1.對征收范圍的確定

建設(shè)項目的立項需要選址，選擇地址無疑要對擬征收范圍內(nèi)建筑、居民、環(huán)境等社情、民情進(jìn)行調(diào)查摸底，進(jìn)行比較，進(jìn)行社會穩(wěn)定、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)等方面的風(fēng)險評估，從而選擇征收成本最低、對被征收人影響最小和公共利益最大的方案，為制定補(bǔ)償方案提供依據(jù)。

《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)法治政府建設(shè)的意見》中規(guī)定：“凡是有關(guān)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和人民群眾切身利益的重大政策、重大項目等決策事項，都要進(jìn)行合法性、合理性、可行性和可控性評估，重點是進(jìn)行社會穩(wěn)定、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)等方面的風(fēng)險評估。建立完善部門論證、專家咨詢、公眾參與、專業(yè)機(jī)構(gòu)測評相結(jié)合的風(fēng)險評估工作機(jī)制，通過輿情跟蹤、抽樣調(diào)查、重點走訪、會商分析等方式，對決策可能引發(fā)的各種風(fēng)險進(jìn)行科學(xué)預(yù)測、綜合研判，確定風(fēng)險等級并制定相應(yīng)的化解處置預(yù)案。要把風(fēng)險評估結(jié)果作為決策的重要依據(jù)，未經(jīng)風(fēng)險評估的，一律不得作出決策。”

2.進(jìn)行規(guī)劃審查和計劃的編訂

項目在選址后就要進(jìn)行規(guī)劃審查，發(fā)現(xiàn)確需征收房屋的各項建設(shè)活動，不符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃的應(yīng)當(dāng)喊停。如是規(guī)劃依法可以調(diào)整，應(yīng)按照法定程序變更規(guī)劃。制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證”

保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，確需征收房屋的應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計劃，方可實施下一步工作。

3.建設(shè)項目的立項

既然征收單位、個人的房屋是為了用地，所以用地項目依法立項是第一關(guān)。在該項目報請立項前需要進(jìn)行可行性研究，并根據(jù)行政法的比例原則，確定最佳方案。

4.擬定征收補(bǔ)償方案

市、縣級人民政府作出征收決定前需要由房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案。征收補(bǔ)償方案應(yīng)當(dāng)包括征收方案和補(bǔ)償方案兩方面，具體內(nèi)容應(yīng)當(dāng)有征收的詳細(xì)理由、如何補(bǔ)償、補(bǔ)償?shù)穆鋵嵉戎T多方面。

5.論證征收補(bǔ)償方案

條例規(guī)定對于征收補(bǔ)償方案市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門論證。有關(guān)部門，廣義的理解則是實現(xiàn)公共利益有關(guān)系的部門都應(yīng)當(dāng)參加。比如是一個環(huán)境保護(hù)項目，那么環(huán)保部門則應(yīng)當(dāng)參加。是一個教育項目，那么教育部門則應(yīng)當(dāng)參加。狹義的理解，則至少是立項、土地、規(guī)劃等部門必須參加。既然是論證，那么在形式上論證會應(yīng)當(dāng)形成論證報告供政府參考。

6.對征收補(bǔ)償方案征求公眾意見

除了論證，條例規(guī)定對征收補(bǔ)償方案應(yīng)當(dāng)征求公眾意見。征求意見前則應(yīng)當(dāng)公布征收補(bǔ)償方案，至于公布的形式應(yīng)當(dāng)以保證公眾能知曉。征求意見的期限不少于三十日。

7.修改征收補(bǔ)償方案

修改征收補(bǔ)償方案有兩種情況。一是對征收補(bǔ)償方案征求公眾意見后，市、縣級人民政府結(jié)合公眾意見對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行修改。修改完成后，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見的情況和征收補(bǔ)償方案的修改情況及時公布。公布的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)能全面反映征求意見的內(nèi)容、意見是否采納、采納的理由、修改的原因等方面。

二是舉行聽證會后的修改。根據(jù)條例的規(guī)定，在舊城區(qū)改建中征收房屋中如果多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合條例的規(guī)定要舉行聽證會，那么市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)聽證會的情況修改征收補(bǔ)償方案。

8.聽證

依照國務(wù)院2010年10月10日通過的建設(shè)法治政府的29條規(guī)定，在房屋征收過程中，政府的每個涉及公共利益的行政決定都應(yīng)當(dāng)舉行聽證。政府的每個涉及他人重大利益的行政決定都應(yīng)當(dāng)告知利害關(guān)系人有申請聽證的權(quán)利，如果利害關(guān)系人申請，那么就必須組織聽證。

此外，條例在因舊城區(qū)改建的房屋征收中，如果多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例的規(guī)定，那么市、縣級人民政府則應(yīng)當(dāng)組織聽證會。聽證會由被征收人和公眾代表參加。被征收人應(yīng)當(dāng)是指所有的被征收人，不是被征收人代表。對于公眾代表如何產(chǎn)生、聽證會如何召開條例沒有規(guī)定，有待于相關(guān)的實施細(xì)則對此予以明確。

9.社會穩(wěn)定風(fēng)險評估

征收條例第12條規(guī)定“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估”。這個進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的規(guī)定過去是沒有寫入法律的。

那么評估報告誰來寫?有關(guān)規(guī)定沒有明確。實務(wù)中很久不是律師來寫，而是政府信訪局、拆遷辦，維穩(wěn)辦等機(jī)關(guān)來寫。但最后他們都不寫了，因為不好寫。有的地區(qū)請律師來寫。對此，我是支持的，我認(rèn)為不論是律師個人來寫還是以中介組織來寫，肯定比政府機(jī)關(guān)寫要好。

10.討論決定

如果房屋征收決定涉及的被征收人數(shù)量較多，那么作出征收決定前應(yīng)當(dāng)經(jīng)過政府常務(wù)會議討論。不過，數(shù)量較多如何把握又是一個需要明確的問題。僅以人數(shù)的多少作為是否需要經(jīng)過政府常務(wù)會議討論是不夠的。比如對于一個企業(yè)廠房的征收中被征收人僅有一個，但其影響的自然人可能更多。公民的利益要慎重對待，法人、其他組織的利益同樣應(yīng)當(dāng)慎重對待。

然而，如果涉及的被征收人數(shù)量較多，而作出征收決定前沒有經(jīng)過政府常務(wù)會議討論則是違法的。反之被征收人數(shù)量不多的項目，也要按照領(lǐng)導(dǎo)干部的分工和職務(wù)權(quán)限，民主決策。

11.落實征收補(bǔ)償費用

作出房屋征收決定前，政府對于征收補(bǔ)償費用應(yīng)當(dāng)有所研究，在討論決定征收時該費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、專款專用。

12.公告與進(jìn)場

作出房屋征收決定后，要依法公告和委托實施單位進(jìn)場開展工作。自此，該項房屋征收決定生效，征收活動就展開了。