案情簡介

原告文某某與被告趙某某原系夫妻，2003年3月原被告夫妻在萬源市某信用社處借款雙方并書面承諾到期不還用X鎮的某某號房屋作為借款抵償，后經該信用社多次催收，原被告均無力還款。被告趙某某于2009年2月在萬源市廣播電視臺發布賣房消息，后將位于萬源市X鎮房屋出售給第三人鄭某某，鄭某某將房屋價款支付給了該信用社并從該信用社取出了房屋的他項權證又到房屋管理局領取了該房屋的產權證。后原告文某某提出與被告趙某某離婚并訴至萬源市某基層法庭，在其離婚案件審理過程中，文某某主張其房屋買賣合同無效，該法庭中止其離婚訴訟，文某某便提起主張其房屋買賣合同無效的訴訟。該法庭在審理其房屋買賣合同糾紛過程中主持調解，文某某要求認定其合同無效或鄭某某補償其房價款50萬元。在其房屋買賣合同糾紛的原審期間，文某某先后向萬源市政府、人大、紀檢和達州市人大等相關部門不斷上訪，原審法院迫于信訪壓力，判決其房屋買賣合同無效。鄭某某不服該判決，便向達州市中級人民法院提起了上訴。

辦案思路及心得

【漫長的維權路】

尋找心儀的律師：鄭某某在上訴期間，將其案情登載在網絡上，尋求有效的法律解答，并急需聘請一位優秀的律師為其維權。本律師根據鄭某某在網上登載的案件內容，及時為鄭某某發表了自己的見解，后來鄭某某又主動給我打電話詳細地講述了原審的相關證據和庭審情況后，本律師再次給鄭某某提出了更為全面的維權方案，鄭某某在綜合其他律師給出的見解后，便毅然決定委托本律師作為他的訴訟代理人。 二審情況：本律師在接受鄭某某的委托后，從達州坐火車前去萬源市X鎮重新收集有利于鄭某某的證據并將其裝訂成冊，后又收集與其案件相關的案例和法律條文并準備了詳細的開庭材料和代理詞。在此期間，文某某仍在萬源市和達州市四處上訪，給人民法院的審判工作帶來了巨大的壓力。后二審法院雖然認為本律師的代理意見有理，但迫于該案件的信訪壓力，最終還是沒能改判其房屋買賣合同有效，而是以裁定的形式將該案件發回萬源市人民法院重審。 重審情況：該案件發回重審后，本律師再次接受鄭某某的委托后，補充收集一些證據和準備出庭資料，后原審法院重新組成合議庭準備對該案件進行開庭審理，但是，由于文某某仍然上訪不止，人民法院的審判工作一次又一次地陷入巨大的信訪壓力當中，其審判工作再次處于兩難的境地；同時，原審法院如果判決該合同無效而鄭某某必將再一次上訴。鑒于此況，原審法院于是及時改變策略，決定不開庭審理對該案進行調解，想通過三方達成協議的方式來解決糾紛，化解矛盾和停止文某某的上訪，以維護社會的和諧穩定。

