抵押權(quán)預(yù)告登記具有什么法律效力

1、預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)效力，對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有對(duì)抗效力。立法機(jī)關(guān)的立法理由為：“預(yù)告登記的功能是限制房地產(chǎn)開發(fā)商等債務(wù)人處分其權(quán)利，……以保障債權(quán)人將來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)。……這些處分行為既包括一房二賣，也包括在已出售的房屋上設(shè)定抵押權(quán)等行為。即該規(guī)定是為保護(hù)購(gòu)房者的利益，解決商品房預(yù)售中出現(xiàn)的開發(fā)商一房二賣，或者對(duì)已銷售給購(gòu)房者的期房私自設(shè)定抵押等損害消費(fèi)者利益的問(wèn)題而規(guī)定的，其實(shí)質(zhì)是為了限制開發(fā)商對(duì)預(yù)購(gòu)商品房的處分。

2、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利性質(zhì)可視為是一種準(zhǔn)物權(quán)，或稱之為“次抵押權(quán)”，其效力弱于抵押、保證、質(zhì)押、留置、定金等擔(dān)保物權(quán)，但優(yōu)于債權(quán)。理由為：一是預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押合同成立之時(shí)，貸款銀行已經(jīng)按照預(yù)購(gòu)商品房買賣合同的約定，一次性將全部貸款劃轉(zhuǎn)到開發(fā)商指定的銀行賬戶，即權(quán)利人已經(jīng)為獲得物權(quán)保護(hù)而先期支付了對(duì)價(jià);二是預(yù)購(gòu)商品房雖無(wú)權(quán)屬證書，但具有商品房預(yù)售資格的開發(fā)商前期已投入了25%以上的工程建設(shè)總投資，并且已交付了全部土地出讓金，獲得了土地使用權(quán)證書。即期房及其附著的土地是具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的，是一項(xiàng)尚有待法律明確其權(quán)利邊界的財(cái)產(chǎn);三是根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，預(yù)告登記，房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載后，向登記權(quán)利人發(fā)放登記證明，即該登記權(quán)利已經(jīng)履行向社會(huì)公眾公示的程序。

3、預(yù)告登記沒(méi)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，只有對(duì)抗第三人的效力。抵押預(yù)告登記作為一種臨時(shí)性登記行為，既不是行政部門對(duì)期房交易的監(jiān)管行為，也不能等同于直接產(chǎn)生支配效力的抵押登記，其設(shè)立目的在于期房買賣中，債權(quán)行為的成立和不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記之間常常因房屋建造等各種原因而導(dǎo)致相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的間隔，為平衡不動(dòng)產(chǎn)交易中各方利益，維護(hù)交易安全，法律賦予了抵押預(yù)告登記能夠?qū)沟谌说奈餀?quán)效力，但鑒于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)尚未成立，不具備法定的抵押登記條件，故不產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)男Я?/p>

4、抵押權(quán)預(yù)告登記的目的僅是為了保障將來(lái)能對(duì)享有抵押權(quán)，即權(quán)利人依據(jù)預(yù)告登記享有優(yōu)先設(shè)立抵押權(quán)的權(quán)利，在抵押權(quán)辦理登記生效之前，權(quán)利人并不直接享有抵押權(quán)，亦不能據(jù)此主張享有抵押權(quán)。

法律規(guī)定：

《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”

依照本條規(guī)定，不僅“所有權(quán)”可以申請(qǐng)預(yù)告登記，包括抵押權(quán)在內(nèi)的“其他物權(quán)”亦可進(jìn)行預(yù)告登記。

《物權(quán)法》第一百七十九條，為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。

第二十條?當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的。預(yù)告登記失效。

根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十條第二款規(guī)定：以預(yù)購(gòu)商品房抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

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