從法律角度分析,房屋抵押是一種擔(dān)保方式,也是一種法律關(guān)系,有下列特征:
(1)房屋抵押是原債權(quán)債務(wù)關(guān)系的擔(dān)保,原債權(quán)債務(wù)關(guān)系是主合同,房屋抵押是從合同,它以原主合同的合法有效存在為前提條件,本身不能獨立存在。
(2)抵押的房屋可以由抵押權(quán)人保管,也可以由抵押人保管,通常情況下由抵押人保管。保管人應(yīng)謹(jǐn)慎保養(yǎng)所抵押房屋。
(3)負(fù)有清償債務(wù)義務(wù)的一方不履行義務(wù)時,房屋抵押人可以直接行使房屋抵押權(quán),不依靠債務(wù)人的行為即可實現(xiàn)其權(quán)利。
(4)抵押物須是房屋,房屋抵押人可以是債務(wù)人,也可以是第三人,抵押人必須對抵押的房屋擁有所有權(quán),如果抵押房屋是國有房屋,則抵押人必須對該抵押房屋享有處分權(quán)。
(5)房屋抵押權(quán)的設(shè)定,一般采用書面形式,并應(yīng)明確規(guī)定擔(dān)保的范圍。
(6)房屋抵押人將房屋抵押后,并不喪失房屋的所有權(quán),因此,抵押人應(yīng)自己承擔(dān)房屋意外滅失的風(fēng)險。
(7)房屋抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)。如果房屋抵押人未經(jīng)房屋抵押權(quán)人同意,將抵押房屋轉(zhuǎn)給第三人時,房屋抵押權(quán)人對抵押的房屋享有追索權(quán),房屋受讓人因此受到的損失,由房屋抵押人承擔(dān)。
房屋抵押人是法律關(guān)系中的一方當(dāng)事人,既享有權(quán)利,也須承擔(dān)義務(wù)。
房屋抵押人享有如下的權(quán)利:
(1)房屋抵押人對抵押的房屋享有所有權(quán),并有權(quán)取得抵押房屋的各種收益。
(2)房屋抵押人對抵押房屋享有處分權(quán),但若想轉(zhuǎn)讓抵押房屋,須事先征得房屋抵押權(quán)人同意。
(3)可以對抵押房屋多次出抵,但須保證數(shù)個房屋抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)總額不大于抵押房屋的價值。
(4)可以將抵押房屋出租。
房屋抵押人承擔(dān)的主要義務(wù)是保管義務(wù),即妥善保養(yǎng),維護(hù)抵押房屋。由于抵押人對抵押房屋的侵害行為,致使抵押房屋的價值減少時,房屋抵押人應(yīng)恢復(fù)抵押房屋的原狀或提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。如果抵押的房屋毀損滅失,抵押人應(yīng)以其他財產(chǎn)充抵抵押的房屋,在抵押房屋因不可抗力等不能歸責(zé)于抵押人的事由而毀損滅失時,抵押人可以以賠償請求權(quán)向房屋抵押權(quán)人提供擔(dān)保,也可將賠償請求權(quán)讓與給抵押權(quán)人而獲免責(zé)。
此外,房屋抵押人還負(fù)有通知的義務(wù),在第三人對抵押的房屋進(jìn)行追索或主張權(quán)利時,應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人,以保障抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。
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