隨著經(jīng)濟發(fā)展和城市化的推進，我國房地產(chǎn)開發(fā)進入了一個高速發(fā)展期。于此同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)而引起的民事糾紛也日益增多。其中一類突出的問題，是房地產(chǎn)開發(fā)商在房產(chǎn)促銷時發(fā)布房產(chǎn)廣告，對其所開發(fā)的房產(chǎn)的環(huán)境規(guī)劃和配套設(shè)施建設(shè)等作了具體承諾，如小區(qū)的綠化率的有多少，樓盤之間的間距有多少，以及配套建設(shè)學(xué)校、商場、停車場、游泳池等學(xué)習(xí)、生活輔助設(shè)施等等，但實際開發(fā)時卻違反了房產(chǎn)廣告所作的承諾，從而引發(fā)購房者與開發(fā)商的糾紛。對此類案件如何公平處理，尤其是如何充分保護處于弱勢地位的購房者的合法權(quán)利，筆者認(rèn)為，關(guān)鍵在于如何認(rèn)定房產(chǎn)廣告的法律性質(zhì)。

一般而言，開發(fā)商發(fā)布房產(chǎn)廣告的目的，是為了宣傳自己所開發(fā)的房產(chǎn)的特點及優(yōu)勢，并希望消費者向自己發(fā)出要約，從而訂立購房合同，購買自己所開發(fā)的房產(chǎn)。因此，房產(chǎn)廣告一般應(yīng)當(dāng)屬于訂立合同中的要約邀請。但是，如果房產(chǎn)廣告中對所開發(fā)房產(chǎn)的小區(qū)環(huán)境規(guī)劃如綠化率、樓盤間距以及學(xué)校、商場、停車場、足球場、游泳池等配套設(shè)施建設(shè)作出明確而具體承諾的話，該房產(chǎn)廣告應(yīng)構(gòu)成單方允諾。

所謂單方允諾，又稱單方行為或單務(wù)約束，是指表意人向相對人作出為自己設(shè)定某種義務(wù)，使相對人取得某種權(quán)利的意思表示。在傳統(tǒng)民法上，單方允諾是引起債權(quán)債務(wù)發(fā)生的依據(jù)之一，即依表意人一方為自己設(shè)定某種義務(wù)的行為而在當(dāng)事人之間發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系。現(xiàn)代社會中，契約是產(chǎn)生債的法律關(guān)系的主要原因，但民事主體自愿為自己設(shè)定義務(wù)并承擔(dān)由此帶來的債務(wù)亦屬正當(dāng)。單方允諾構(gòu)成債的產(chǎn)生原因的法律依據(jù)在于意思自治原則和誠實信用原則。一方面，民事主體出于意思自治，可以為自己設(shè)定某種單方義務(wù)，只要不違反法律禁止性規(guī)定，不違背公序良俗，不損害他人利益，即應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻恼J(rèn)可。由此產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系也應(yīng)受法律的保護。另一方面，根據(jù)誠實信用原則，民事主體自愿為自己設(shè)定義務(wù)而允諾給予他人權(quán)利，只要該允諾是出于真實意思表示，作出允諾的民事主體即應(yīng)對該允諾負(fù)責(zé)，履行允諾的義務(wù)，否則，將損害社會信用。雖然我國法律未明確規(guī)定單方允諾及其法律效力，但是，根據(jù)意思自治和誠實信用原則，不可否認(rèn)單方允諾的合法性。而且，單方允諾在現(xiàn)實生活中也并不鮮見，例如，公交公司承諾七十歲以上老人可以免費乘車，婚紗攝影店承諾顧客可以享受免費婚車服務(wù)，餐廳承諾為顧客免費提供生日蛋糕，等等，都屬于單方允諾。因此在我國法律上，單方允諾同樣是債權(quán)債務(wù)的發(fā)生原因之一。

