【基本案情】

2010年12月22日，**房產經紀公司向****集團交納2萬元保證金，****集團給**房地產經紀有限公司出具一份收據。同月28日，**房產經紀公司為乙方，****集團為甲方，雙方簽訂一份租賃合同。合同約定，**房產經紀公司承租****集團位于濟南市**路80號10畝的場地，用于自建庫房;合同租賃期限暫定為3年，合同每年簽訂一次，本合同租賃期限為一年，即從2011年1月1日起至2011年12月31日止;年租金總額12萬元，本合同采用先付租金后用房方式，每半年支付一次。雙方還對場地使用要求，各自的權利、義務等予以約定。合同簽訂后，同月30日，**房產經濟公司向****集團交納6萬元租金，****集團給**房產經濟公司出具一份收據，收款事由注明：預收租賃費。2011年7月1日，**房產經濟公司又交納6萬元租金，****集團出具一份收據，收款事由注明：租賃費。

**房產經濟公司與****集團簽訂租賃合同后，開始在租賃場地內建設庫房，****集團對此明知。**房產經濟公司建設庫房，未辦理相關報建手續，該項工程于2011年5月底建完，同時還硬化部分路面。庭審中，**房產經濟公司認可在建設過程中，歷城區執法局曾向該公司下達停建通知書，但當時已經蓋完5000平方米。關于建設庫房未辦理報建手續，**房產經濟公司主張應由土地使用者報建，****集團提出異議，辯稱租賃合同第七條第2項約定應由**房產經濟公司方辦理，****集團只是協助義務。**房產經濟公司建設庫房后，于同年10月份左右投入使用，用于對外出租，作物流倉儲。同月，****集團給**房產經濟公司發函提出終止房屋租賃合同。內容為，鑒于濟南市政府已確定收儲**路80號土地的事實，與貴方于2011年1月1日簽訂的房屋租賃合同無法繼續履行，根據合同第十四條、第十五條及相關條款的約定，由政府規劃及土地收儲等不可抗力導致合同不能履行的，雙方均不負任何責任。現請貴方在2011年10月31日之前遷出所租賃的土地，如在規定的搬遷期限內貴方未遷出所租賃土地，一切責任后果由貴方承擔。后雙方就庫房建設損失協商未果，遂形成訴訟。

2011年8月23日，濟南市土地儲備交易中心與****集團及山東**工業有限責任公司簽訂國有土地使用權收回(購)合同，濟南市土地儲備交易中心收回(購)的土地中包括涉案土地。同月30日，濟南市土地儲備交易中心下發《關于清理**路80號土地租賃房的通知》，要求山東**工業有限責任公司**卷煙廠、****集團有限公司于2011年10月31日前將該宗土地使用權及地上建筑物移交。除涉案土地外，****集團已將**路80號的土地及地上物移交給相關部門，地上物已拆除。訴訟期間，2013年7月，**路80號涉案土地上的建筑物已拆除。

關于涉案庫房及硬化路面的價值，**房產經濟公司申請鑒定，法院委托山東**工程造價咨詢有限公司進行鑒定，鑒定結論為：根據提供的現有資料鑒定，濟南市**路80號場地申請人自建庫房、路面、實物等項目的工程，人工費、材料費、機械費合計1809039.94元。經質證，**房產經濟公司提出異議，不同意工程造價按直接費計算。****集團認為該工程無規劃手續，屬于違章建筑，應按直接費作為鑒定結論。**房產經濟公司為本次鑒定支付鑒定費3萬元。

本案在審理過程中，根據案情需要，由**房產經濟公司申請對涉案庫房拆除后的殘值進行鑒定。經法院委托，**天德匯資產評估有限公司出具濟天德法鑒字(2013)第101號鑒定報告。鑒定結論為：該庫房拆除后可回收毛收入為331204.80元，拆除清理費用為92998.53元。因此，該庫房拆除后的殘值為238206.27元。經質證該鑒定報告，**房產經濟公司提出異議，認為評估價格過高。****集團無異議，認可該鑒定報告。**房產經濟公司為本次鑒定，支付鑒定費3000元。

