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寧波
房地產抵押反擔保方式的應用
一、房地產抵押的定義及我國法律對房地產抵押的原則性規定
1、房地產抵押的定義
房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務
履行擔保的行為;債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
2、我國法律對房地產抵押的原則性規定
(1)土地使用權抵押與房屋所有權抵押的相互依存性
①以房屋抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權一并抵押。以土地使用權抵押的，該土地上的房屋一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。
②除一些集體建設用地流轉的試點地區之外，鄉鎮、村企業的集體土地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的集體土地使用權一并抵押。
(2)下列房地產不得設定抵押
①權屬有爭議的房地產;
②已依法公告在國家建設征用拆遷范圍內的房地產;
③用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;
④列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;
⑤被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產;
⑥其他依法不得抵押的房地產。
3、抵押權的設立
房地產抵押應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。
二、辦理房地產抵押登記應注意的問題
1、對房地產權屬狀況與使用狀況進行審查
(1)抵押人是公民的，應審查用于抵押的房地產是其個人單獨所有，還是與他人共同共有。如果房地產屬于共有財產，應盡量要求全部共有人作為共同抵押人。
(2)用于的抵押土地使用權若為劃撥的，則應按照國土資源部門確認的抵押宗地的土地使用權地價款證明，在抵押合同中確定實現抵押權時應當從拍賣所得的地價款中繳納相當于土地使用權地價款的款額。
(3)用于抵押的房地產如處于在押狀態，是解除在先抵押后再設定新的抵押，還是做余額抵押。如需解押后設定新的抵押，則應審查抵押人是否具備償還在先債務的能力。如要做余額抵押，則應有順位在前的抵押權人同意的書面證明，余額部分價值的認定;以第一次抵押登記的抵押物價值為準。
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