本起糾紛問(wèn)題出就出在了開(kāi)發(fā)公司在銷售第一期商品房時(shí)打出的廣告上，商品房銷售廣告的內(nèi)容如果與商品房銷售合同及建設(shè)規(guī)劃不一致時(shí)，是否有效或者說(shuō)對(duì)開(kāi)發(fā)商是否有約束力呢?讓我們來(lái)看一下法律對(duì)此所作的有關(guān)規(guī)定。

《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，采取要約和承諾的方式，要約對(duì)要約人有約束力。商業(yè)廣告通常不構(gòu)成一項(xiàng)要約，而是要約邀請(qǐng)，而要約邀請(qǐng)對(duì)發(fā)出人沒(méi)有合同上的約束力。但是《合同法》同時(shí)規(guī)定，商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，則要視為要約。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料是要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。

可見(jiàn)，根據(jù)上述法律規(guī)定，商業(yè)廣告通常情況下不構(gòu)成一項(xiàng)要約，而只是要約邀請(qǐng)，對(duì)廣告發(fā)布人沒(méi)有約束力。但是為了保護(hù)購(gòu)房人的利益，法律對(duì)商品房的銷售廣告和宣傳資料作出了例外的規(guī)定，如果在商品房銷售廣告中開(kāi)發(fā)商就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，視為要約，即使該說(shuō)明和允諾在商品房買賣合同中沒(méi)有說(shuō)明，仍然視為合同內(nèi)容，對(duì)開(kāi)發(fā)商有約束力。開(kāi)發(fā)商違反承諾的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，由于在第一期商品房的銷售廣告中該地塊明確為公用綠地和居民日常休閑場(chǎng)所，廣告的內(nèi)容具體確定應(yīng)視為合同內(nèi)容。開(kāi)發(fā)公司對(duì)該幢樓房的設(shè)計(jì)和批準(zhǔn)手續(xù)已經(jīng)完成，和建筑商簽訂協(xié)議后建筑商已經(jīng)進(jìn)駐施工，由于該幢樓房不能按規(guī)劃施工，開(kāi)發(fā)商面臨巨大的前期投入的損失不說(shuō)，還要對(duì)建筑商承擔(dān)違約責(zé)任。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在打商品房銷售廣告時(shí)，應(yīng)當(dāng)吸取教訓(xùn)，謹(jǐn)慎從事，注意宣傳方式，不要為了眼前利益作出不切實(shí)際的承諾，以避免不必要的損失。