村民甲與村委會(huì)達(dá)成協(xié)議：村民甲在其宅基地上所建房屋需與他人保持齊平，如果超過(guò)他人房屋1厘米，則罰款100元：如果超過(guò)5厘米，則應(yīng)拆除之，并且費(fèi)用由甲負(fù)擔(dān)。事后，村民甲所建房屋高出他人房屋40厘米。此時(shí)，當(dāng)事人間之法律關(guān)系如何?在該糾紛中，當(dāng)事人之間是平等的民事主體，相互之間并不存在欺詐、脅迫等情事。此時(shí)，建房協(xié)議完全出于自愿，只要不存在違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定和禁止性規(guī)定，則按照合同法的精神，應(yīng)當(dāng)盡量維持合同的效力，以保證合同的完滿實(shí)現(xiàn)，達(dá)成當(dāng)事人訂立合同的目標(biāo)。

這里，村民甲是否已經(jīng)成功申請(qǐng)?jiān)撜厥欠駮?huì)影響合同的效力，值得探討。

一、如果甲已經(jīng)取得該宅基地的使用權(quán)，則按照《物權(quán)法》第一百五十二條的規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”。這是法律對(duì)甲所擁有的權(quán)利做出的肯定，此時(shí)在該宅基地上建造房屋的權(quán)利是甲不可剝奪的權(quán)利，其性質(zhì)是物權(quán)，與當(dāng)事人之間的約定具有債權(quán)的性質(zhì)迥然有別。甲與村委會(huì)之間的協(xié)議性質(zhì)為債權(quán)合同，其約定的內(nèi)容是對(duì)甲的建房行為進(jìn)行一定的限制，這種約定出于甲的自愿，甲自愿接受這種協(xié)議對(duì)自己的物權(quán)所做出的限制，并不違反任何強(qiáng)行性規(guī)定或者禁止性規(guī)定，故而約定有效。

二、如果甲尚未取得該宅基地的使用權(quán)，甲與村委會(huì)同樣可以簽訂如上內(nèi)容的協(xié)議，因?yàn)樵搮f(xié)議的履行自然要求甲已經(jīng)取得宅基地，如此，甲方有權(quán)利建房。但是在本案中房屋已然建起，甲存在一定的違法行為，因?yàn)槠湓谠摻ǚ恐鼗先鄙俳ǚ康臋?quán)源基礎(chǔ)，屬于無(wú)權(quán)建房，并侵犯了村集體或者農(nóng)民集體對(duì)該土地的所有權(quán)。此時(shí)的處理需要考慮具體的因素，因?yàn)榉课菀呀?jīng)建起，不加斟酌直接拆除的做法未免過(guò)于擅斷，村民投入其中的經(jīng)濟(jì)利益應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)?shù)目紤]，防止造成不應(yīng)有的損失。具體來(lái)看，如果甲雖然尚未取得宅基地使用權(quán)，但如果宅基地使用權(quán)正在申請(qǐng)的過(guò)程中，或者雖未申請(qǐng)，但甲正著手申請(qǐng)，并且甲完全符合批準(zhǔn)宅基地的條件和村鎮(zhèn)的建筑規(guī)劃，此時(shí)則不應(yīng)糾纏于其宅基地的使用權(quán)，而應(yīng)認(rèn)可其建房行為，因?yàn)榘凑疹A(yù)期其能夠取得該宅基地使用權(quán)。如果甲不符合申請(qǐng)宅基地的條件，則甲的行為已然構(gòu)成侵權(quán)行為，甲與村委會(huì)之間的這個(gè)協(xié)議并不能改變其行為的性質(zhì)。

在該協(xié)議有效的情況下，雙方約定：“如果超過(guò)他人房屋1厘米，則罰款100元：如果超過(guò)5厘米，則應(yīng)拆除之，并且費(fèi)用由甲負(fù)擔(dān)”。該性質(zhì)為何?根據(jù)約定，使用的詞語(yǔ)是“罰款”，其效力又如何?按照現(xiàn)行法律的規(guī)定，并未發(fā)現(xiàn)獨(dú)立的村委會(huì)這種民事主體，但是，按照法理和法律規(guī)定，村委會(huì)作為一個(gè)機(jī)構(gòu)行村民自治之權(quán)，在與村民的關(guān)系中能夠獨(dú)立參與其中，值得注意的是，其與村民之間仍然是平等關(guān)系，并不存在行政上的管理，不存在行政法律關(guān)系。這決定了村委會(huì)并不具備罰款的權(quán)力。既然無(wú)此權(quán)力，是否該約定無(wú)效?筆者以為，這要探求當(dāng)事人內(nèi)心之真實(shí)想法，此處的真意應(yīng)是一種對(duì)甲的違反約定的行為帶有懲罰性質(zhì)的賠償，以促使甲遵守約定建房。此處的約定當(dāng)屬違約金，也就是說(shuō)，雖然當(dāng)事人約定的為“罰款”，但其實(shí)質(zhì)是違約金。從實(shí)質(zhì)的角度認(rèn)定“罰款”的性質(zhì)，可以認(rèn)清“罰款”的本來(lái)面目和該合同的真實(shí)內(nèi)容。