抵押全款購房應注意什么

抵押貸款多為消費類貸款，有2點比較麻煩的地方：

第一，用途：

需要提供給銀行獲得貸款后的消費用途，如開公司、買新房、裝修、買車等這個用途很麻煩，如果沒有擔保公司的話，自己很難直接拿到貸款金額。銀行會把放出來的貸款直接存到一個賬戶上，只有進行以上行為才可以支取，不適合用來還錢。

第二，利率：

一般會在基準利率的基礎上打9折-1.1倍

我采用的是農行的“置換式貸款”使用條件：全款購房、房本拿到3年之內，適合借錢全款買房的或者全款購房之后想資金周轉的。

利率：基準利率的7折，相當于把住房抵押貸款置換成了一手房、二手房按揭

貸款金額=契稅、評估價的較低的那個x70%

這里就要提醒全款做低房價減稅的同學注意了。做太低的話貸不到多少錢。

另外還有要注意的，容易率<1的房子只能貸50%，?這里可以找認識的評估公司幫忙。

過程中需要一個借款人(非直系親屬)，他需要帶身份證去現場寫借條，辦張農行卡。放貸的錢會直接打到借款人賬戶，建議找個信得過的親戚。

不動產物權行為效力如何認定

在以往的審判實踐中，就不動產交易行為效力的認定先后有兩種值得反思的觀點：

一是將債的效力作為物權變動的基礎，即使物權變動的事實已經發生，債的無效仍可直接導致物權變動無效，更有甚者將一方不履行債的行為視為物權變動無效的原因。如一方以藝術品與另一方置換房屋，房屋產權變更登記后，藝術品于交付前毀損或者經鑒定屬文物而不得交易，由此而發生合同無效或不能履行的事由，依此觀點，房屋產權的變動應為無效。

二是以物權變更登記是否完成為標準進行衡量，已完成變更登記的，則承認物權變動的效力;反之，不僅物權未發生變動，債的效力亦屬無效，且無履行之必要。

此第二種觀點在若干年前機動車交易案件中體現得最為充分。機動車雖為動產，但其物權的公示與變動無異于不動產，因此，機動車雖已轉移占有，若未經變更登記，處理結果只有一種——退車還款。綜上而言，審判實踐中以債的方式實現不動產物權變動的行為，是按一個整體的行為來對待的，屬于同一之債的履行內容。

有人引用德國、臺灣地區學者的觀點認為，以債的方式實現物權變動的過程包括兩種不同性質的行為：其一是負擔行為(債的行為)，指以發生債權債務為內容的法律行為，如買賣合同中對債權債務的設定;其二是處分行為(物權行為)，指直接使某種權利發生、變更或消滅的行為，如依合同約定交付標的物的行為、辦理物權變更登記的行為或者單方拋棄所有權的行為。

對法律行為內容作如上區分，目的是為了建立物權行為的無因性理論。在無因性理論中，負擔行為系物權行為的原因，負擔行為的效力不能影響物權行為的效力，如果作為交易對象的物已轉移占有(動產)或變更登記(不動產)，則就物權的處分行為即發生法律效力。易言之，物權行為具有獨立意義，物權行為的效力僅依法律規定的權利變更的形式要件予以判斷，而不受物權變動原因的拘束。

承認物權行為的無因性，目的是為了維護交易的安全。這與我國票據法中所規定的票據行為的無因性，出于同一原理。物權的確定且無瑕疵，是債的設立及實現的基礎。當事人基于轉移物權的目的決定債的內容時，其中一方必然要顧及物的原所有人權利的合法性，由此首先要確立物權的公示標準，使交易相對人的注意義務得以明確。

從立法的通常情形看，不動產以登記為公示方法，動產以占有為公示方法，相對人可據此確認物權的存在。縱使表征與實際的權利不符，基于對相對人或第三人信賴利益的保護，絕大多數國家在立法及實務上皆肯定依登記及占有的表征而實施民事行為的人，不具有可歸責性，其行為應為有效。

不過，同一結論在解釋上存在差別：一種解釋認為，法律就普遍的社會現象進行規定，動產占有和不動產登記是證明物權的一般情形，個別與之相左的現象，不是法律決定某項原則時應予考慮的因素，故而動產占有人及不動產登記中載明的權利人為處分權人，相對人與之發生的民事行為是當然生效的民事法律行為;另一種解釋認為，在實際情形與推定的權利人不一致時，法律關系中的相對人無主觀上的過錯，應適用善意取得制度，承認其民事行為的合法性。

物權行為的無因性，是交易過程中的一般原則，對于不支付對價的物權行為是否適用?

爭議源于前述解釋上的不同。依當然有效說，不支付對價的行為仍為生效民事法律行為，自應適用無因性原則;而依善意取得說，此種行為不符合善意取得制度中支付相應對價的特征，若轉移物權的債的一方為無處分權人，則債的無效將導致物權行為亦無效。有關這一點，我國正在制定的物權法(草案)建議稿認為，設立、轉移不動產物權的，受讓人自登記時取得物權;以不動產登記簿為根據取得不動產物權，不受任何人追奪，但取得人于取得權利時知悉權利瑕疵或者登記有異議抗辯的除外。此處表明，不動產物權的變動，不以支付對價為生效條件，取得人主觀上的善意，除已然明知權利瑕疵或登記有異議抗辯外，其內容并無其他限制。

因此，目前審判實踐中關于動產善意取得制度的認識，與不動產物權行為所要求的善意，具有不同的法律屬性。

物的經濟價值在多數場合下取決于物的效用，流通是體現物的價值的重要手段。在物權輾轉變動的過程中，雖然第一手交易中的物權行為，沒有發生以物權變動為目的的原因行為或原因行為無效、可撤銷，對后手任何第三人的物權行為不具有影響力。但在直接的第一手交易當事人之間，原因行為應當占據何種法律地位，理論上不無爭論。

批評無因性原則的人認為，無因性理論違背了一般的交易觀念，不利于保護原物權人的利益。堅持無因性原則的人則認為，物權行為的效力不受原因行為影響，原物權人得以債權人的地位主張權利，亦即現權利人取得物權缺乏法律上的根據，并與原物權人利益受到損害存在因果關系，故而應按不當得利的方式由現物權人返還財產或賠償損失。

物權法(草案)建議稿中規定，在不動產登記簿上記載某人享有某項物權時，推定該人享有該項權利，其立法理由是：以登記權利為正確性權利的立法體例，主要是從國家公信力的角度對物權相對人的利益進行保護，從而達到建立以客觀標準可以確認的公正，而不是以權利人個人的意思表示來確認公正的經濟秩序。因此可以認為，物權法(草案)建議稿肯定經登記后物權變動的效力，而利用不當得利制度對原物權人權利的保護，并非對已經生效的物權行為的無效宣告，而僅僅是物權的又一次變更，是債權得以實現的結果。只有這樣，當物權回歸到原權利人之前，標的物之上新設的其他物權才不會與原物權人的權利發生沖突，并可按物權優先的原則先行受到保護，原物權人所受到的損失則可由侵害其債權的人作出賠償。

不過，在已經生效的以轉移物權為目的的債的關系中，出讓物權的一方不得借物權優先為由拒絕履行，而應當按債的實際履行原則辦理標的物的權利變更登記。

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