問(wèn)題一：是對(duì)市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格的評(píng)估，還是對(duì)其有限價(jià)值或價(jià)格的評(píng)估?

在國(guó)有土地上住宅房屋征收評(píng)估中，往往有一些不同于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的房屋。如獨(dú)門獨(dú)院的私房，其合法占有土地的面積，就超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)占有的土地面積。對(duì)其補(bǔ)償價(jià)值或價(jià)格的評(píng)估，在實(shí)際操作中的方法不一。如在國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)實(shí)施前，浙江省是根據(jù)《浙江省城市房屋拆遷價(jià)格評(píng)估暫行辦法》第12條“被拆遷房屋合法占有的土地面積，超過(guò)其建筑面積除以標(biāo)準(zhǔn)容積率的，超過(guò)部分的土地面積按照《浙江省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》第29條規(guī)定予以補(bǔ)償。”杭州市有關(guān)部門根據(jù)這一規(guī)定，對(duì)超過(guò)部分的土地面積補(bǔ)償價(jià)格作了具體明確。但在住建部《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)實(shí)施后，對(duì)這一規(guī)定是否繼續(xù)執(zhí)行就產(chǎn)生了分歧。

一些人認(rèn)為，《辦法》第11條規(guī)定：“被征收房?jī)r(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平競(jìng)爭(zhēng)交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。”同時(shí)，第14條再次強(qiáng)調(diào)：“被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。”也就是說(shuō)，被征收房屋的價(jià)值，是公開(kāi)、公平的市場(chǎng)價(jià)值，這一價(jià)值包含其占有的土地價(jià)值。持不同意見(jiàn)的人士則認(rèn)為，土地不同于房屋，房屋有所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)，而土地的所有權(quán)屬國(guó)家所有，土地的占有者只有使用權(quán)。所以對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地不能按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償，只能按照《條例》前的政策、規(guī)定對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，如浙江省按照《浙江省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》第29條規(guī)定予以補(bǔ)償。還有人雖然認(rèn)同按市場(chǎng)價(jià)對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地進(jìn)行評(píng)估，但由于土地只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)，所以在市場(chǎng)價(jià)中應(yīng)當(dāng)扣除所有權(quán)的價(jià)格。

筆者贊同第一種觀點(diǎn)。因?yàn)椤稐l例》實(shí)施前的拆遷政策、規(guī)定是在一定歷史條件下制定實(shí)行的，這些政策、規(guī)定在很大程度上未能體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場(chǎng)性，與現(xiàn)行的征收條例、評(píng)估辦法充分體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場(chǎng)性要求不相符了。按照《條例》和《辦法》規(guī)定，超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地補(bǔ)償價(jià)值或價(jià)格的評(píng)估，應(yīng)當(dāng)是對(duì)其進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格的評(píng)估，而不是按照原有的政策、規(guī)定對(duì)其進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償(按以前政策對(duì)其進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)往往偏低，有些地方其土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不及裝修涂料的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn))，更不應(yīng)該在市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格評(píng)估中，扣除所謂土地所有權(quán)價(jià)值或價(jià)格。這是因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)價(jià)值或價(jià)格，是指在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平競(jìng)爭(zhēng)交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)

自愿進(jìn)行交易的金額，其評(píng)估的價(jià)值或價(jià)格是客觀、公正地反映土地市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格的。而土地市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格依據(jù)現(xiàn)有的法規(guī)、政策規(guī)定，其本身的定義就是指土地使用權(quán)價(jià)值或價(jià)格，也就是說(shuō)，不含所有權(quán)價(jià)值或價(jià)格，常說(shuō)的出讓土地市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格，其全稱是出讓國(guó)有土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格。因此，在土地市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格中再去扣除所謂所有權(quán)的價(jià)值或價(jià)格，于理、于法依據(jù)不足。

問(wèn)題二：應(yīng)該如何進(jìn)行評(píng)估?

按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地評(píng)估可以選用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、比較法、成本法等適當(dāng)?shù)姆椒ǎ@些方法的運(yùn)用對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師來(lái)說(shuō)，都比較熟悉。而在具體運(yùn)用中，影響土地價(jià)格的重要因素——容積率，如何選擇，業(yè)內(nèi)有不同的意見(jiàn)。

有意見(jiàn)認(rèn)為，容積率的修正，應(yīng)是估價(jià)對(duì)象實(shí)際容積率與可比案例容積率的修正，在不以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法評(píng)估時(shí)，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。但在以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法評(píng)估時(shí),將估價(jià)對(duì)象實(shí)際容積率與可比案例容積率進(jìn)行修正，就不妥了。這是因?yàn)椋F(xiàn)在所說(shuō)的超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地，是指與標(biāo)準(zhǔn)容積率相比估價(jià)對(duì)象所占土地超出了標(biāo)準(zhǔn)容積率的土地，“超出”是以標(biāo)準(zhǔn)容積率為標(biāo)準(zhǔn)的，也就是說(shuō)，在這塊多出來(lái)的土地上，可以建造標(biāo)準(zhǔn)容積率的房屋。所以，在進(jìn)行超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地評(píng)估時(shí)，其容積率應(yīng)是標(biāo)準(zhǔn)容積率。

問(wèn)題三：在補(bǔ)償方式上，除貨幣補(bǔ)償外，可否做產(chǎn)權(quán)調(diào)換?

《條例》第20條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。在多數(shù)地方，超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地被征收人只有貨幣補(bǔ)償一種選擇，浙江杭州就沿用了這一方法。因?yàn)椴簧偃苏J(rèn)為，選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，僅是對(duì)被征收房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也就是認(rèn)為房產(chǎn)證上記載的房屋面積，才是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的依據(jù)。而國(guó)有土地使用證上記載的土地使用權(quán)面積，不能作為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的依據(jù)，將被征收人合法占有的房屋與土地分割開(kāi)來(lái)。

這顯然與現(xiàn)行法規(guī)政策不符。《辦法》明確規(guī)定，被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平競(jìng)爭(zhēng)交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格是房地產(chǎn)權(quán)益統(tǒng)一的前提下的價(jià)值或價(jià)格，其統(tǒng)一的權(quán)益是不可分割的。另外，如果只將房屋產(chǎn)權(quán)證上的房屋面積作為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的依據(jù)，那么是否要對(duì)所有被征收房屋的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行房屋和土地的價(jià)值或價(jià)格分割，然后扣除土地價(jià)值或價(jià)格而不作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換的依據(jù)?這顯然有違常理，對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)容積率的土地的被征收人來(lái)說(shuō)也是不公平的。當(dāng)然，違法違章建筑除外。