一、土地使用證如何變更

集體土地使用證

根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四條，農民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發集體土地所有權證書，確認所有權。

農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由土地使用者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發集體土地使用權證書，確認建設用地使用權。設區的市人民政府可以對市轄區內農民集體所有的土地實行統一登記。

可見，農民集體所有土地用于非農業建設的，才需要給使用權人發給土地使用證，發證機關為縣級或者市級土地管理部門。

土地使用證的變更

根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條，依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。

土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須持批準文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行變更登記。

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。

二、土地使用權轉讓需履行的程序

《城市房地產開發經營管理條例》第二十一條規定：轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。房地產項目轉讓涉及房地產項目建設單位的轉移，涉及項目轉讓方已經簽訂的合同的效力。

為了保護已經與房地產開發項目轉讓人簽訂合同的當事人的權利，要求房地產項目轉讓的雙方當事人在辦完土地使用權變更登記后30天內，到房地產開發主管部門辦理備案手續。在辦理備案手續時，房地產開發主管部門要審核項目轉讓是否符合有關法律、法規的規定;房地產開發項目轉讓人已經簽訂的拆遷、設計、施工、監理、材料采購等合同是否作了變更;相關的權利、義務是否已經轉移;新的項目開發建設單位是否具備開發受讓項目的條件;同時要變更開發建設單位的名稱。上述各項均滿足規定條件，轉讓行為有效。如有違反規定或不符合條件的，房地產開發主管部門有權責令補辦有關手續或者認定該轉讓行為無效，并可對違規的房地產開發企業進行處罰。

備案應當提供的文件，在該條例中只提到了房地產開發項目轉讓合同，各地在制定具體辦法時應當進一步明確應當提供的證明材料。如受讓房地產開發企業的資質條件、拆遷的落實情況、土地使用權的變更手續以及其他的證明材料。房地產開發企業應當在辦理完土地使用權登記手續后30天內，到市、縣人民政府的房地產行政主管部門辦理項目轉讓備案手續。

未經備案或未按規定期限辦理備案手續的房地產轉讓行為無效。房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷安置補償的，原拆遷安置補償合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人，項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。房屋拆遷補償安置是房地產開發的重要環節之一。項目轉讓之后能否保證被拆遷人的利益不受損害，是政府部門審查房地產項目是否允許轉讓的重要指標。這樣規定的目的是保障被拆遷人的合法權益，防止在項目轉讓過程中或者轉讓后，轉讓方、受讓方互相推諉扯皮，使被拆遷人的權益受到損害。

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