案情

我國法律規定夫妻在婚姻關系存續期間如果沒有特殊約定，則雙方取得的財產屬于共同財產。在此期間購買的房屋即使登記在一人名下，也屬于夫妻共同財產。如果一方擅自出售房屋，與購房人簽訂的合同是否有效?為了說明這個問題，下面舉一個案例。乙(女)與甲(男)2000年登記結婚，婚后購置了兩處房產，其中一套房屋一直閑置無人居住。2004年6月10日，甲將身份證、戶口本、房屋所有權證、結婚證、配偶同意出售證明(乙的名字是甲找他人代簽的)一并出示給買方丙審查。丙并不知情，核查所有原件后，便與甲簽訂一份《房屋買賣合同》，甲以77萬元，將自己名下的房屋出售給丙。款項結清后，甲向丙交付了房屋鑰匙，雙方一同到市房屋產權產籍管理處辦理產權過戶登記并領取了房產證。后丙對所購得房屋進行了裝修并搬進該房屋居住至今。一年后，甲的妻子乙向丙提出異議，理由是自己與甲系夫妻關系，房子是夫妻共同財產，丈夫賣房未經自己同意，要求中止甲與丙的買賣合同。丙不同意，于是乙于2005年9月25日，乙將其丈夫甲和丙作為被告起訴到法院，請求確認其丈夫和買主簽訂的房屋買賣合同無效，并判令丙返還房屋，賠償裝潢損失8萬元。

法院經審理后認為，兩被告簽訂的房屋買賣合同已經成立，且房款已經交接清楚，應視為該房屋買賣合同已履行完畢。原告乙主張兩被告之間的買賣合同無效，其原因是兩被告的房屋買賣行為侵害了原告的夫妻共有財產的共有權，其侵權責任主要是被告甲未履行夫妻間的告知義務，擅自處分共有財產所致，被告丙未實施侵害行為，不應承擔責任。法院遂依照有關法律規定，做出判決：被告甲與丙簽訂的房屋買賣合同有效，駁回原告乙的訴訟請求。

解說

我國《婚姻法》第十七條規定：“夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。”《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第十七條規定“夫或妻對夫妻共同所有的財產有平等的處理權”應當理解為：(一)夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。從司法解釋的文義上理解，夫妻對于重大財產的處理，應當在協商一致的基礎上。處理重大財產要求與配偶商量，不僅是道德上的要求，也是一種法定義務。相反，如果私自處理，則侵犯了配偶的權利。但是，夫妻之間的平等協商權是針對夫妻雙方的權利義務來說的，僅對夫妻兩人具有約束力，善意第三人沒有理由遵照執行。

民法保護第三人在不知真實權利狀態下對權力外觀的合理信賴，在這種情況下，第三人做出的法律行為有效，目的是為了保護交易的穩定與安全。1988年最高人民法院《關于貫徹<民法通則>若干問題的意見(試行)》第89條中規定：“在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”該司法解釋從某一角度規定了善意取得制度的適用，針對的是共同共有財產，其內容的外延應理解為包含共同共有的房產。

本案甲為房屋所有權證上的產權人，我國不動產實行所有權登記制度，以登記為準，房屋所有權證是證明所有權人的唯一合法憑證。從房屋所有權固有的四項權能，即占有、使用、收益、處分的權利來講，甲對該房屋享有處分的權利，辦理房屋買賣過程中丙只要核查了甲提供的身份證、戶口本、房屋所有權證、結婚證、配偶同意出售證明等有關文件資料原件后，應該有理由相信甲出售房屋的行為是夫妻雙方的共同意愿。因為善意第三人只負有形式審查義務，不負有實質審查義務，不能要求善意第三人核實配偶的簽名是否本人簽署，是否真實，對配偶簽字的真實性應由甲全權負責。丙已盡到了必要的審查與注意義務，在房屋買賣中不存在任何過錯，甲與丙簽訂的《房屋買賣合同》是合法有效的。在善意第三人支付了相應的對價并實際履行了合同的情況下，應當保障買賣交易的穩定和安全，應當保護善意第三人的合法利益。

近幾年，二手房買賣市場異常活躍，很多中介公司為了賺中介費或房屋差價，對二手房買賣過程中材料審查及手續等把關不嚴，問題層出不窮。由于購買人與出買人對房地產法律專業知識了解甚少，法律意識淡漠，相互缺乏信任等原因，雙方在交易過程中矛盾、沖突不斷的也大有人在，甚至引起糾紛，打官司。二手房買賣確實存在著很大風險，買賣雙方都應充分了解相關的法律法規，或聘請房地產方面的專業律師全程代為辦理二手房買賣，律師以其專業的法律知識和經驗避免潛在風險。

夫妻任何一方出售房屋的，應征得配偶方的同意，侵犯配偶方知情權與平等協商權的，配偶方有權要求撤銷《房屋買賣合同》，或向出售房屋的夫或妻一方追償所得價款。