【案件焦點】

當事人雙方對合同無效均有過錯的情況下，給一方造成經濟損失數額的確定，及雙方對此經濟損失各自承擔的責任比例。

【法院裁判要旨】

濟南市歷城區人民法院經審理認為：**房產經紀公司與****集團簽訂的租賃合同雖然是雙方的真實意思表示，但****集團出租的土地性質是國有劃撥性質，****集團對外出租該土地未辦理相關的審批手續，且涉案土地已由濟南市土地儲備中心收儲，已無法再行辦理審批手續，****集團未經批準擅自出租轉讓，其實質上改變了土地用途，違反了《土地管理法》強制性規定，損害了國家和社會公共利益，因此，**房產經紀公司與****集團簽訂的租賃合同無效。《合同法》第五十八條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。**房產經濟公司承租****集團的國有劃撥土地用于建設庫房，由于合同無效且涉案土地被政府收儲，導致**房產經濟公司自建的庫房需拆除，給**房產經濟公司造成經濟損失。因此，本案爭議的焦點為形成合同無效，給**房產經濟公司造成經濟損失數額的確定，及雙方對此經濟損失各自承擔的責任比例。

對于**房產經濟公司經濟損失數額的確定，**房產經濟公司自建庫房未有建房審批手續，且**房產經濟公司亦未提供施工合同等建房的相關資料，工程價款應以工程直接費為據，以鑒定部門出具的補充鑒定說明書確定的數額即1809039.94元為準。由于**房產經濟公司建設的庫房建成投入使用不足一年，且是鋼架結構，拆除后有一定的殘值，對于殘值的數額本院已委托鑒定部門出具鑒定結論，**房產經濟公司對鑒定結論提出異議，對此鑒定部門已予答復，該鑒定報告依據充分、程序規范，對該鑒定結論本院予以采信。**房產經濟公司的損失數額為工程直接費扣減殘值。庫房現已由**房產經濟公司自行拆除，殘值歸其所有。

對**房產經濟公司的上述損失產生分析原因如下：一是****集團作為土地的使用權人，明知該土地系國有劃撥用地，在未辦理審批手續的情況下與**房產經濟公司簽訂租賃合同，形成合同無效，對無效合同的產生應負主要責任。二是**房產經濟公司與****集團簽訂租賃合同的目的為“承租租賃場地做自建庫房使用”，合同已明確約定，雙方簽訂合同的時間為2010年12月28日，**路80號土地于2009年即被確定為拆遷凍結范圍，雖然當時市政府未與****集團簽訂土地收儲合同，但根據**房產經濟公司提供的魯煙工濟辦(2010)1號文件，****集團****集團于2009年9月17日已收到濟南市土地儲備交易中心發來的“關于加快辦理**卷煙廠土地收儲工作的函”，且對于土地的收儲****集團方于2010年2月2日以文件的形式向市政府請示相關事宜時有所涉及。由此可見，****集團對**路80號土地的收儲問題是明知的，而且已經為土地收儲做相關工作，在此情況下，仍與**房產經濟公司簽訂合同且放任**房產經濟公司建設庫房的行為，形成損失的產生與擴大，****集團負一定的過錯責任。三是**房產經濟公司方作為承租方，與****集團簽訂合同時亦有審查義務，雖然**房產經濟公司主張簽訂合同時，****集團提供一份出讓性質的土地證作為合同的附件，其已履行相應的審查義務，但**房產經濟公司未提供有效證據證實該主張，因此對**房產經濟公司的該項主張本院不予采信，對于無效合同的形成，**房產經濟公司應負次要責任。四是雙方簽訂的租賃合同無效，并不必然導致**房產經濟公司經濟損失的產生。**房產經濟公司在承租的土地上建設庫房，應按規定辦理建房審批手續，雙方簽訂的租賃合同第七條第2項對此亦明確約定，由**房產經濟公司負責辦理建房審批手續，但**房產經濟公司在未辦理建房審批手續的情況下擅自施工，且在歷城執法局給其下達停建通知書的情況下仍繼續施工，對其損失的產生與擴大應負主要責任。再者，雙方在合同中約定合同期限暫定3年，一年一簽，明確約定本合同租賃期限為一年，至**房產經濟公司起訴之日，雙方的租賃期限已經屆滿，**房產經濟公司建設5000余平方米的庫房應根據承租期限充分考慮其投資成本。

綜合以上分析，本院認為，對該經濟損失的產生，原、****集團各負50%的責任為宜。****集團作為國有控股企業,在經營過程中,與**房產經濟公司簽訂場地租賃合同,形成合同無效,對**房產經濟公司的損失負部分賠償責任，給國有企業造成損失，本院將另行向國資部門提出司法建議，建議對此予以查處。同時，****集團不按法律規定使用國有劃撥用地，對此本院將向土管部門提出司法建議，建議對違規用地予以查處。

濟南市歷城區人民法院依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十六條、第五十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第六十八條的規定，判決如下：

