租，婚后以夫妻共同財產(chǎn)購買使之成為產(chǎn)權(quán)房（即售后公房），如何確定該售后公房的法律性質(zhì)？根據(jù)最高人民法院在2004年4月1日公布施行的《關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》第十九條中明確規(guī)定：由一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。毫無疑問，如果登記在雙方名下更是夫妻共同財產(chǎn)。從《婚姻法》司法解釋（二）可以看出，最高人民法院否定了夫妻一方婚前所承租的公房使用權(quán)所包含的財產(chǎn)價值。但從上海的實(shí)際情況出發(fā)，由于公房使用權(quán)可通過承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式上市交易，具有一定的交換價值，因此，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以共同財產(chǎn)出資將原有公房的使用權(quán)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)后，在離婚分割該房屋時，如果一概不考慮原一方承租時的使用權(quán)價值，將顯失公允。那么，夫妻一方婚前所承租公房使用權(quán)本身所蘊(yùn)涵的價值該如何歸屬和處理？為此，上海市高級人民法院司法指導(dǎo)意見認(rèn)為，針對這種情況，可區(qū)分下列情形處理：一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，由于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)無法體現(xiàn)出原公房使用權(quán)的交換價值，則在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時可不考慮原公房使用權(quán)的交換價值單獨(dú)歸屬問題；一方婚前承租的公房使用權(quán)是其以個人財產(chǎn)支付對價取得的，婚后又以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)，在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時，應(yīng)當(dāng)將取得原公房使用權(quán)時所支付對價部分確定為當(dāng)時承租的夫或妻一方個人所有，產(chǎn)權(quán)房的剩余部分價值按共同財產(chǎn)分割；對于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房，原公房使用權(quán)的交換價值可參照司法解釋（二）第二十二條的規(guī)定，推定為父母對夫妻雙方的贈與，離婚時可直接將產(chǎn)權(quán)房按共同財產(chǎn)分割處理。【常見問題7】如何確定農(nóng)村宅基地上建造的房屋是否是夫妻共同財產(chǎn)？楊-欣律師解答：根據(jù)上海法院的意見，農(nóng)村宅基地上房產(chǎn)的權(quán)利歸屬一般以建房申請書上核準(zhǔn)的申請人數(shù)為準(zhǔn)。如果夫妻雙方均屬建房申請書的核準(zhǔn)人員，那么有權(quán)在離婚時要求房產(chǎn)分割；否則一方便不能主張分割農(nóng)村離婚房產(chǎn)，即便其戶口可能在該農(nóng)村房產(chǎn)內(nèi)。【常見問題8】婚前個人房產(chǎn)結(jié)婚滿8年會成為夫妻共同財產(chǎn)嗎？楊-欣律師解答：《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財產(chǎn)分割問題的若干具體意見》系最高人民法院針對1980年9月10日第五屆全國人民代表大會通過的《婚姻法》所作的司法解釋，該司法解釋至今尚未被廢止，即仍現(xiàn)行有效。該《意見》第6條明確規(guī)定“一方婚前個人所有的財產(chǎn)，婚后由雙方共同使用、經(jīng)營、管理的，房屋和其他價值較大的生產(chǎn)資料經(jīng)過8年，貴重的生活資料經(jīng)過4年，可視為夫妻共同財產(chǎn)?！庇纱丝梢?，婚前個人房產(chǎn)如果在婚后由雙方共同使用、經(jīng)營、管理，那么經(jīng)過8年是可以轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)的。但是，全國人民代表大會常務(wù)委員會于2001年4月28日對1980年《婚姻法》進(jìn)行了修正。