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寧波
期房抵押的效力是怎樣的
期房抵押的效力是怎樣的
期房抵押的效力不被承認。現實中較為普遍的現象是預售商品房貸款抵押，即通常所說的按揭貸款：購房人將其與售房人之房屋買賣合同項下的預售房屋的所有權益抵押予貸款銀行，貸款銀行將一定數額的款項貸給購房人并以購房人名義將款項交由售房人所有的行為。與本案相似，在此法律關系中，售房人須向銀行作出如購房人不能按期還款，銀行有權對在建房屋行使抵押權的承諾，此為該抵押生效的必要條件。
當銀行將款項交給售房人以后，房屋預售及貸款過程均經登記，只要售房人不違約，期房成為現房只是一個時間問題。筆者認為，為了發揮期房的擔保作用、充分利用期房的交換價值及維護貸款銀行的利益，有必要在法律上明確期房抵押的有效性及對抗力，為此有必要對現行法律作出修正。
1995年施行的《擔保法》對期房雖沒有明確規定，但在該法所列舉的不得抵押的財產中，并沒有禁止期房的抵押。
一般來講，在建房屋處于售房人的控制之下，售房人是該在建房屋的所有權人，購房人未來的房屋產權是否能順利實現，取決于該售房人的建房及交付行為，售房人對未來房產的處置行為決定了購房人房產所有權的實現。因此，僅憑購房人與售房人之間的預售合同，無法保證購房人對在建房屋的處分權。
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