在深圳市規(guī)劃和國土資源委員會，工作人員拿出該市長城大廈一處商品房的土地續(xù)期申請材料。這處房產土地的使用期是從1985年開始，使用期限50年，到2035年。今年年初，業(yè)主提出申請將土地使用年期續(xù)期到70年。

但續(xù)期不是免費的，而是要補交續(xù)期時段內的地價。根據當地主管部門的測算，這處建筑面積達到80.58平方米的商品住宅，業(yè)主需要補交的地價總額是44940元。

上世紀八十年代，全國范圍內的行政劃撥土地都是無償無期，也就是免費的。而當時的深圳根據特區(qū)發(fā)展需要，為來深客商通過行政劃撥方式供應經營性用地，但這種行政劃撥土地是收費的，而且有使用年限。目前補交地價予以續(xù)期的土地都是這種類型。

這些有償有期的行政劃撥用地在2000年以后相繼到限，但又沒有達到國家規(guī)定的最高使用年期，面臨著續(xù)期的問題，為此，深圳市2004年4月專門出臺了《深圳市到期房地產續(xù)期若干規(guī)定》。

而針對社會各界最關注的，房地產土地達到國家最高法定年限(70年)如何續(xù)期，深圳市規(guī)土委相關人員表示，目前這一領域尚屬政策空白。

城市土地使用年限為何存在不同?

由于政策設定的是土地最高使用年期的上線，雖然上線不能突破，但是下線并未設定，所以各地可以靈活掌握。

到了1998年以后，住宅用地的使用年限基本上都確定為70年。對此，黃*虎表示，這是住房制度改革的結果。由于1998年以后基本上所有的住房都商品化了，人們都要到市場上去買房，為公平統(tǒng)一，便一律按70年進行出讓。

最高使用年限為70年是怎么算來的?

房屋土地使用權的最高年限是70年，這70年是怎么算來的呢?實際上，這一年限的設定，是采取預期收益折現方式進行測算的，也就是說，土地使用超過70年以后，土地的折現率預計將會接近于零。

另外還有一個問題：住宅土地70年使用期到底從什么時候開始算?

舉個例子，小李2015年買了一處70年土地使用期的商品房，2016年搬進房子居住，這處房子的開發(fā)商于2012年簽訂土地協議，獲得土地的使用權。這個70年的土地使用期是要從2012年開發(fā)商獲得土地使用權開始算。因此對于很多購買二手房的業(yè)主來說，70年的土地使用期限是從開發(fā)商拿到土地使用權的那天開始算起的，而不是購房時開始算。

三種眼光看清土地使用權到期問題

了解完這些現實案例和背景之后，對房屋的土地使用權有了更深入的了解。毫無疑問，土地使用權到期，是一個全民關注的話題。但要看清這件事，需要有三種眼光：

一是歷史眼光。改革開放已走過三十多年，很多政策、制度都有不斷調整完善的歷史軌跡。土地使用權的現實難題背后，有著不能忽略的歷史軌跡。

二是法治眼光。所有這些待解的難題，最終要用法治思維、法治方式來解決，臨時的、零散的政策解決手段，應逐步讓位于清晰嚴謹的法治手段。

三是民本眼光。土地使用權問題處理得好不好，直接關系到很多普通老百姓的切身利益。這里面沒有小事。相關的立法部門、司法機關、政府部門，都得用足夠的責任感、緊迫感來直面問題，解決問題。

目前，國土資源部對溫州住宅土地使用權20年到期延長問題的調研己經完成。未來如何進行制度的頂層設計，出臺一個兼顧歷史與現實、平衡各方利益的解決辦法，值得期待。