新修正的《婚姻法》進(jìn)一步明確了夫妻共同財產(chǎn)及個人財產(chǎn)的范圍，廢止了個人財產(chǎn)自動轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)的情形。對此，最高人民法院于2001年12月25日針對新修正的《婚姻法》頒布了第一部司法解釋，即《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》，其中第十九條明確規(guī)定“婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外。”從這此修改傳遞出這樣一個信號：國家加強(qiáng)了對公民個人所有財產(chǎn)的保護(hù)。原因就在于1980年《婚姻法》產(chǎn)生于改革開放初期，那時的夫妻財產(chǎn)較少，財產(chǎn)關(guān)系比較簡單，法律規(guī)定比較原則。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人的思想、生活方式都發(fā)生了深刻的變化，夫妻財產(chǎn)日益多樣，人們的價值觀念也發(fā)生了巨大的變化，個人自由和權(quán)利觀念不斷增強(qiáng)，對個人價值的追求日益迫切，這使得原有的有關(guān)夫妻財產(chǎn)制的規(guī)定愈來愈顯示出其局限性，不盡適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。同時，1980年《婚姻法》關(guān)于夫妻財產(chǎn)制的規(guī)定存在一個重要缺陷，就是夫妻共同財產(chǎn)的范圍過寬，根據(jù)該法第十三條的規(guī)定，除非夫妻雙方對婚后財產(chǎn)作出約定，否則，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)基本上都?xì)w夫妻共同所有。這也就是最高人民法院1993年11月《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財產(chǎn)分割問題的若干具體意見》第六條出臺的背景。雖然當(dāng)時該條款關(guān)于個人婚前財產(chǎn)轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)的規(guī)定是適宜的，也曾在司法實(shí)踐中發(fā)揮過重要的作用，但隨著社會的發(fā)展，夫妻婚前財產(chǎn)越來越多，如果籠統(tǒng)地將上述規(guī)定作為法律規(guī)定會產(chǎn)生一些問題，并且會與物權(quán)制度發(fā)生沖突。因此，必須明確一方的婚前財產(chǎn)屬于夫妻個人財產(chǎn)，不能轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)，即使在離婚時，也不能作為共同財產(chǎn)進(jìn)行分割，除非當(dāng)事人另有約定。由此可見，夫妻一方的婚前個人房產(chǎn)婚后無論經(jīng)過多少年都不會自動轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)，但法律并不排斥婚前個人房產(chǎn)婚后通過贈與、買賣等方式轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。【常見問題9】婚后將婚前個人房產(chǎn)賣了又買的房子是夫妻共同財產(chǎn)嗎？楊-欣律師解答：婚前財產(chǎn)在婚后的形式轉(zhuǎn)化，不影響該財產(chǎn)的性質(zhì)。如果婚后買房子的出資全部來源于婚前房產(chǎn)的賣房款，那么婚后又買的房子僅是“婚前財產(chǎn)在婚后的形式轉(zhuǎn)化”，仍屬于個人財產(chǎn)。但如果婚后買的房子登記在夫妻雙方名下或?qū)Ψ矫?，或婚后買房子的時候用了一部分夫妻共同財產(chǎn)，那么婚后購買的房子就是夫妻共同財產(chǎn)。針對此種糾紛，如果訴訟至法院，法院對房產(chǎn)性質(zhì)的認(rèn)定，關(guān)鍵要看雙方的舉證情況。如果購買的一方不能舉證證明該婚后房產(chǎn)購房款全部是用其婚前房產(chǎn)賣房款購買的，那么法院認(rèn)定婚后這套房子系夫妻共同財產(chǎn)的可能性極大。當(dāng)事人如果想證明婚后買的房子也是個人財產(chǎn)，至少要舉證證明以下兩個事實(shí)：其一，當(dāng)事人婚后有一套婚前房產(chǎn)與配偶無關(guān)，賣掉后所有的賣房款都有證據(jù)證明；其二，婚后買房子的購房款都是用婚前房產(chǎn)賣房款支付的，沒有得到配偶的任何幫助。