案情：

1998年，小王和他妻子小呂登記結婚。1999年，小王單位將臨街的一棟樓房向本單位職工出售，小王想購買一套臨街的底層房屋（價格18萬）作為經商。由于沒有足夠的資金，就向小王舅舅借款。小王舅舅出資12萬交給小王，口頭約定該房屋系三方共有。小王購房后，辦理了以他的名義的產權證書，然后向工商行政管理局審批營業執照，又向房管局申請更改了房屋的用途，之后一直用于開飯館。2003年起，小王夫妻感情不合。又因當地房地產市場持續生溫，小王就私下將該房屋以41萬的價格轉給小宋，從中獲利23萬元。2004年9月，雙方離婚，這時候小呂才發現該房屋已出售的事實。遂訴訟法院，認為該房屋轉讓未經她同意，屬于無效行為，要求小宋返還該房屋。小王舅舅認為其出資占房屋價格的一半以上，認為他對原、被告爭議的房屋也有產權，就以第三人身份要求參加了訴訟。法院經依法開庭審理后，駁回了小呂和小王舅就的訴訟請求。后雙方上訴到中級法院，中級法院維持了原判。

評析：

本案中，關鍵問題在于：

一，共有人私自處分共有財產是否有效；

二，出資購房款是否就意味著對房屋有所有權。

首先，我們來分析第一個問題。

在本案中，雖然該房屋產權證書上登記的只是小王的名字，但由于該行為是在小王結婚后發生，也就是說，在婚后取得的財產，如果夫妻雙方沒有特別約定，那么該財產無論是哪方獲得，都歸夫妻共有。因此，該房屋屬于夫妻共有財產。那么，小王未告知妻子，私自把該房屋轉讓給小宋的行為是否有效？這個問題，就要看小宋是否知道小王已婚和征求妻子同意。如果小宋確實不知道，則屬于善意，應受到法律保護。根據我國的司法實踐，在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。而在本案中，經法院查明，小宋是小王的同事，知道小王結婚的時間和購房的時間，在購買時曾經向小王詢問其妻子是否同意。小王說沒有問題，還提供了由其偽造的小呂同意的簽字。對小宋來說，不可能有要求他有鑒別字跡真偽的義務。因此，法院認定小宋購買該房屋的行為是善意的，應受到法律保護，駁回了小呂的訴訟請求。

現在，我們來分析第二個問題。

根據我國法律規定，出資作為設定權利的基礎和表現形式，在法律上是承認的，特別是在某些法律關系中，出資是作為認定享有權利的最主要的依據的。但因出資的原因不同，目的不同，出資設定的權利也不同，或者不可能設定權利。特別是在親屬之間、家庭成員之間，出資在未明確出資人的意思表示時，性質可能是多種多樣的，可能是借與，也可能是贈與，還可能是基于贍養、扶養義務的履行。因此，出資只有與出資人的某種明確的法律意思表示結合起來，才能確定出資的法律屬性。在本案中，第三人小王舅舅主張其出資應享有房屋產權，就必須證明其當時出資就表明了要在爭議房屋中享有產權的意思，即當時的權利意思表示，否則，在爭議房屋已經辦理了產權證且在發證至訴訟已近4年，其才提出出資應系有產權的主張，且他又無法提供有利的確鑿的證據（只有口頭證據而沒有其它證據），所以法院駁回了他的訴訟請求。

那么，小呂和小王舅舅的利益是否就不受法律保護了么？當然不是。小呂完全可以向小王要回售房款的一半。如果該轉讓的價格低于同期同地段的房屋市場平均成交價格，那么，還可以要求小王賠償該部分的損失。而小王的舅舅享有對小王和小呂的債權，可以要求小王和小呂共同承擔返還所出資額12萬元的法律責任。