一、引言

我國(guó)的住房制度改革已進(jìn)行了多年。從公房承租到房改售房又到房改房上市，從福利分房到取消福利實(shí)行住房公積金制度又到貨幣補(bǔ)貼，現(xiàn)在住房已基本實(shí)現(xiàn)商品化。隨著公房的私有化，也不可避免地引發(fā)房產(chǎn)糾紛，處理好婚姻、繼承等中有關(guān)房改房的分割，可以避免引發(fā)當(dāng)事人之間、職工與單位之間諸多矛盾，也有利于建立與我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房制度。下面介紹的一樁婚姻案件就是有關(guān)房改房如何分割的問題。

二、案情

本案原告楊-柳與被告馬-克于1989年1月16日登記結(jié)婚，婚后住在馬-克單位所分配的公房張家山105室內(nèi)。1995年6月，雙方經(jīng)法院調(diào)解離婚，但對(duì)張家山105室房屋未做處理。1995年年底，楊-柳又搬回張家山105室，與馬-克共同生活，但雙方并未辦理復(fù)婚登記手續(xù)。1995年12月，馬-克原工作單位某儲(chǔ)運(yùn)公司進(jìn)行房改售房，馬-克、楊-柳隱瞞已經(jīng)離婚的事實(shí)，楊-柳在其工作單位取得工齡證明并由馬-克交給其單位，該儲(chǔ)運(yùn)公司遂以雙方工齡為依據(jù)并據(jù)當(dāng)時(shí)房改政策辦理了優(yōu)惠售房手續(xù)。該房產(chǎn)權(quán)人登記為馬-克一人，但在有關(guān)儲(chǔ)運(yùn)公司房改資料中發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)馬-克將楊-柳登記為配偶；該房改房私人購(gòu)買產(chǎn)權(quán)比例為80%.1999年3月，雙方將該房另20%產(chǎn)權(quán)買斷。

2001年8月，雙方又發(fā)生矛盾，楊-柳搬出上述張家山105室，攜女另居。2003年3月18日，楊-柳訴至原審法院，請(qǐng)求解除同居關(guān)系并要求依法分割張家山105室房屋。訴訟期間，馬-克于2003年4月向原售房單位說明了當(dāng)初隱瞞離婚、騙女方工齡而優(yōu)惠購(gòu)房之事實(shí)，并按單位的要求補(bǔ)交了不應(yīng)享受女方工齡優(yōu)惠的“房改房工齡款”2332.95元。

三、裁判要旨

一審法院認(rèn)為，原、被告離婚后不久未辦理復(fù)婚登記手續(xù)又同居，違反我國(guó)婚姻家庭法律制度，該同居關(guān)系依法應(yīng)予解除。張家山105室房屋系雙方按房改房?jī)r(jià)共同購(gòu)置，應(yīng)認(rèn)定為雙方共同共有。雙方隱瞞已調(diào)解離婚之實(shí)，購(gòu)房時(shí)摻入了原告的工齡并享受優(yōu)惠購(gòu)房行為當(dāng)屬不當(dāng)行為，原售房單位于近期對(duì)此予以糾正并責(zé)令被告補(bǔ)交了工齡優(yōu)惠款，此舉亦屬正當(dāng)，但上述情況不能改變?cè)摲课菹惦p方共同購(gòu)買及共同共有的性質(zhì)。由于該房系房改售房，帶有單位福利性質(zhì)，而經(jīng)售房單位糾正后的福利對(duì)象僅為被告，被告應(yīng)占有該房產(chǎn)較多份額；另鑒于雙方同居時(shí)間較長(zhǎng)，原婚生女亦由原告撫養(yǎng)的實(shí)際情況，兼顧婦女兒童合法權(quán)益，原告亦可酌情多分該房產(chǎn)份額。據(jù)此，一審法院判決：解除原告楊-柳與被告馬-克的同居關(guān)系；雙方同居期間共同取得的張家山105室房屋歸馬-克所有，馬-克給付楊-柳該房折價(jià)款28000元。

一審宣判后，雙方皆不服上訴，楊-柳認(rèn)為張家山105室的產(chǎn)權(quán)，應(yīng)平均分割或應(yīng)獲得房?jī)r(jià)的一半即40000元；馬-克上訴稱：該房產(chǎn)權(quán)屬不是雙方共有財(cái)產(chǎn)，楊-柳無權(quán)參與購(gòu)買馬-克單位出售的房改房。原審判決楊-柳分得房屋價(jià)值的35%，顯屬適用法律錯(cuò)誤。二審法院認(rèn)為，有關(guān)張家山105室房屋系雙方同居生活期間購(gòu)置的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)按一般共有財(cái)產(chǎn)處理。原判基于該房的福利性質(zhì)等因素對(duì)該房所作的具體分割，不違反有關(guān)法律規(guī)定，亦符合財(cái)產(chǎn)的來源、性質(zhì)等實(shí)際狀況。

近日，二審法院終審判決：駁回上訴，維持原判。

四、分析。

所謂房改房是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買，從而對(duì)購(gòu)買的房屋享有部分產(chǎn)權(quán)或全部產(chǎn)權(quán)的住房。成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的產(chǎn)權(quán)表明該房屋的占有、使用的權(quán)利通常歸產(chǎn)權(quán)人，但該房屋通常不能辦理贈(zèng)與，在收益權(quán)上受到一定的限制。若直接上市交易，有的除需征求原產(chǎn)權(quán)單位是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)外，還需補(bǔ)交土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。現(xiàn)今，隨著各地房改房的上市，成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的區(qū)別已不是很明顯，房改房與普通商品房的區(qū)別也不是很大。但房改房的買賣價(jià)格是一種政策優(yōu)惠價(jià)格，未完全體現(xiàn)房屋的商品價(jià)值。房改房首次購(gòu)房時(shí)通常享受了以下優(yōu)惠：成新折扣（綜合考慮房屋拆舊及相關(guān)調(diào)整系數(shù)如層次、朝向等計(jì)算房屋價(jià)值）、工齡折扣（通常工齡按夫婦雙方工齡年限之和計(jì)算，每平方米每年折多少元）、付款折扣（一次付清住房全部?jī)r(jià)款的，給予相應(yīng)價(jià)款的20％的折扣等）。房改房有些地方規(guī)定也可以繼承、贈(zèng)與或以其他形式轉(zhuǎn)讓，但須按國(guó)家規(guī)定交納有關(guān)費(fèi)用。我國(guó)各地方各部門陸續(xù)進(jìn)行住房制度改革，到九八年已基本實(shí)施完畢，現(xiàn)在住房已基本實(shí)現(xiàn)商品化。