一、**房產經濟公司濟南**房地產經紀有限公司與****集團****集團有限公司于2010年12月28日簽訂的租賃合同無效。

二、****集團****集團有限公司賠償**房產經濟公司濟南**房地產經紀有限公司經濟損失785416.84元【(1809039.94元-238206.27元)×50%】。

三、****集團****集團有限公司返還**房產經濟公司濟南**房地產經紀有限公司保證金2萬元。

上述所判二、三條款，限****集團于本判決生效之日起十日內履行。

四、駁回**房產經濟公司的其他訴訟請求。

**房產經濟公司和****集團不服原審判決，均提出上訴

濟南市中級人民法院認為，根據國家土地管理局《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第十二條規定，土地使用者需要轉讓、出租、抵押土地使用權的，必須持有國有土地使用證以及地上建筑物、其他附著物產權證明等合法證件，向所在地市、縣人民政府土地管理部門提出書面申請。2010年12月28日，****集團作為**路80號土地使用權人，明知該塊土地為國有劃撥用地，卻未在辦理審批手續的情況下與**房經紀公司簽訂租賃合同，造成合同無效，對無效合同的產生****集團負有主要責任。根據《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第二十一條規定，土地使用權出租后，承租人不得新建永久性建筑物、構筑物。需要建造臨時性建筑物、構筑物的，必須征得出租人同意，并按照有關法律、法規的規定辦理審批手續。涉案土地的承租方**房經紀公司未辦理涉案庫房的相關建設審批手續、即在租賃土地上建設庫房，其對該庫房的拆除損失應承擔主要責任。因此原審判決涉案雙方簽訂的《租賃合同》無效且責任均擔并無不當，本院予以確認。**房產經濟公司于****集團對于承擔責任比例的上訴理由均不能成立，本院不予支持。對于涉案房屋的建造價值，因**房產經紀公司并未舉證證明其將該工程發包給他人施工，也無工程造價結算的證據，本院推定其自行建設涉案庫房。對于自建房屋的價值，原審判決以建設房屋的直接費予以確定并無不妥，本院予以確認。對于涉案庫房拆除后的殘值，由于室**房產經紀公司向****集團主張損失，其應向法院舉證證明該損失數額。在其舉證不能的情況下，原審法院為查明案情，根據當事人的申請進行司法鑒定并無不妥，**房產經紀公司雖對鑒定結論有異議，但未舉證證明其異議成立，對于**房產經濟公司的上訴理由不予支持。綜上，原審判決正確，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條、第一百七十條第一款第(一)項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

【法官后語】

本案爭議的焦點為形成合同無效的責任認定、**房產經濟公司損失數額的確定，及雙方對此經濟損失各自承擔的責任比例。

關于無效租賃合同的形成，根據查明的事實，****集團作為出租方明知涉案土地系國有劃撥性質且已被收儲，未辦理相關的審批手續即對外出租，對無效合同的形成應負主要責任。**房產經濟公司在與****集團簽訂租賃合同時亦應審查承租土地的性質及合法性，但未履行其審查義務，對無效合同的形成應付次要責任。

關于**房產經濟公司經濟損失數額的確定，**房產經濟公司在承租的國有土地上自建庫房未有建房審批手續，且未提供施工合同等建房的相關資料，工程價款應以工程直接費為據。由于**房產經濟公司建設的庫房建成投入使用不足一年，且是鋼架結構，拆除后有一定的殘值，故**房產經濟公司的損失數額為工程直接費扣減殘值。

關于雙方對**房經紀公司所示的責任承擔。合同無效，并不必然導致經濟損失的產生。本案中，雙方簽訂土地租賃合同只是**房經紀公司損失產生的外因，屬于次要因素，其主要原因是****集團未辦理報建審批手續即在涉案土地擅自建設5000余平方米的庫房，且在執法局給其下達停建通知書的情況下仍繼續施工，導致損失繼續擴大。如果**房產經濟公司按相關規定辦理建設工程審批手續，根據本案實際，其就會得知****集團未向其披露的事實，從而不會花費巨資建設庫房，其按規定辦理報建審批手續所產生的合理損失就應有****集團方全部承擔。反之，**房產經濟公司自行形成并擴大的損失，應負主要責任。結合本案合同無效的主要責任是****集團的客觀事實，法院認為對該經濟損失的產生，**房產經濟公司、****集團各負50%的責任為宜。雙方當事人均對各自的違規行為埋單。

該案二審后，****集團已自覺履行判決書確定的賠償義務。本案的審理對違規用地及違規建設者均起到一定的警示作用。

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