根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第二十四條第(一)款的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

另據(jù)該條第(二)、(三)款的規(guī)定，開發(fā)商如果要變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)，須經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)、設(shè)計(jì)單位同意，并在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知業(yè)主，業(yè)主在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)有權(quán)退房。

所以，開發(fā)商不可能在入伙之前通過合法程序兌現(xiàn)變房承諾。變房只可能是業(yè)主在辦理了入伙手續(xù)后，自行違規(guī)變房。

■變房行為違反規(guī)劃、設(shè)計(jì)、消防等法律法規(guī)

變房行為違反了建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)工程設(shè)計(jì)文件，曾加了消防、安全隱患，改變了容積率。無論是開發(fā)商還是業(yè)主，也無論是入伙前還是入伙后，該行為均具有違法性，是不受法律保護(hù)的行為。

■變房廣告承諾屬無效條款

根據(jù)《民法通則》第五十八條第(五)款的規(guī)定：違反法律或者社會(huì)公共利益的民事行為無效的規(guī)定，變房廣告承諾因違反有關(guān)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、消防等法律法規(guī)，從一開始就沒有法律約束力，屬無效條款，《合同法》對此也有相應(yīng)的法律規(guī)定，但變房廣告承諾并不必然導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)買賣合同無效，因?yàn)槠渌麠l款相對獨(dú)立成立并可以如期履行。

■不具體、不明確的變房廣告不是要約，不具合同約束力

雖然最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第三規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是，“幾房變幾房”的廣告承諾，變房的具體位置、建筑面積、結(jié)構(gòu)材料、義務(wù)履行主體等等均不確定、不明確，很難確定為要約，因此不具有合同約束力，也就是說，該承諾即使認(rèn)定為開發(fā)商是義務(wù)履行主體，開發(fā)商也無法亦無需履行。

■開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任

開發(fā)商的變房廣告承諾在法律上雖屬于無效，也不屬于要約，違約責(zé)任無從談起，因此，業(yè)主以此為由要求解除合同即退房是沒有法律依據(jù)的，但是，開發(fā)商的該行為違反了《合同法》第四十二條的規(guī)定，違反了誠實(shí)信用的基本原則，在做出廣告行為(包括開放相關(guān)樣板房、公開相關(guān)口頭統(tǒng)一說辭)時(shí)明知變房違法且不能合法實(shí)現(xiàn)，仍夸大其詞、誘使業(yè)主購買，明顯存在過失，應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。但鑒于我國法律法規(guī)、司法解釋在締約過失賠償方面規(guī)定的缺失，業(yè)主的損失如何計(jì)算，開發(fā)商到底要承擔(dān)多大的具體賠償責(zé)任，只能由雙方協(xié)商或?qū)徟袡C(jī)關(guān)確定。