一、商住兼容比

一般情況下，在城市的非中心繁華區(qū)域、其他規(guī)劃指標(biāo)相近的條件下，純商業(yè)用地的價格低于商業(yè)兼容住宅用地的價格。

上表中所列的三宗土地成交于2013年8月19日，位于同一供需圈，距離相隔較近，案例1、2均為純商業(yè)用地，各項規(guī)劃指標(biāo)相當(dāng)，故其成交價格接近。案例3除用地性質(zhì)為“商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地兼容二類住宅用地”外，其余指標(biāo)均與案例1、2相當(dāng)，但案例3的成交價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于案例1、2。

按照大家的慣性思維都會認(rèn)為商業(yè)用房售價高，理應(yīng)商業(yè)用地價格更貴，但是為什么會出現(xiàn)上述現(xiàn)象呢?筆者歸納總結(jié)了以下幾個原因：

1、在城市的非中心繁華區(qū)域，一個純商業(yè)項目，商業(yè)氛圍的培育時間長，銷售周期及資金回籠周期長導(dǎo)致銷售成本、資金成本高于住宅項目，開發(fā)商為了營造商業(yè)氛圍進(jìn)行的一系列營銷活動也會增大銷售成本，如低租金引進(jìn)主力店、制定免租期、售后高價返租等。如若是一個商業(yè)兼容住宅項目，商業(yè)可以靠住宅入住后拉升人氣，同時住宅項目銷售周期短，有利于資金的快速回籠，降低開發(fā)商的資金壓力。

2、與第1點(diǎn)相關(guān)的則是，在純商業(yè)項目中開發(fā)商承受了高投資風(fēng)險必然要求得到高回報，這就壓縮了土地的價格空間。

3、商業(yè)項目在層高、開間、承重等方面的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅項目，導(dǎo)致建安成本的增加，從而也壓縮了土地的價格空間。

二、產(chǎn)權(quán)不可分割

近兩年，我們在收集整理土地成交案例時，發(fā)現(xiàn)一些土地拍賣(掛牌)公告中寫明“商業(yè)用地(產(chǎn)權(quán)不可分割)”，這說明該宗地及以后建成的地上建筑物如需轉(zhuǎn)讓或銷售，只能整體轉(zhuǎn)讓或銷售。整體銷售體量大，銷售單價一般會低于分割銷售單價，因此有該限制條件的土地成交價會更低，通俗一點(diǎn)講就是批發(fā)與零售的關(guān)系。

三、宗地形狀

眾所周知，宗地形狀影響建設(shè)項目的布局規(guī)劃，因此在土地評估的現(xiàn)場查勘中一定要結(jié)合宗地圖確定估價對象的形狀。估價對象的形狀我們能通過宗地圖及現(xiàn)場查勘確定，但是由于各種條件的限制，估價人員往往不易獲得案例的宗地形狀，給估價工作帶來了困難。值得慶幸的是，隨著政府網(wǎng)站的不斷完善，我們現(xiàn)在已經(jīng)能夠從政府網(wǎng)站上查詢到一些案例的宗地形狀及其對成交價的影響。

宗地1、2位于統(tǒng)一供需圈，兩者容積率、建筑密度、建筑限高等規(guī)劃指標(biāo)相當(dāng)，且宗地1的用地性質(zhì)為“商業(yè)用地(產(chǎn)權(quán)不可分割)”，由前述，該項限制條件對土地價格有減值影響，但就是在該限制條件下，宗地1的成交價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于宗地2，足以證明宗地形狀對土地價格的影響。

四、土地成交時的附帶條件

為什么估價規(guī)范要求我們在評估時要收集土地出讓合同?因為合同里不僅記載該宗地位置、面積、規(guī)劃指標(biāo)、成交價格等，還記載了該宗地在成交時，土地出讓方和受讓方之間約定其他事項。因涉及客戶信息，筆者僅對平時評估中收集到的信息進(jìn)行歸納整理，不列舉具體項目。如受讓方低于市場價拿地，但承諾將投入不少于一定金額的資金用于修建公共服務(wù)設(shè)施并無償交由政府。換個理解方式就是該宗土地的市場價格等于受讓方拿地價加修建公共服務(wù)設(shè)施所需的資金。如果估價人員在評估時沒有收集到該信息，按照市場價進(jìn)行評估，那么針對這個項目就高評了，因為該宗地在涉及變現(xiàn)的時候，其成交價只能是正常的市場價格減去修建公共服務(wù)設(shè)施所需的資金。換言之，我們在評估該宗地的價格時也必須在正常市場價格的基礎(chǔ)上扣除修建公共服務(wù)設(shè)施所需的成本。

總結(jié)：

綜上所述，在土地評估實務(wù)中應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1、在運(yùn)用市場比較法時，應(yīng)在現(xiàn)有的修正體系中加入這些特殊因素，如商住兼容比、產(chǎn)權(quán)是否可以分割等。

2、明確估價對象及案例的宗地形狀，雖然現(xiàn)階段不易獲得案例的宗地形狀，但是作為一名合格的土地估價師，這是我們不可推卸的責(zé)任。

3、收集土地出讓合同及相關(guān)資料并仔細(xì)閱讀，詳細(xì)了解估價對象及其開發(fā)項目的背景信息。