賣房人的房屋有抵押如何繼續履行

賣房人的房屋有抵押的，如果抵押在前賣房在后的，并且辦理登記的，買賣合同是無法繼續履行的，如果是買賣在前抵押在后的，購房人可以向法院訴訟請求法院判決繼續履行買賣合同。

《中華人民共和國物權法》

第十五條?當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。

第一百九十一條?抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

繼續履行合同需具備什么條件

繼續履行是指合同當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定時，違約方應當承擔的按合同的約定履行合同的責任。依據合同法規定，繼續履行的適用除有違約行為外，還應具備以下條件：

1、繼續履行必須可能。繼續履行是按合同約定的標的履行，只有在合同有繼續履行的可能時，違約方才能承擔繼續履行的責任。在某些情況下，法律并不要求違約方負繼續履行責任，而只要求違約方承擔違約金和損害賠償責任，在這種情況下，只能按法律規定確定責任而不適用繼續履行。實際履行與特別法相沖突時，也不適用繼續履行。對于自然債務在當事人違約后發生合同履行不能時，因違約方已經沒有履行合同的能力，也不能讓違約方承擔繼續履行的責任，只能采取其他補救措施。

2、繼續履行存在必要。由于繼續履行只是違約的一種補救措施，而不是懲罰性措施，債權人是否要求違約方繼續履行以及違約方應否繼續履行都應考慮其經濟合理性。依據合同法規定，繼續履行是否必要是以履行費用為標準來判斷的，繼續履行費用過高，勢必破壞當事人之間的利益平衡，就不能適用繼續履行的責任形式。

3、債務標的適于強制履行。只有在合同約定的標的適于強制履行時，才宜于追究違約方繼續履行的責任。如果當事人約定的合同標的不適于強制履行的，如委托合同等因相信對方的特殊技能、業務水平、道德品格而訂立的合同，因其嚴格的人身性質，實際履行有悖于合同的性質，因而不得適用繼續履行。對于提供勞務的合同，也不得以履行合同債務為由強令債務人提供勞務。

4、債權人在合理期限內請求繼續履行。是否要求債務人承擔繼續履行責任是債權人的一項權利，他人不能強迫。但債權人要求違約方繼續履行應當在合理的期限內提出，否則，債權人即喪失請求違約方繼續履行合同的權利。合同法將債權人在合理期限內未要求履行，作為繼續履行的除外條件加以規定，主要是為了促使債權人及時行使繼續履行的權利，以穩定當事人之間的關系，保護違約方的利益。

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