從楊-欣律師多年的離婚訴訟經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)事人要想證明上述兩點(diǎn)很難，因?yàn)榇婵畹牧鲃有院軓?qiáng)，加上當(dāng)事人缺乏足夠的法律意識，一旦發(fā)生糾紛就很難證明“購房用的人民幣就是婚前房產(chǎn)賣房款的那些人民幣”，之間沒有任何賬目差錯。針對這些證據(jù)的梳理，想形成一個無懈可擊的證據(jù)鏈，當(dāng)事人最好的辦法也只有委托上海專業(yè)離婚律師協(xié)助處理了?！境Ｒ妴栴}10】結(jié)婚前簽定購房合同付首付婚后拿到房產(chǎn)證是夫妻共同財產(chǎn)嗎？楊-欣律師解答：關(guān)于這個問題在法學(xué)理論界存有兩種觀點(diǎn)，各地法院在司法審判實(shí)踐中具體做法也差異較大。有人認(rèn)為：如果房產(chǎn)證是在婚后取得的，根據(jù)《物權(quán)法》物權(quán)登記原則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該房產(chǎn)是婚后取得的所有權(quán)。根據(jù)《婚姻法》第十七條的規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：工資、獎金；生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；知識產(chǎn)權(quán)的收益；繼承或贈與所得的財產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外；其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財產(chǎn)。由此可以得出結(jié)論：在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。還有人認(rèn)為：如果是在結(jié)婚之前簽訂的購房合同、付清首付款、辦理房屋貸款手續(xù)，甚至房屋過戶手續(xù)也是在婚前申請的，申辦過戶的收件收據(jù)也是婚前拿到的，因此，購房者在婚前基本完成了房屋買賣所有的相關(guān)手續(xù)，并無對方的參與，該房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為婚前個人財產(chǎn)，離婚時配偶無權(quán)主張分割。至于婚后夫妻用共同財產(chǎn)償還的部分貸款，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)返還，但不影響房子物權(quán)歸購房者個人所有的法律性質(zhì)。楊-欣律師比較贊同第二種觀點(diǎn)。至于第一種觀點(diǎn)有沒有道理？是有一定道理的。物權(quán)的取得以登記為準(zhǔn)，登記之前存在的僅僅是債權(quán)。但對于婚前購房的一方來說，這種理論顯失公平。申請辦理房產(chǎn)證是在婚前申請，房地產(chǎn)登記部門需要多長時間能辦出房產(chǎn)證那不是其能控制的，不能因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)的拖拉而直接影響到購買房屋的定性。楊-欣律師認(rèn)為，《婚姻法》第十七條規(guī)定的立法原意應(yīng)當(dāng)理解為：夫妻婚后共同勞動、共同經(jīng)營、共同管理所取得的財產(chǎn)才能作為夫妻共同財產(chǎn)，夫妻共同財產(chǎn)的取得是建立在作為的基礎(chǔ)上的。如果夫妻一方結(jié)婚前簽訂購房合同、付清首付……所有的作為都是在婚前完成的，婚后的房產(chǎn)登記行為僅是婚前所有作為的必然延續(xù)。因此，即便房產(chǎn)證是在婚后作出的，該房產(chǎn)亦應(yīng)認(rèn)定為婚前個人財產(chǎn)。對此，最高人民法院公布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》（征求意見稿）第十一條規(guī)定：夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時可將該不動產(chǎn)認(rèn)定為不動產(chǎn)權(quán)利人的個人財產(chǎn)，尚未歸還的部分貸款為不動產(chǎn)權(quán)利人的個人債務(wù)?