摘要：

劃撥土地抵押隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的增多，而活動日益頻繁。據(jù)溫州市國土資源局統(tǒng)計，2005年1-4月鹿城區(qū)共辦理土地抵押登記303宗，抵押金額33.8388億元，抵押面積200萬平方米，與去年同期相比宗數(shù)增加較多。但由于土地抵押涉及較多法律問題，程序復(fù)雜，為方便廣大市民，市行政審批服務(wù)中心國土資源局窗口特為大家在土地抵押過程中所遇到的問題作詳細(xì)的解答。

劃撥土地抵押

土地抵押是指土地使用權(quán)人在法律許可范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下，將土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保;當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債務(wù)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)并優(yōu)先受償處分所得的價款。

問：劃撥土地是否可作抵押?

答：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十七條規(guī)定：依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。因此，個別銀行認(rèn)為劃撥土地使用權(quán)不可抵押這一觀點存在誤解。只不過劃撥土地使用權(quán)須經(jīng)國土部門批準(zhǔn)，現(xiàn)在該批準(zhǔn)手續(xù)與抵押登記手續(xù)合二為一。

問：法律上規(guī)定哪些土地所有權(quán)或使用權(quán)不能抵押?

答：法律規(guī)定不能抵押的土地所有權(quán)、使用權(quán)。《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定，下列財產(chǎn)不得抵押：(一)土地所有權(quán);(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規(guī)定的除外;(三)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;(四)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);(五)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);(六)依法不得抵押的其他財產(chǎn)。

根據(jù)上述規(guī)定不能抵押的土地所有權(quán)或使用權(quán)，即便是當(dāng)事人簽訂了抵押合同也是無效的。

問：以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)如何進(jìn)行地價評估和合同簽訂?

答：以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價評估，經(jīng)國土部門確認(rèn)地價，并核定出讓金數(shù)額后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。

問：以房屋抵押的，該房屋占用的國有土地使用權(quán)能否一并抵押?

答：我國的國有土地所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，但國有土地的使用權(quán)可以依法有償轉(zhuǎn)讓。房屋與土地具有不可分離的性質(zhì)。因此，以國有土地上的房屋抵押的，該房屋所占用的國有土地使用權(quán)要一并抵押。法律規(guī)定：房產(chǎn)抵押在先，土地要隨之抵押;土地抵押在先，房產(chǎn)要隨之抵押。在以國有土地上的房屋抵押時，要注意兩點，一是該房屋占用的土地使用權(quán)是否依法登記，若尚未進(jìn)行土地登記，則該土地使用權(quán)不受法律保護(hù)，不得對抗第三人。且土地使用權(quán)未辦理登記領(lǐng)取土地使用證的，不能設(shè)定抵押登記。二是如果房屋所占用的國有土地使用權(quán)是劃撥取得的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，拍賣、變賣房屋的價款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人才有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。