案情

我國法律規(guī)定夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間如果沒有特殊約定，則雙方取得的財產(chǎn)屬于共同財產(chǎn)。在此期間購買的房屋即使登記在一人名下，也屬于夫妻共同財產(chǎn)。如果一方擅自出售房屋，與購房人簽訂的合同是否有效?為了說明這個問題，下面舉一個案例。乙(女)與甲(男)2000年登記結(jié)婚，婚后購置了兩處房產(chǎn)，其中一套房屋一直閑置無人居住。2004年6月10日，甲將身份證、戶口本、房屋所有權(quán)證、結(jié)婚證、配偶同意出售證明(乙的名字是甲找他人代簽的)一并出示給買方丙審查。丙并不知情，核查所有原件后，便與甲簽訂一份《房屋買賣合同》，甲以77萬元，將自己名下的房屋出售給丙。款項結(jié)清后，甲向丙交付了房屋鑰匙，雙方一同到市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理處辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記并領(lǐng)取了房產(chǎn)證。后丙對所購得房屋進(jìn)行了裝修并搬進(jìn)該房屋居住至今。一年后，甲的妻子乙向丙提出異議，理由是自己與甲系夫妻關(guān)系，房子是夫妻共同財產(chǎn)，丈夫賣房未經(jīng)自己同意，要求中止甲與丙的買賣合同。丙不同意，于是乙于2005年9月25日，乙將其丈夫甲和丙作為被告起訴到法院，請求確認(rèn)其丈夫和買主簽訂的房屋買賣合同無效，并判令丙返還房屋，賠償裝潢損失8萬元。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，兩被告簽訂的房屋買賣合同已經(jīng)成立，且房款已經(jīng)交接清楚，應(yīng)視為該房屋買賣合同已履行完畢。原告乙主張兩被告之間的買賣合同無效，其原因是兩被告的房屋買賣行為侵害了原告的夫妻共有財產(chǎn)的共有權(quán)，其侵權(quán)責(zé)任主要是被告甲未履行夫妻間的告知義務(wù)，擅自處分共有財產(chǎn)所致，被告丙未實施侵害行為，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。法院遂依照有關(guān)法律規(guī)定，做出判決：被告甲與丙簽訂的房屋買賣合同有效，駁回原告乙的訴訟請求。

解說

我國《婚姻法》第十七條規(guī)定：“夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。”《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第十七條規(guī)定“夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)有平等的處理權(quán)”應(yīng)當(dāng)理解為：(一)夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。從司法解釋的文義上理解，夫妻對于重大財產(chǎn)的處理，應(yīng)當(dāng)在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上。處理重大財產(chǎn)要求與配偶商量，不僅是道德上的要求，也是一種法定義務(wù)。相反，如果私自處理，則侵犯了配偶的權(quán)利。但是，夫妻之間的平等協(xié)商權(quán)是針對夫妻雙方的權(quán)利義務(wù)來說的，僅對夫妻兩人具有約束力，善意第三人沒有理由遵照執(zhí)行。

民法保護(hù)第三人在不知真實權(quán)利狀態(tài)下對權(quán)力外觀的合理信賴，在這種情況下，第三人做出的法律行為有效，目的是為了保護(hù)交易的穩(wěn)定與安全。1988年最高人民法院《關(guān)于貫徹<民法通則>若干問題的意見(試行)》第89條中規(guī)定：“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。”該司法解釋從某一角度規(guī)定了善意取得制度的適用，針對的是共同共有財產(chǎn)，其內(nèi)容的外延應(yīng)理解為包含共同共有的房產(chǎn)。

本案甲為房屋所有權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人，我國不動產(chǎn)實行所有權(quán)登記制度，以登記為準(zhǔn)，房屋所有權(quán)證是證明所有權(quán)人的唯一合法憑證。從房屋所有權(quán)固有的四項權(quán)能，即占有、使用、收益、處分的權(quán)利來講，甲對該房屋享有處分的權(quán)利，辦理房屋買賣過程中丙只要核查了甲提供的身份證、戶口本、房屋所有權(quán)證、結(jié)婚證、配偶同意出售證明等有關(guān)文件資料原件后，應(yīng)該有理由相信甲出售房屋的行為是夫妻雙方的共同意愿。因為善意第三人只負(fù)有形式審查義務(wù)，不負(fù)有實質(zhì)審查義務(wù)，不能要求善意第三人核實配偶的簽名是否本人簽署，是否真實，對配偶簽字的真實性應(yīng)由甲全權(quán)負(fù)責(zé)。丙已盡到了必要的審查與注意義務(wù)，在房屋買賣中不存在任何過錯，甲與丙簽訂的《房屋買賣合同》是合法有效的。在善意第三人支付了相應(yīng)的對價并實際履行了合同的情況下，應(yīng)當(dāng)保障買賣交易的穩(wěn)定和安全，應(yīng)當(dāng)保護(hù)善意第三人的合法利益。

近幾年，二手房買賣市場異常活躍，很多中介公司為了賺中介費或房屋差價，對二手房買賣過程中材料審查及手續(xù)等把關(guān)不嚴(yán)，問題層出不窮。由于購買人與出買人對房地產(chǎn)法律專業(yè)知識了解甚少，法律意識淡漠，相互缺乏信任等原因，雙方在交易過程中矛盾、沖突不斷的也大有人在，甚至引起糾紛，打官司。二手房買賣確實存在著很大風(fēng)險，買賣雙方都應(yīng)充分了解相關(guān)的法律法規(guī)，或聘請房地產(chǎn)方面的專業(yè)律師全程代為辦理二手房買賣，律師以其專業(yè)的法律知識和經(jīng)驗避免潛在風(fēng)險。

夫妻任何一方出售房屋的，應(yīng)征得配偶方的同意，侵犯配偶方知情權(quán)與平等協(xié)商權(quán)的，配偶方有權(quán)要求撤銷《房屋買賣合同》，或向出售房屋的夫或妻一方追償所得價款。