；橐鲫P(guān)系存續(xù)期間由夫妻共同財產(chǎn)還貸部分，應(yīng)考慮離婚時不動產(chǎn)的市場價格及共同還貸款項(xiàng)所占全部款項(xiàng)的比例等因素，由不動產(chǎn)權(quán)利人對另一方進(jìn)行合理補(bǔ)償。但是，婚姻法司法解釋三征求意見稿還僅僅停留在征求意見階段，目前司法界對新婚姻法司法解釋三征求意見稿中具體條款的分歧還是很大。新婚姻法司法解釋三征求意見稿能否出臺、什么時間出臺、其中條款會有什么修改等等問題，還都是未知數(shù)。在新婚姻法司法解釋三征求意見稿尚未出臺之際，上海法院審理此類離婚訴訟案件的司法指導(dǎo)意見認(rèn)為：夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)購買房屋并按揭貸款，產(chǎn)證登記在自己名下的，該房屋仍為其個人財產(chǎn)，同樣的，按揭貸款為其個人債務(wù)?；楹笈渑家环絽⑴c清償貸款，并不改變該房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì)，因此，在離婚分割財產(chǎn)時，該房屋為個人財產(chǎn)、剩余未歸還的債務(wù)為個人債務(wù)，對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?，?yīng)當(dāng)予以返還。上海法院并未把房產(chǎn)證的辦出時間是婚前還是婚后作為認(rèn)定房產(chǎn)性質(zhì)的關(guān)鍵條件。我們從上海法院的司法指導(dǎo)意見可以看出，其和新婚姻法司法解釋三征求意見稿的規(guī)定相差不大。唯一不同之處在于共同歸還貸款部分的返還要不要考慮房產(chǎn)婚后的增值部分。一般而言，法律有模糊的地方，就需要法官根據(jù)公平正義的思想去解釋法律。這樣以來，離婚房產(chǎn)分割案件就給了訴訟雙方當(dāng)事人許多活動的余地。也就是說當(dāng)事人如果想離婚房產(chǎn)分割訴訟中多分房產(chǎn)，就必須搜集提供證據(jù)，依據(jù)有證據(jù)證明的事實(shí)去說服法官，響應(yīng)法官心中公平正義的天平，始開能達(dá)到自己的訴訟目的。【常見問題11】夫妻婚前共同出資購房，房產(chǎn)證登記在一方名下，是夫妻共同財產(chǎn)嗎？楊-欣律師解答：如果婚前共同出資購房，房屋產(chǎn)權(quán)證登記在夫妻一方名下，該房屋在婚后能否認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，可以說存在較大變數(shù)。一般情況下，婚前購房房屋登記在夫妻一方名下，由于購房時男女雙方尚未存在夫妻之間的身份關(guān)系，我國法律推定為夫妻一方婚前個人財產(chǎn)。但是，上海法院曾出臺司法指導(dǎo)意見認(rèn)為：若配偶方同時有證據(jù)證明其婚前是基于雙方均認(rèn)可所購房屋為共同所有的前提下進(jìn)行出資的，則雖然該房產(chǎn)登記在一方名下，仍宜認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，分割時應(yīng)按共同財產(chǎn)的分割原則進(jìn)行處理，同樣的，其按揭貸款債務(wù)為共同債務(wù)。但在分割共同所有的房產(chǎn)時，對于存在當(dāng)事人出資數(shù)額比例懸殊、且婚后確未共同生活或婚姻關(guān)系存續(xù)期間較短等情形的，也應(yīng)一并考慮，可參考當(dāng)時的出資比例對房產(chǎn)進(jìn)行分割，而不宜拘泥于各半分割。由此可見，我國法律對婚前共同出資購房房屋性質(zhì)的認(rèn)定還是比較復(fù)雜的，其復(fù)雜的主要原因在于兩點(diǎn)：一是我國法律制度的不健全，現(xiàn)行婚姻法的法律條文對于離婚房產(chǎn)分割的規(guī)定過于模糊，尚未建立完善的法律框架規(guī)則；二是現(xiàn)實(shí)生活的復(fù)雜性，再完善的法律制度也永遠(yuǎn)無法囊括規(guī)范所有的社會現(xiàn)象，并公平合理的加以條文規(guī)范，這是條文法的滯后性。鑒于此，我們多年在上海執(zhí)業(yè)的上海離婚律師在給客戶做法律分析時，經(jīng)常要根據(jù)經(jīng)驗(yàn)、根據(jù)上海法院的審判實(shí)踐，結(jié)合客戶敘述的詳盡的、具體的案情做出判斷，告知風(fēng)險?！境Ｒ妴栴}12】婚前一方出資購房一方出錢裝修或婚后對婚前一方所有的房產(chǎn)進(jìn)行過修繕、裝修，是夫妻共同財產(chǎn)嗎？