土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收籌劃有哪些

(一)方案一——土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓

該方案的基本操作流程較為簡(jiǎn)單，即由丙公司直接將自己擁有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，其中涉及的稅費(fèi)由雙方分別繳納。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓受《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》等一系列與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律法規(guī)調(diào)整。其中，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八、三十九條就土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了一些限制性規(guī)定，因此，在采取方案一進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)必須滿足上述法律強(qiáng)制性規(guī)定條件，特別是目前仍存在的完成開(kāi)發(fā)投資總額25%的限制。關(guān)于方案一在實(shí)施過(guò)程中要繳納的稅費(fèi)，主要涉及到營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅和印花稅，其中營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和契稅繳納負(fù)擔(dān)較重，如按照規(guī)定繳納將大大加重企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。綜上，方案一優(yōu)勢(shì)在于轉(zhuǎn)讓程序簡(jiǎn)單，但缺點(diǎn)在于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)成本較高，除交易手續(xù)費(fèi)和印花稅等外，受讓方要繳納較高的契稅，而轉(zhuǎn)讓方需繳納較高的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅，這樣一來(lái)就大大增加了企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，加重了雙方企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

(二)方案二——股權(quán)轉(zhuǎn)讓

1、土地出資設(shè)立子公司階段稅務(wù)籌劃。⑴土地增值稅。法律依據(jù):(1)現(xiàn)行有效的《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(1995年5月25日財(cái)稅字[1995]48號(hào))第一條:對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資?聯(lián)營(yíng)的,投資?聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資?聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí),暫免征收土地增值稅?對(duì)投資?聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅?(2)現(xiàn)行有效的《財(cái)政部?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2006]21號(hào)2006年3月2日)第五條:對(duì)于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的,凡所投資?聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的,均不適用《財(cái)政部?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]048號(hào))第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定?分析：以土地使用權(quán)出資,一般可以免交土地增值稅?但存在例外,即以土地使用權(quán)出資,所投資的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,須交土地增值稅?⑵營(yíng)業(yè)稅。法律依據(jù)：《財(cái)政部?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2002]191號(hào))規(guī)定:以無(wú)形資產(chǎn)?不動(dòng)產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤(rùn)分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征收營(yíng)業(yè)稅?分析：子公司丁為丙公司的全資子公司,也是有限責(zé)任公司，丙公司應(yīng)承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn),因此符合上述規(guī)定，不用繳納營(yíng)業(yè)稅?⑶其他如企業(yè)所得稅、印花稅、契稅則應(yīng)按照法律規(guī)定依法繳納。

2、股權(quán)收購(gòu)階段稅務(wù)籌劃。⑴契稅。法律分析：關(guān)于丙公司公司與甲公司協(xié)議收購(gòu)丁公司股權(quán)以獲得土地的方案，由于這一行為在法律上不能被視為發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)始坠究梢悦饨黄醵悺＂茽I(yíng)業(yè)稅。法律分析：根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2002]191號(hào))的規(guī)定，自2003年1月1日起，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。⑶土地增值稅。法律分析：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函〔2000〕687號(hào))的規(guī)定，對(duì)一次性轉(zhuǎn)讓股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。

(三)方案三——公司分立

1、公司分立階段法律依據(jù)。

⑴《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕175號(hào))第四條規(guī)定，企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，不征收契稅。分析：戊公司股東仍為甲公司和乙公司，與原被分立公司投資主體相同，符合上述法律規(guī)定，對(duì)戊公司承受丙公司土地，不征收契稅。

⑵《公司法》第27條第3款規(guī)定，全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊(cè)資本的百分之三十。分析：戊公司貨幣出資金額占30%，符合該規(guī)定比例。

⑶2001年《關(guān)于外商投資企業(yè)合并與分立的規(guī)定》第14條規(guī)定，外商投資企業(yè)分立后“各方投資者在分立后的公司中的股權(quán)比例，由投資者在分立后的公司合同、章程中確定，但外國(guó)投資者的股權(quán)比例不得低于分立后公司注冊(cè)資本的百分之二十五。”分析：戊公司股東持股比例與丙公司不一致，因上述法律規(guī)定，各股東可自由約定持股比例，故符合法律規(guī)定。

2、公司分立階段稅務(wù)籌劃。

⑴所得稅。分立公司從被分立企業(yè)中派生出來(lái)，在工商登記時(shí)是按新設(shè)公司處理的(但稅法不作為新設(shè)公司處理)，應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)、負(fù)債的公允價(jià)(評(píng)估價(jià))入賬。但在計(jì)算所得稅時(shí)如果符合特殊重組(免稅改組)的條件，應(yīng)以原歷史成本為原則確定計(jì)稅基礎(chǔ)。被分立企業(yè)的股東取得新股的計(jì)稅成本，應(yīng)以被分立企業(yè)分離出去的凈資產(chǎn)占被分立企業(yè)全部?jī)糍Y產(chǎn)的比例先調(diào)整減低原持有的“舊股”的成本，再將調(diào)整減低的投資成本平均分配到“新股”上。將來(lái)轉(zhuǎn)讓或清算股權(quán)時(shí)，按照計(jì)稅成本扣除。

⑵營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅。《土地增值稅暫行條例》第二條及《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物。其中，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。公司分立是資產(chǎn)、負(fù)債、股權(quán)、勞動(dòng)力等要素的同時(shí)轉(zhuǎn)移(而非“轉(zhuǎn)讓”)，其涉及的不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，不屬于《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的征稅范圍，也不屬于《土地增值稅暫行條例》規(guī)定的有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。

⑶契稅。《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕175號(hào))第四條規(guī)定，企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。

⑷印花稅。分立后的兩家公司實(shí)收資本和資本公積之和與原被分立企業(yè)的實(shí)收資本與資本公積之和相比，新增金額由新設(shè)企業(yè)貼花，適用稅率為萬(wàn)分之五。

律霸網(wǎng)小編提醒您，除以上三種方案以外，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，還存在如合作開(kāi)發(fā)、委托經(jīng)營(yíng)、土地使用權(quán)贈(zèng)與等轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的方式，以上就是為您總結(jié)的相關(guān)資料，希望可以幫助到您，本網(wǎng)站致力于打造優(yōu)秀的法律咨詢平臺(tái)，如果您還有疑問(wèn)，歡迎進(jìn)入律師咨詢。