【艱難的調解路】

該案件在萬源市人民法院茍庭長的主持下進行調解，由原、被告和第三人鄭某某的代理人分別對自己一方的當事人打比方、做工作，以求盡快達成協議。但這條調解路并非一帆風順，前后共進行了四次，每次時間一天，共計三十二個小時，而在每次的調解過程中，被告趙某某均未親自到庭參加調解而委托其父親代為處理該事。每次的調解工作都非常的艱難，調解的時間都是從上午到中午再到下午，每次都在下午6、7點鐘才結束，文某某要求鄭某某賠償的購房款由第一次要求賠償50萬到第二次的30萬再到第三次的15萬元，雖然調解工作取得了一定的成效但均未達成協議，因為鄭某某覺得自己太冤了，自己本來是以市場價格公開在信用社手中購買的房屋，雖然在購買該房屋時文某某未簽字，但其購房款是用于償還原被告的夫妻共同債務且被告趙某某出賣該房屋時又構成了表見代理，自己是善意取得，無論怎樣說，其買賣合同都是有效的，自己同樣是受害者，憑什么讓自己來承擔不利的后果，所以，鄭某某便不愿意過多地賠償文某某。由于趙某某本人未親自參加，在第四次調解中，萬源市人民法院的茍庭長決定給趙某某本人打電話，通過打開免提的形式讓趙某某本人參加法庭的調解過程，在茍庭長、三方的代理人努力做工作的情況下，三方初步達成了口頭協議，三方認可其買賣合同有效，由鄭某某補償文某某購房價款6萬元，在原被告離婚時，原被告子女由被告趙某某撫養，原告文某某不給付撫養費，再由趙某某補償文某某人民幣1萬元。但之后，趙某某之父，又不想給付文某某補償費1萬元，他認為該案件的勝敗對自己一方均無影響，便一直回避趙某某要給予文某某補償費1萬元這一事實，并想找一些其他理由將其補償費1萬元予以抵消，致其調解工作再一次受阻，處于僵持的狀態，直到最后一次的當天下午5點多鐘，后在原審法院茍庭長的主持和三方代理人的共同努力下，在其下午6點左右，三方當事人最終在第四次調解工作中達成了共識，該上訪案件終于在歷時四年后，在萬源市人民法院劃上了圓滿的句號。

【律師最后感慨】

在我們現實生活中，像本案中類似的房屋買賣合同糾紛不計勝數：房屋是夫妻雙方的，但房屋產權證上卻只有夫妻一方的名字，在簽訂其房屋買賣合同時，夫妻當中的另一方并未在合同上簽字確認或是雙方均在該合同上簽字但其房屋買受人卻并未對該房屋進行過戶登記，在合同成立后，夫妻一方或者雙方卻以合同無效而訴至法院，從而引發大量的糾紛。今年，我國出臺的《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》后，該類糾紛有了更為明確的法律依據和處理辦法，其第三條明確規定：“第三人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持”，該解釋第三十六條規定：“買受人已經支付標的物總價款的百分之七十五以上的，出賣人主張取回標的物的，人民法院不予支持”，從該解釋的相關規定、我國《民法通則》和《物權法》等相關法律我們可以明確：其房屋買賣合同始終是有效的，但物權并未發生變動。故在法理中，為了保護市場的交易安全，一般會認定其房屋買賣合同是有效的，而在司法實踐中，人民法院在處理該類糾紛時，一般都非常謹慎而不輕易判決，一方面是基于人民群眾巨大的信訪壓力，一方面是面對嚴格的法律規定，所以使人民法院的審判工作陷入了兩難的境地，給法院工作帶來了巨大的壓力，在綜合考慮社會效果和法律效果之后，人民法院只好通過艱難的調解工作來平衡各方的利益。 而這些也值得我們的人民群眾自己沉思，要維護自己的合法權益，不應當是通過訴訟，我們可以將該糾紛扼殺在搖籃中，根本不存在。所以在房屋買賣的交易中，房屋的共有人和買受人均應當到場并出示相關證件并同時予以簽字確認，其合同簽訂后，是不動產的應當在最短的時間內到房屋登記部門進行過戶登記，而此方法也可同樣適用在其他糾紛當中。這樣，社會糾紛便會減少，社會矛盾將不會激化，而法院的審判工作也不至于如此艱難和繁瑣，社會也將會變得越來越和諧穩定。

裁判結果

三方當事人自愿達成協議如下：該房屋買賣合同有效；位于萬源市X鎮的某某號房屋歸鄭某某所有，鄭某某一次性補償文某某房屋價款6萬元；在鄭某某對該房屋進行過戶登記的過程中，趙某某、文某某必須予以積極地協助和配合并提供相關的證件。 在其房屋買賣合同糾紛的調解過程中，萬源市人民法院同時也對原被告的離婚案件進行了調解，其結果為：原被告雙方自愿離婚；婚生子由被告趙某某撫養，原告文某某不承擔撫養費；原被告雙方的債權和共同財產歸趙某某所有，趙某某一次性補償文某某人民幣1萬元，原被告同時也解決了歷時四年之久的離婚糾紛。