楊-欣律師解答：婚前一方出資購房一方出錢裝修或婚后雙方對婚前一方所有的房屋進(jìn)行過修繕、裝修、原拆原建，離婚時未變更產(chǎn)權(quán)的，房屋仍歸產(chǎn)權(quán)人所有，增值部分中屬于另一方應(yīng)得的份額，由房屋所有人折價補(bǔ)償另一方；進(jìn)行過擴(kuò)建的，擴(kuò)建部分的房屋應(yīng)按夫妻共同財產(chǎn)處理。三、離婚房產(chǎn)價值的確定在離婚訴訟中，法院計(jì)算房屋折價補(bǔ)償款對夫妻共有房產(chǎn)分割之前，首先應(yīng)確定訴爭房屋的價值。確定房屋價值是確保公平分割的前提條件，是確定得房一方支付房屋補(bǔ)償款計(jì)算依據(jù)。司法實(shí)踐中，確定離婚房屋價值一般有兩種方式：1、協(xié)商確定。這是最節(jié)省、最便捷的一種方式，只要渉案雙方對房屋的價值協(xié)商一致，法院就可以按照該價值進(jìn)行判決；2、評估確定。委托第三方對房屋的價值進(jìn)行評估，是當(dāng)事人對房屋的價值無法協(xié)商一致、爭議較大時，法院經(jīng)常采用的處理方式。如果當(dāng)事人各方對共有房屋價值意見不一，但又不申請?jiān)u估，法院應(yīng)當(dāng)如何處理？上海市高級人民法院司法指導(dǎo)意見認(rèn)為，當(dāng)事人對分割共有房屋價值意見不一，但又不申請?jiān)u估的，法院不能簡單駁回原告訴請，應(yīng)進(jìn)行必要的釋明，促使當(dāng)事人提出委托評估的深情。經(jīng)釋明，當(dāng)事人仍不提出申請的，法官可通過咨詢房產(chǎn)中介公司或評估公司（至少兩家）的意見，綜合分析后予以酌定，并須在裁判文書中闡明理由?！境Ｒ妴栴}1】離婚房產(chǎn)價值的確定是以當(dāng)初購買房產(chǎn)時的合同價為準(zhǔn)？楊-欣律師解答：離婚房產(chǎn)價值的確定應(yīng)以法院分割房產(chǎn)時房產(chǎn)的市場價為準(zhǔn)，而非購房時的合同價。購房時的合同價和離婚房產(chǎn)分割時的市場價的價差亦即房產(chǎn)增值部分，離婚時同樣應(yīng)當(dāng)予以分割。很多當(dāng)事人在面臨離婚房產(chǎn)分割時有一個誤區(qū)，認(rèn)為房產(chǎn)分割是以當(dāng)初購買房產(chǎn)時的合同價為準(zhǔn)，其實(shí)不然。離婚案件中，法院分割房產(chǎn)，一般是以房產(chǎn)現(xiàn)值作為分割的依據(jù)，而非購房時的價值。在離婚房產(chǎn)分割時，那種習(xí)慣以購買時的價格計(jì)算及分割的做法是錯誤的。我國法律之所有規(guī)定離婚房產(chǎn)分割時按房產(chǎn)的現(xiàn)有市場價值計(jì)算，這是由物權(quán)法的基本原理確定的。即在當(dāng)事人出資購買房產(chǎn)時，出資款完成了由“債權(quán)”向“物權(quán)”的轉(zhuǎn)化，簡言之，出資之前出資人對出資款擁有所有權(quán)，出資之后該出資款就轉(zhuǎn)化為出資人對房產(chǎn)擁有部分產(chǎn)權(quán)。即便一方購房時用的是婚前財產(chǎn)，也或一方購房時未出資，未出資一方對該房產(chǎn)也擁有的部分所有權(quán)完全是基于出資人的贈與取得的。因此，夫妻離婚時，出資方就不能基于出資的事實(shí)要求對方歸還出資款，而只能基于雙方共有房產(chǎn)的事實(shí)要求分割房產(chǎn)。此時房產(chǎn)的價值自然也不能以購買時的價值確定，因?yàn)榉績r有漲有跌，既然一開始就確定了雙方對房產(chǎn)共有的性質(zhì)，那么雙方就應(yīng)對房產(chǎn)的價值共享風(fēng)險，即離婚時只能按照該房產(chǎn)的現(xiàn)有價值計(jì)算。【常見問題2】離婚房產(chǎn)價值的確定一定要申請?jiān)u估公司評估嗎？楊-欣律師解答：離婚房產(chǎn)價值的確定，評估不是必經(jīng)程序。司法實(shí)踐中，離婚訴訟確定房產(chǎn)價值，首先由訴訟雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成，方才會委托專業(yè)房產(chǎn)估價公司進(jìn)行評估。雖然采用評估的方式確定房產(chǎn)的價值在司法程序上較顯公正，但也存在兩個較為突出的問題：第一，拖延訴訟的進(jìn)程。