本起糾紛問(wèn)題出就出在了開(kāi)發(fā)公司在銷(xiāo)售第一期商品房時(shí)打出的廣告上，商品房銷(xiāo)售廣告的內(nèi)容如果與商品房銷(xiāo)售合同及建設(shè)規(guī)劃不一致時(shí)，是否有效或者說(shuō)對(duì)開(kāi)發(fā)商是否有約束力呢?讓我們來(lái)看一下法律對(duì)此所作的有關(guān)規(guī)定。

《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，采取要約和承諾的方式，要約對(duì)要約人有約束力。商業(yè)廣告通常不構(gòu)成一項(xiàng)要約，而是要約邀請(qǐng)，而要約邀請(qǐng)對(duì)發(fā)出人沒(méi)有合同上的約束力。但是《合同法》同時(shí)規(guī)定，商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，則要視為要約。建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料是要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。

可見(jiàn)，根據(jù)上述法律規(guī)定，商業(yè)廣告通常情況下不構(gòu)成一項(xiàng)要約，而只是要約邀請(qǐng)，對(duì)廣告發(fā)布人沒(méi)有約束力。但是為了保護(hù)購(gòu)房人的利益，法律對(duì)商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料作出了例外的規(guī)定，如果在商品房銷(xiāo)售廣告中開(kāi)發(fā)商就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，視為要約，即使該說(shuō)明和允諾在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中沒(méi)有說(shuō)明，仍然視為合同內(nèi)容，對(duì)開(kāi)發(fā)商有約束力。開(kāi)發(fā)商違反承諾的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，由于在第一期商品房的銷(xiāo)售廣告中該地塊明確為公用綠地和居民日常休閑場(chǎng)所，廣告的內(nèi)容具體確定應(yīng)視為合同內(nèi)容。開(kāi)發(fā)公司對(duì)該幢樓房的設(shè)計(jì)和批準(zhǔn)手續(xù)已經(jīng)完成，和建筑商簽訂協(xié)議后建筑商已經(jīng)進(jìn)駐施工，由于該幢樓房不能按規(guī)劃施工，開(kāi)發(fā)商面臨巨大的前期投入的損失不說(shuō)，還要對(duì)建筑商承擔(dān)違約責(zé)任。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在打商品房銷(xiāo)售廣告時(shí)，應(yīng)當(dāng)吸取教訓(xùn)，謹(jǐn)慎從事，注意宣傳方式，不要為了眼前利益作出不切實(shí)際的承諾，以避免不必要的損失。