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寧波
商品房銷售廣告要注意方式
本起糾紛問題出就出在了開發公司在銷售第一期商品房時打出的廣告上，商品房銷售廣告的內容如果與商品房銷售合同及建設規劃不一致時，是否有效或者說對開發商是否有約束力呢?讓我們來看一下法律對此所作的有關規定。
《合同法》規定，當事人訂立合同，采取要約和承諾的方式，要約對要約人有約束力。商業廣告通常不構成一項要約，而是要約邀請，而要約邀請對發出人沒有合同上的約束力。但是《合同法》同時規定，商業廣告的內容符合要約規定的，則要視為要約。建設部《商品房銷售管理辦法》規定，房地產開發企業發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料是要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。
可見，根據上述法律規定，商業廣告通常情況下不構成一項要約，而只是要約邀請，對廣告發布人沒有約束力。但是為了保護購房人的利益，法律對商品房的銷售廣告和宣傳資料作出了例外的規定，如果在商品房銷售廣告中開發商就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，視為要約，即使該說明和允諾在商品房買賣合同中沒有說明，仍然視為合同內容，對開發商有約束力。開發商違反承諾的，應當承擔違約責任。本案中，由于在第一期商品房的銷售廣告中該地塊明確為公用綠地和居民日常休閑場所，廣告的內容具體確定應視為合同內容。開發公司對該幢樓房的設計和批準手續已經完成，和建筑商簽訂協議后建筑商已經進駐施工，由于該幢樓房不能按規劃施工，開發商面臨巨大的前期投入的損失不說，還要對建筑商承擔違約責任。因此房地產開發企業在打商品房銷售廣告時，應當吸取教訓，謹慎從事，注意宣傳方式，不要為了眼前利益作出不切實際的承諾，以避免不必要的損失。
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