很多人肯定不了解，在現實生活中，越來越多的人將空置的房屋進行出租，但也常常因未向承租人追索欠付的數月租金，而使租金因超過訴訟時效而喪失勝訴權，即失去法律的保護。下面我們來講講房屋租金的訴訟時效。

關于租金支付時間，生活中存在兩種情況:按月/季支付和未約定何進支付。現就暫不考慮時效中斷、中止情形下，租金的訴訟時效起算進行介紹。雙方約定按月/季支付租金，根據《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第五條的規定：“當事人約定同一債務分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算”，數月欠付租金的訴訟時效從最后一期租金支付日起算。雙方未約定租金支付時間，法律規定雙方未約租金支付時間，則租金每一年支付一次，故起訴追索數年租金，法院一般支持當事人起訴前一年的租金。

我國法律規定，延期交付或拒絕交付租金的訴訟時效為1年。也就是說租戶超過1年沒有交納房屋租金，而房屋的所有人也沒有向法院主張自己的權利，一年后即使房屋所有人要求追討過去1年的租金，法院也不會支持。延付或者拒付房屋租金的訴訟時效為一年。

【案情】

2000年1月12日,某物業公司與韓某簽訂了《公有住宅租賃合同》，雙方主要約定：韓某承租該物業公司管理的某小區房屋，由韓某按月交納房租173元，逾月未交者，除補交欠租外，須另交所欠租金額10%的違約金。后韓某自2001年1月12日起開始拖欠租金至今。2006年1月,該物業公司將韓某起訴到了法院，要求韓某支付2001年1月12日至2006年1月12日的房屋租金10380元、違約金1038元。審理中，被告提出該物業公司從未向其索要過房屋租金，按照法律關于拒付房屋租金的時效為1年的規定，不同意支付全部租金，且物業公司服務不好，不同意原告的訴訟請求。

【審判】

法院依法判決韓某向該物業公司支付2005年1月12日至2006年1月12日的房屋租金2076元、違約金207.6元,并依法駁回了某物業公司的其他訴訟請求。

【點評】

本案涉及短期訴訟時效的法律規定。訴訟時效是指權利人在法定期間內不行使權利即喪失請求人民法院依法保護其民事權利的制度。按照法律規定,普通的訴訟時效期間為2年,但法律另有規定的除外。而本案涉及的延付或者拒付租金就屬于法律有特殊規定的情況。《民法通則》第136條規定:“下列的訴訟時效期間為一年：(一)身體受到傷害要求賠償的;(二)出售質量不合格的商品未聲明的;(三)延付或者拒付租金的;(四)寄存財物被丟失或者損毀的。”本案涉及的訴訟時效期間為法律規定的短期訴訟時效期間，時間為1年。

本案中某物業公司未在法定期間內行使其對韓某的權利,故超過1年的租金部分未能得到法律的支持。但訴訟時效期間并非恒定的,它有可能發生中斷。《民法通則》第140條規定:"訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷。從中斷時起,訴訟時效期間重新計算。"結合本案,若在2001年1月至2006年1月,某物業公司每月均向韓某催要過房租,并能提交相應的證據,則韓某將無法援引上述短期訴訟時效期間的法律規定要求僅支付1年的房租。但是,原告沒有提供證據證明發生訴訟時效中斷的事由。因此,法院判決被告只支付給原告1年的租金及違約金。