大背景:房企倒閉潮來了?
進入2015年以來,房企倒閉、停工的消息不絕于耳。市場研究機構認為,當前樓市分化仍然明顯,中小城市房地產市場仍暗藏風險,將有大量中小開發商被淘汰出局。
8月12日,常州市天寧區人民法院發布公告,常州華-光房地產開發有限公司被申請破產。曾躋身中國房地產企業100強,旗下3家樓盤曾獲聯合國環境規劃署獎項的華-光地產就如此正式地被宣布破產清算。
而就在官方宣布“華-光”破產之后的兩天,又有消息傳出:另一家百強房企**華廈融創置地集團在南京城北開發的悠山醉月近期停工,49戶購買業主面臨交房無望的風險。
9月22日又傳出**恒億集團發生債務危機,旗下樓盤停工,現集團正重組的消息。
資深房地產評論人劉*宇指出,華-光的破產不僅僅會當作個案,其衍生的連鎖反應會對市場造成更大的影響,引發多米諾骨牌效應,甚至被解讀為全國房企倒閉潮的開始。
過去一年,已有上千家房企從樓市“消失”。
事實上,除了中國房地產企業百強的華-光地產出事外,在今年5月份,中國**產報曾報道中國房企老大——綠-地的東北項目全部停工!主要是受當地樓市走低,以及經濟下滑等因素的影響。
商業見地網報道指出,據不完全統計,僅北京、武漢、四川等三地,過去一年已有上千家房企從樓市“消失”。此前,**控股集團副總裁歐*捷在一場地產論壇上悲觀地表示,“未來90%的房地產企業都必須要淘汰出局。至少在未來5年時間里,房地產投資規模和增速還會繼續下降,新開工面積和土地購置面積也會下降,這是必然的。”
房企破產有前兆
一般來講,房企破產都會有以下這幾個征兆:
一、工程進度極慢的樓盤
很多購房者在買房前肯定會到建筑工地上看工程進度,這時候就要注意了,如果發現工地上施工進度極慢,甚至出現停工狀況的話,就要當心了,這很可能是因為開發商資金鏈出現問題,這樣的樓盤很可能會爛尾。
二、交付時間無限期延遲的樓盤
到了樓盤交付時間遲遲不交房,并卻總是以近期有不可抗力因素導致延遲交房為借口,這樣的樓盤很有可能是因為資金不足,無法完成交付手續,或是因為樓盤有質量問題,而無法通過驗收。
三、小型房企定位偏差而滯銷的樓盤
有的樓盤區位較偏,卻定位于高端產品,主力戶型面積大,總價也過高,并且還處于滯銷狀態,資金回籠慢,小型房企容易出現資金鏈斷裂的問題。
四、拖欠款項而維權頻現的樓盤
還有一部分小型房企,經常發生拖欠款項導致維權現場頻發,這樣的樓盤購房者也要當心,因為很可能是房企資金鏈出現問題,導致無法按時付款,進而導致破產清算。
房地產企業“破產”,購房者該怎么辦?
有時候投資者若不幸遇到了房企破產,這時候該怎么辦?主要可以分成以下兩種情況來討論:
一、房屋已建成
房屋已經建成的情況下,破產企業即有對購房人履約的可能,也就是業主有可能能夠拿到房子。
二、房屋未建成
房屋未建成的,又可以分為以下兩種情況:
1、按揭貸款所購房屋的權利歸屬。
在期房按揭中,購房時房屋尚未建成,購房人不享有房屋的所有權。當房屋建成后,若房款已經付清(購房人支付了首付,貸款銀行以購房人的名義付清了余款),購房人即可委托開發商向當地房地產登記處申領《房地產證》并取得房屋所有權。之后房地產企業的破產對房屋的權利歸屬亦不生影響,購房人僅需繼續向銀行清償債務,并以房屋為擔保即可。
2、對賣方分期付款買房時房屋的權利歸屬。
第一,購房人已經付清全部價款的,所購房屋被排除在破產財產之外,購房人可以要求破產管理人轉移房屋所有權,并向房地產管理部門申請變更房屋登記。
第二,購房人尚未付清全部價款的,房地產企業尚未轉移所有權,雙方均未履行完畢合同,破產管理人即有權決定是解除合同還是接受價款并轉移房屋所有權。
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