通過法院委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)的價值進(jìn)行評估，一般需要一、二個月的時間，根據(jù)我國訴訟法的規(guī)定，評估期間不計(jì)入法定審限，因此，如果中介結(jié)構(gòu)拖延的時間過長，可能導(dǎo)致離婚訴訟久拖不決，給雙方當(dāng)事人的心里、生活都帶來負(fù)擔(dān)；第二，通過法院委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)的價值進(jìn)行評估，需要交納一定的評估費(fèi)，評估費(fèi)的數(shù)額一般根據(jù)房產(chǎn)的價值按比例收取，這對當(dāng)事人來說也是一筆不小的開支。鑒于上述原因，最高人民法院民一庭曾明確表示：“雙方對財產(chǎn)價值有爭議的，可通過協(xié)商、競價、作價、評估、拍賣等形式確定和處理財產(chǎn)，處理財產(chǎn)時應(yīng)慣徹照顧子女和女方權(quán)益的原則以及照顧無過錯方的原則，不是必須委托中介機(jī)構(gòu)評估。”附：上海市高級人民法院公布的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)（10所公司）**信衡房地產(chǎn)估價有限公司（電話：63301925）**富申房地產(chǎn)估價有限公司（電話：64317161）上海城市房地產(chǎn)估價有限公司（電話：63589988）上海國城房地產(chǎn)估價有限公司（電話：63830000）上海八達(dá)房地產(chǎn)估價有限公司（電話：53858009）**百盛房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司（電話：68552126）上海光華房地產(chǎn)估價有限公司（電話：63291026）上海國衡房地產(chǎn)估價有限公司（電話：58755972）上海房地產(chǎn)估價師事務(wù)所有限公司（電話：58881688）**大雄房地產(chǎn)估價有限公司（電話：51383326）五、離婚房產(chǎn)的分割原則離婚時夫妻共有房產(chǎn)如何分割，我國婚姻法沒有明確規(guī)定具體的分割比例，僅做了一些原則性的規(guī)定，上海法院有一些審判實(shí)踐中的做法，下面做一簡單介紹。1、尊重當(dāng)事人共同意愿。我國《婚姻法》第三十九條規(guī)定，對夫妻共同財產(chǎn)的分割首先由夫妻雙方進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成時才依法進(jìn)行判決。這一方面體現(xiàn)了法院對當(dāng)事人財產(chǎn)處分權(quán)的充分尊重，另一方面法院也顧忌到如果強(qiáng)行判決可能給將來的執(zhí)行帶來麻煩。因此，法院會力主推動當(dāng)事人之間達(dá)成一致意見，尤其是在當(dāng)事人雙方僅有一套住房的情況下。2、男女平等。即夫妻雙方對于其共同財產(chǎn)享有平等的共有權(quán)，不受雙方收人狀況、對家庭貢獻(xiàn)的影響，雙方均有平等分割共同財產(chǎn)的權(quán)利。3、照顧子女和女方權(quán)益。首先，應(yīng)優(yōu)先考慮未成年子女的利益，根據(jù)未成年子女的需要給予必要的照顧。其次，應(yīng)照顧女方的權(quán)益。考慮到相當(dāng)一部分女性的經(jīng)濟(jì)能力相對較弱，在日常家務(wù)中的付出很難物化為財產(chǎn)收益，故在分割財產(chǎn)時，有必要照顧她們的權(quán)益，使其離婚后的基本生活更有保障。《婦女權(quán)益保障法》第四十八條“夫妻共有的房產(chǎn)，離婚時，分割住房由雙方協(xié)議解決；協(xié)議不成的，由人民法院根據(jù)雙方的具體情況，按照照顧子女和女方權(quán)益的原則判決。夫妻雙方另有約定的除外。夫妻共同租用的房產(chǎn)，離婚時，女方的住房應(yīng)當(dāng)按照照顧子女和女方權(quán)益的原則解決?！薄痘橐龇ā返谌艞l也作了類似規(guī)定。因此，在夫妻房產(chǎn)分割中尤其要充分體現(xiàn)對婦女兒童權(quán)益的保護(hù)，盡量將房產(chǎn)分割和子女撫養(yǎng)結(jié)合起來，這是法律的強(qiáng)制性規(guī)定。4、照顧無過錯方。對于因一方過錯導(dǎo)致離婚的，可在分割財產(chǎn)時適當(dāng)照顧無過錯方，以體現(xiàn)法律的公平與正義。但這種照顧不是民事責(zé)任，其性質(zhì)不同于離婚損害賠償責(zé)任，因此，這里的過錯并不限于重婚、姘居、實(shí)施家庭暴力、虐待、遺棄等重大過錯行為，還包括其他違反婚姻義務(wù)或故意以悖于善良風(fēng)俗的方法損害婚姻關(guān)系的過錯行為。5、有利于生產(chǎn)、方便生活。