一項意思表示構(gòu)成單方允諾，應(yīng)同時具備四個方面的條件:第一，單方允諾是表意人單方作出的意思表示。單方允諾不需要相對方作出承諾即可成立。筆者認(rèn)為，如果房產(chǎn)商在廣告中對所開發(fā)的房產(chǎn)的環(huán)境規(guī)劃和配套設(shè)施建設(shè)計劃等內(nèi)容作出具體承諾的話，那么該房產(chǎn)廣告就構(gòu)成一項意思表示，而且是開發(fā)商單方通過廣告發(fā)布的意思表示。該意思表示的內(nèi)容是，開發(fā)商將按照房產(chǎn)廣告所作的承諾進行開發(fā)建設(shè)，為居住者提供該房產(chǎn)廣告所承諾的居住環(huán)境和配套設(shè)施。當(dāng)然，如果房產(chǎn)廣告中明確告知該廣告僅供參考，開發(fā)商保留修改權(quán)利的除外;第二，單方允諾的內(nèi)容是為自己設(shè)定某項義務(wù)，從而使相對人取得某項權(quán)利。開發(fā)商一旦發(fā)布具有承諾內(nèi)容的房產(chǎn)廣告，即為自己設(shè)定了義務(wù)。例如，開發(fā)商通過房產(chǎn)廣告承諾將在某方位建綠茵足球場，此即為自己設(shè)定了義務(wù)，其應(yīng)建的是綠茵足球場而非其他設(shè)施，而且，足球場應(yīng)建在其承諾的方位。基于該項允諾，購房者可享有建設(shè)足球場所帶來運動、通風(fēng)、眺望等各項利益。另外，單方允諾中表意人為自己設(shè)定某項義務(wù)無需相對方支付對價，即表意人的義務(wù)是單方面的。例如，婚紗攝影店承諾顧客可以享受免費婚車服務(wù)，顧客支付對價的的標(biāo)的是婚紗攝影服務(wù)，而提供免費婚車服務(wù)則是婚紗攝影經(jīng)營者的單方義務(wù)。同樣，在房地產(chǎn)買賣中，房產(chǎn)商承諾其開發(fā)的房產(chǎn)的環(huán)境規(guī)劃和配套設(shè)施是一項單方義務(wù)，主要目的是為了促銷房產(chǎn)。對購房者來說，其不必為房產(chǎn)周邊環(huán)境和配套設(shè)施支付對價，購房者支付對價的標(biāo)的是其購買的房產(chǎn)，而非開發(fā)商所承諾的周邊環(huán)境和配套設(shè)施。因此，開發(fā)商因發(fā)布房產(chǎn)廣告而承擔(dān)單方義務(wù)，購房者則享有由此產(chǎn)生的利益;第三，單方允諾一般是向社會上不特定的人發(fā)出。凡是符合表意人在單方允諾意思表示中所列條件的人，即可成為表意方的相對人。房產(chǎn)廣告正是開發(fā)商向社會上不特定的人發(fā)出的，而且只要符合房產(chǎn)廣告所列條件，即購買房產(chǎn)成為業(yè)主的即成為單方允諾之債的相對人，可以享受開發(fā)商所承諾的房產(chǎn)周邊環(huán)境和配套設(shè)施帶來的生活、居住等方面的各項利益;第四，單方允諾以某種條件或特定程序的完成為其生效要件。即單方允諾之債并非因單方允諾作出而立即生效。表意人在其意思表示中往往附有某種條件或程序，只有該條件或程序完成，相對人特定以后，單方允諾之債才得以在表意人與相對人之間確立。房產(chǎn)廣告作為單方允諾，并不是開發(fā)商一發(fā)出即可成立債權(quán)債務(wù)關(guān)系，只有當(dāng)購房者與開發(fā)商簽訂購房合同后，購房者才得可以特定化而成為單方允諾的相對人，房產(chǎn)廣告作為單方允諾才可以在購房者與開發(fā)商之間發(fā)生債的效力。開發(fā)商對購房者負(fù)有債務(wù)，即應(yīng)按照房產(chǎn)廣告所承諾的環(huán)境規(guī)劃和配套設(shè)施計劃進行建設(shè)。購房者對開發(fā)商享有債權(quán)，即可以要求開發(fā)商按照房產(chǎn)廣告所作承諾進行開發(fā)建設(shè)，并享受由此帶來的利益。