分割夫妻共同財產(chǎn)時，應(yīng)從充分發(fā)揮共同財產(chǎn)的效用和不損害財產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價值出發(fā)。這一點(diǎn)對法院確定房子所有權(quán)歸屬，解決雙方居住問題尤為重要?？傊?，對不宜分割使用的夫妻共有房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)婚姻法、司法解釋確定的上述原則，綜合考慮房屋的性質(zhì)、來源、婚姻關(guān)系存續(xù)時間長短、雙方住房情況以及照顧子女和女方原則等因素，分給一方所有。分得房屋的一方應(yīng)給予另一方相應(yīng)價值的補(bǔ)償?！境Ｒ妴栴}1】出資多少會不會影響離婚房產(chǎn)分割的比例？楊-欣律師解答：司法實(shí)踐中，上海法院對離婚房產(chǎn)如何分割經(jīng)常會考慮雙方對房產(chǎn)的貢獻(xiàn)，這也是基于公平公正的司法理念決定的。夫妻雙方各自對購房的出資比例經(jīng)常會對離婚房產(chǎn)的歸屬及分割比例造成影響。由于夫妻婚后購房，無論是哪一方的出資，一般均為夫妻共同財產(chǎn)出資，為此，購房時的出資情況對于此種情況下的房產(chǎn)分割影響較小。出資情況對離婚房產(chǎn)分割的影響主要體現(xiàn)在夫妻雙方婚前共同購房的案例中。根據(jù)上海高院的規(guī)定，如果戀愛期間共同購房，一方未出資但產(chǎn)權(quán)登記為兩人共有，析產(chǎn)分割的處理應(yīng)當(dāng)考慮共有人對共有財產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要等情況，合理確定未出資方的份額，一般以10%到30%的份額為宜?！境Ｒ妴栴}2】離婚后的居住問題離婚房產(chǎn)分割時法院會考慮嗎？楊-欣律師解答：我國婚姻法第四十二條規(guī)定，離婚時，如一方生活困難，另一方應(yīng)從其住房等個人財產(chǎn)中給予適當(dāng)幫助。上海法院認(rèn)為，住房為一方所有，離婚時住房一般仍歸該所有人。如另一方離婚后確實(shí)無房，法院可根據(jù)具體情況判決允許其暫??；也可判決無房一方另外租房居住，若經(jīng)濟(jì)確有困難，享有房屋產(chǎn)權(quán)的一方可給予一次性經(jīng)濟(jì)幫助。為此，離婚后居住情況不僅會對夫妻一方個人房產(chǎn)造成影響，基于婚姻法第四十二條的立法理念，夫妻一方離婚后居住困難甚至?xí)Ψ蚱薰餐慨a(chǎn)分割的分割造成影響。【常見問題3】期房、二手房、動遷房房產(chǎn)證還沒有辦出來離婚時可以分割嗎？楊-欣律師解答：根據(jù)我國《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（二）第二十一條規(guī)定，離婚時雙方當(dāng)事人對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。為此，如果夫妻婚后購買的房屋尚未過戶到夫妻名下，其房屋權(quán)利歸屬根據(jù)物權(quán)法規(guī)定尚不能認(rèn)定為夫妻共同所有，為此法院不能處分房屋的所有權(quán)，只能判決房屋的使用權(quán)。但根據(jù)上海法院的司法審判實(shí)踐，有時法院為避免當(dāng)事人的訴累，對夫妻離婚時尚未取得房屋所有權(quán)的房產(chǎn)分割，一般會依據(jù)已經(jīng)簽訂的購房合同，判決由夫妻一方來履行；判決履行購房合同的一方支付另一方一定數(shù)額的購房折價款作為補(bǔ)償?！境Ｒ妴栴}4】按揭房貸尚未還清離婚時房產(chǎn)如何分割？一般會判給主貸人嗎？楊-欣律師解答：房產(chǎn)是夫妻共同財產(chǎn)，夫妻婚后共同購房的按揭房貸亦是夫妻共同債務(wù)，未付清的按揭款應(yīng)由雙方共同償還。夫妻離婚時，法院通常在判決房產(chǎn)歸一方所有的同時，按揭未還清的房貸離婚后亦由得房者負(fù)責(zé)清償。由于法院對房產(chǎn)歸屬的處理可能涉及貸款人和銀行簽訂的住房按揭貸款合同的變更，所以上海法院的常用的分割方法是：誰是按揭貸款合同的主貸人，在雙方條件相同的情況下，法院更傾向于把房屋判給誰所有。但也有例外，例外的情況就要參照離婚房產(chǎn)分割的其他原則了。貸款買的房子離婚時房子判給貸款人所有僅僅是審執(zhí)兼顧原則的派生情形。由于夫妻婚后買的房子一般只有一個主貸人，配偶是共同抵押擔(dān)保人，為此將貸款買的房子離婚時房子判給貸款人所有可以避